昨天，位于锦江区的建发·央玺取得了第二批次预售许可，推出195套房源，价格为33778元／平，分别是建筑面积约193平、142平和140平的高层产品。
在4月6日，建发·央玺取得首批次预售，基于当时我们的很多读者强烈在后台要求我们不要写，所以，这篇文章才拖延至今，希望能够客观、真实地向读者表达我们对建发·央玺这个楼盘的看法：
、建发·央玺33778元／平的单价并不低，而总价门槛也是450万起，价格不低，但产品力太强，购房者都觉得物超所值。
第二、再说直接一点，我认为建发·央玺是当前市面上成都三环路以内最值得购买的楼盘，没有之一。它的区位、地段和大盘规模是近年来非常罕有的，而产品力也较高，是难得的作品级项目。
相信去过建发·央玺示范区现场的人，应该都会被它那70米面宽、10.6米高的“王府级”大门、“四水归堂”的百年银杏树、苏州拙政园为蓝本的中式园林、全手工卯榫结构打造的木质雕刻、以及负一层拥有超大采光井的下沉式业主生活馆所震撼。
四水归堂中的百年银杏，为保护级古树
建发·央玺业主生活馆外观
要知道，这个示范区并不是临时的，将来它会交付给业主使用，而这样的排面，是成都过去任何一个楼盘都不曾具备的。可以这样说，这些配置，并不像是给一个3W＋楼盘配备的，这背后大有文章。
时间回溯至2020年4月2日，建发集团以19800元／平楼面价＋配建学校＋无偿移交7％等代价（折算成实际楼面价，约2.2万元／平），拿下了这块位于锦江区塔子山片区的131亩纯住宅用地，
总计46.8亿元。
这个价格，即使放在今天来看，它也是成都土拍排名前十的存在。所以，当时建发拿下这块地后，非常重视。他们对攀成钢的几个高端楼盘，如伊泰天骄、仁恒滨河湾等进行了走访和考察，了解这些楼盘的优点；同时也对业内一些高端客户进行了深度的访谈，聆听他们对产品的一些诉求。最终，建发决定在这块土地上打造王府中式序列产品，仅以“央玺”命名，代表建发在当地的水平。
作为被访谈对象之一，我与建发产品端口的有关负责人进行了深度的沟通，发现他们对这个项目寄予厚望。在建发内部的预期中，央玺是按照更高的售价来测算的。这就解释了，为什么建发·央玺会在前期的示范区打造中，会有如此“超规格”的投入。而对于购房者来说，花3W＋的钱，享受4-5W才可以享受的社区大门、部分园林、业主生活馆等设施，自然是赚到了。当然，这也会导致一些连锁反应，后面会讲到。单论高端属性，建发·央玺会拥有一席之地，但也并不是最豪的；而我之所以说建发·央玺在三环内无敌，很大程度上得益于它的土地规模。
建发·央玺占地131亩，为一块完整的纯住宅用地，这在当前的成都楼市是一个非常稀缺的资源，更何况它还位于东二环外侧的核心位置。换句话说，当建发拿下这块土地的时候，它就注定无法低调。
除了规模之外，这块土地的其他指标也可圈可点，2.7的容积率不算太高；土地的形状也较为规整，呈L型，拥有较好的南北面宽，所以在规划布局的时候，还算比较从容。
建发·央玺鸟瞰效果图
当然，不可避免的，建发·央玺也选择了做高低配，核心原因还是楼面价较高导致的，而我也曾经撰文给大家说过，高低配能够实现货值的化，并有效降低实际楼面价。
好在，建发·央玺的土地够大，容积率也还算合理，所以它在高层组团和叠拼组团之间，找到了一个彼此兼容的平衡点。
建发·央玺鸟瞰图
建发·央玺在地块的西侧，布局了18栋南北朝向的上中下三叠拼，而在地块的北侧和东侧，布局了12栋高层，并形成了一个L型的围合式大中庭。从鸟瞰图上我们不难发现，高层的视野和楼间距整体还是比较好的，只有4、7号楼的楼间距会相对近一些。
众所周知，因为调控的原因，成都限价是非常严厉的，而事实上，建发·央玺也确实没有达到自己对价格的理想预期。原本我以为产品上可能会掺水，但我前后去踩盘了三次，最终呈现在我面前的，还是一个非常精致的作品级项目。
建发·央玺共有1246户，其中高层面积段为140-194平，大部分楼栋为2梯2户，少量2梯3户，层高均为3.1米，精装交付，装标3779元／平，而叠拼产品有276户；整个小区有车位约2600个，配比超过1：2。毫无疑问，这是一个高端改善型产品。
建发·央玺是一个新中式住宅，而中式在礼仪、规制、文化、标准方面，可以说非常考究。它主要秉承八个字：儒门、道园、华纹、唐风，将老祖宗几千年来的建筑智慧，用现代的材料和工艺，加以传承和体现，倍有排面。当然，这里我不打算展开讲，因为可能三天三夜讲不完。
园林讲究道法自然
建发·央玺目前已经呈现的部分，包括示范区、部分园林、业主生活馆、架空层和样板间；没有呈现的部分，一是建筑立面；二是后期园林；三是地下车库等细节。但就从目前已经呈现的内容看，我觉得它是成都楼市近年来难得一见的好作品。
