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炒房客要哭!“放水”后 房价上涨预期或遭证伪

成都买房那些事儿 2018-08-09 09:54:00

对于炒房客来说,近期坏消息不断,先是最新40城数据显示,全国楼市下半年开局降温,而后期盼已久的房地产税立法进程也正在加速,而有机构研究显示,货币政策调整后,最为担心的房价继续大涨的可能性也被证伪。

据易居房地产研究院监测数据显示,7月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%,同比增长20%。今年前7个月,40城累计成交面积约17411万平方米,累计同比增长2%,仍处于下行通道中。

易居研究院研究员詹毅凡表示,下半年开局40城成交出现下滑,一、二、三线三类城市全部出现成交面积环比下降的情况,市场降温态势显现。7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号,叠加收紧的信贷环境,预计全国楼市将降温,三季度40城成交将继续下滑。

詹毅凡称,分城市类别看,一线城市成交由于已经处于低位,下跌空间有限,有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三、四线城市全年则面临较大的下跌风险。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,当前市场已经进入自发降温阶段,房价进一步上涨的基本面已经减弱。

下半年调控仍然趋紧

值得注意的是,当前内业共识是下半年政策调控仍然趋紧,市场走向难有大的变化。这体现在监管层对楼市调控不放松。

8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在此次座谈会上,住建部对未来房地产调控工作提出了进一步要求,并提出将对楼市调控不力的城市坚决问责。

杨现领认为,这意味着调控短期内不会放松,为了遏制房价上涨,限购限价等行政措施短期内退出的可能性不大。

杨现领表示,“下一阶段,地方政府在调控中的主体责任将进一步加大,考核机制也应更加明确与精准。”

而在刚刚过去的7月,密集调控仍在持续。据中国指数研究院统计,7月,全国地级以上城市出台住房政策20项。

其中,部分城市的新政力度较大,引起市场强烈关注。如深圳就规定,暂停企业购买住房(含新房和二手房),居民购买的商品住房3年内禁止转让;并大幅提高离婚2年内购房人首付款比例。

房地产税立法有望加速

而被公众视作抑制房价的大杀器—房地产税立法也有望加快推进。房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇表示,根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

王长勇表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,房地产税征收将会分步进行,包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

王长勇预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

武汉大学法学院教授熊伟表示,房地产税对于基本住房需求可能给予免税或低税的方式,因此,对于一般普通家庭房地产税不见得有多大的影响;针对超面积的房子来征税,拥有的房屋越多,交税可能会越多,起到调节收入的功能。

中国法学会财税法学研究会会长、北京大学法学院教授刘剑文则表示,在优惠政策上,业内似乎较多倾向于给予一定人均免征面积。不是按套数征收,而是按照面积并作合理扣除,结合价格来确定税基,比如允许人均50平米的面积扣除。

王长勇认为,目前对于房地产税的功能定位的争议比较大,有人认为是调节分配,有人认为是更多倾向于筹集收入。争议较大的情况下,房地产税初期应该会采取简明的做法,折中各方利益和意见的方式,不可能满足所有人的意愿,所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。

从今年官方透露的信息看,目前倾向于调节分配功能,征税初期会把大部分人排除在外,房地产税不会筹集很多收入,初期大概征收2000亿元。

“放水”后房价大涨论被证伪

而在近期货币政策转向后,曾有观点担心“放水”后,房价是不是又要大涨。但易居研究院新发布的《金融环境与房地产研究》报告显示,M2-GDP-CPI指标连续3个季度为负,意味着房价不太可能大涨。

易居研究院对于“M2-GDP-CPI”的定义是广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速,所得到的增速差额,可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速。

该增速差额越大,意味着越可能推高房价(属于资产价格),反之,该增速差额越小,意味着越不可能推高房价。

易居研究院报告显示,从2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差额一路上行,从-2.1%上升到5.5%,此后该增速差额在4%附近振荡前行,一直延续到2015年底,之后,从2016年初至今,该增速差额保持了下行趋势,2017年四季度进入负区间。2018年二季度,该增速差额为-0.6%,与一季度的-0.7%相比略有上升。目前该指标已连续三个季度呈负值,预计未来有望逐渐平稳。

根据历史经验判断,该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平,意味着会略制约经济的增速(但有助于实现经济有质量的增长),但同时有利于控制房价的大涨。

预计随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务,比过去低一些的M2增速将成为新的常态,而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平,不会对楼市造成“大水漫灌”。

中国房地产业金融环境指数不断攀升,于2016年一季度达到阶段性高点,此后便一路下滑至今,已连续9个季度下跌。

易居研究院认为,金融环境指数下降的原因,主要是本季度全国首套房贷平均利率持续攀升和房地产开发企业到位资金同比增速出现了较大程度的下滑。

而经过几次涨跌周期的验证,发现中国房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数二者走向一致,并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性,房价表现出明显的“货币”效应。

此轮房地产周期中,房价同比增幅滞后于金融环境指数大概3个季度,根据金融环境指数的走势,预计房价同比增幅仍将继续回落。

(来源:中财网)

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