[摘要] 中国房地产市场正在经历一次深度的变革，严厉调控之下，“有多少房子都不愁卖”的美好市场光景一去不复返。中原地产日前发布报告显示：48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。
一二三线城市库存全面积压
“虽然在3月份部分城市成交量开始复苏，但是相比2011年依然处于平均水平，继续回暖的可能性不大。”在张大伟看来，虽然开发商都不同程度地调整了各自的推盘节奏和推盘量，但库存量的持续增加却是不争的事实。
“2012年27个一二线重点城市整体仍是堆库存的过程，3季度库存将达到高峰，今年的库存量将相当于去年销售面积的30%.”杨国华认为，库存的挤压将继续持续，直到2013年才转为去库存的过程。
但究竟何种城市去库存的压力较大？与东方证券认为的一二线城市将是重压区不同的是，中原地产认为二三线去库存压力更大。原因在于2011年房企的 促销历程，标杆房企率先在一线城市展开 促销，并逐渐蔓延至一些市场较为发达的杭州、无锡、南京、成都、重庆等二线城市，而广大的三线城市价格依然较为坚挺。
“回顾由于标杆房企在一线城市 促销的时间较早，持续时间较长，幅度较大，一定程度上抑制了库存量的快速上升。而对于广大的二、三线城市来说，由于前期促销力度较小，库存量严重高企。”中原地产报告认为，分城市来看，十大标杆房企在46个城市在售项目库存量显示，标杆房企在二、三线城市的库存量增加 为迅速。数据显示，与2011年5月底相比，二线城市的库存量增加了77%，三线城市增加了60%，一线城市增加了39%.
标杆房企 悄然升级
“一季度商品住宅销售金额，肯定将是负增长。根据部分上市公司的年报，企业负债率有增加趋势，而且今年上半年偿债压力较大。”他向南都记者表示，2012年一季度房地产开发企业资金状况将进一步恶化，可能接近或者低于2008年全年水平。“在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过 促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。”他预计，新一轮的打折 潮还将在未来二三个月内大范围持续展开。
周转较慢的央企率先“hold”不住了。近日网传一些央企内部发文通知各地分公司，不惜 也务必要在今年7月前卖完手上 存量房，并猜测京城或许会在6、7月出台一些重磅型的加码调控政策，导致央企开始甩货快跑。尽管传言被证伪，但从近日五家标杆地产央企发布的2011年年报看来，华润置地、远洋地产、中国海外发展、保利香港和招商地产等五大标杆地产央企营业额增长势头都出现了不同程度的放缓。
“央企去库存率难题依然未解，甚至面临被迫 的情况。”链家地产市场研究部冯联联向南都记者表示，一季度以来，保利、招商等房企均制定了公司层面的整体销售策略， 促销活动覆盖大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。
“标杆房企 促销已经悄然升级。”张大伟向南都记者表示，据中原集团研究 监测，今年以来，保利、富力、华润、万科和招商开展的 促销活动作用较为明显。2月份上述5家标杆房企的销售面积中， 项目对当月公司销量的累积贡献均超过20%.其中，招商在成都、苏州、深圳、天津和南京的5个在售项目的平均 幅度约12%，5个项目2月销售面积约占公司总销售面积的78%.尤其是成都的招商雍华府项目，2月的成交均价较前期下降了14%，单月的销售面积占比高达43%.由于项目的促销幅度较大，华润的多个楼盘本月都得以热销，公司在成都地区的三个项目华润凤凰城、华润二十四城和华润翠林华庭合计约为公司贡献了近三成的销量。
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