建发·央玺归家大门
如果说示范区是一个楼盘的脸面，不一定代表真实的品质，那么别急，我们接着往下看。建发·央玺在建筑方面，并没有公布任何资料，但没有关系，因为成都的央玺是建发在的第七座，所以至少在建筑立面方面，它是一脉相承的。
厦门建发·央玺的立面设计图
厦门建发·央玺建筑立面实景图
从厦门建发·央玺的建筑立面我们可以看出，央玺的建筑风格是偏新中式的，其建筑层次、线条、纹样，都体现出较高的品质感。
业主生活馆一层
业主生活馆天光剧场
负一层鲤乐荟
此外，建发·央玺的建筑一层还做了局部架空，打造了业主休闲娱乐的泛空间；一楼大堂、公共电梯厅部分也做了实景展示，这些都是交付标准，规格很高。
一楼架空层泛空间
一楼架空层泛空间
综上来看，建发·央玺尽管在价格上未达预期，但它依然体现了建发端产品系的尊严。在我看来，建发·央玺的产品即使放在豪宅林立的攀成钢，它也具有极强的竞争力，其水准丝毫不在仁恒滨河湾一三期之下。
建发·央玺一批次推出1、5、7、8栋高层住宅276套，共有6种户型，建筑面积段约140-194平；昨天取证的二批次为2、3、6号楼，共有3种户型，建筑面积约140-193平。
关于建发·央玺的户型，我重点说说二批次占比较多的建筑面积约140平的逸韵户型。
140平作为央玺门槛最亲民的一个户型，依然可圈可点。
一方面，它选择了三房布局，保证了舒适的尺度，更符合高端改善的整体定位；
二方面，它虽然是两梯三户的产品，但三户之间基本呈“一字型”布局，视线互不干扰，与板式结构差异不大。
户型上，它南北通透，动静分区，拥有5.4米开间和5.4米进深的客厅，面积接近30平米，尺度感之大堪比200平。
美中不足，是主卫的尺度稍有欠缺。
其他户型不需要过多的解读，大家直接看图就行了。
首先，我认为建发·央玺在示范区和公共区域的超配，确实超越了它的售价，因此我们不能吹毛求疵去要求精装部分也是高配的。
其次，在市面上众多3779元／平的装修中，我反而非常喜欢建发·央玺的精装，这主要体现在它的设计功力上，它的材质组合、颜色搭配、各种细节等等，都超出了它的装标水平。例如，它虽然地面用的瓷砖，但选用的是600x1200的超大尺寸仿石材砖，这样地面的效果就出来了；主卧的地面，也是用的多层实木复合地板，并采用相对复杂的人字拼；另外它的室内门，也是顶天立地的非标准门，这些都是更高的标准。
此外，建发·央玺的三大件中，选用了东芝的中央空调、百朗的除霾新风；地暖部分预设了分集水器和管道，业主后期加装锅炉并不费力；卫浴部分，采用了杜拉维特、汉斯格雅等进口品牌；并有部分柜体、电视墙、全屋的墙纸等等。
建发·央玺140平样板间实景
总得说来，我认为建发·央玺的装修标准符合市场主流水平，在设计感方面还高于市场主流水平。
再来看看建发·央玺的地段。城东2.3环的位置，与攀成钢板块仅一条沙河之隔。地理位置优越，居住氛围浓厚，配套也十分完善。
首先，来看自然资源。
建发·央玺周边主要拥有两大生态体系，一是占地高达410亩的塔子山公园，直线距离不到800米；二是沙河和它两岸的生态带，直线距离不到500米。对于主城区二环这种的地方来说，这样的生态资源已经相当可观。
其次，是便捷的交通。
项目北侧紧邻东大路，可以连接二环、中环和三环，开车出行相当方便。而在轨道交通方面，项目北侧不到500米，就是已经开通运行的地铁2号线塔子山公园站。
第三，来看教育资源。
项目半径一公里米范围内，有7所幼儿园，距离最近的是成都市第二幼儿园沙河园区和成都市第二幼儿园望江园区，直线距离均为300多米。
而在小学方面，项目附近有马家沟小学、沙河堡小学等公办小学，以及川师附小等民办小学。公办小学的具体的划片情况要等项目交付之后才能确定。
最后，是商业和医疗。
建发·央玺东侧紧邻的就是华宇广场，其自带约15万平方米商业体量，已经开业运营了多年；而西北侧约150米，就是COSMO天廊的商业街区，商业体量大约2万平米，也已经开业运营，其中就有盒马鲜生等。满足基本的生活所需，绰绰有余。当然，等一河之隔的攀成钢商业成型，那就是百万方级的城市商业体量了，其繁华程度更不用怀疑。
而在医疗方面，项目东侧350米就是四川友谊医院，这是一家三甲医院，平时看看小病，应该还是非常方便的。
以上，我们不难看出，建发·央玺的地段和配套都是比较好的，可以说，除了学区之外，它和攀成钢基本可以共享所有配套，但它所需要付出的成本却比买攀成钢的二手房，代价低多了。
建发·央玺一、二批次房源全部为一口价33778元／平，总价约为450－650万之间，可以说，无论单价还是总价，都不算便宜。
但是，一方面，建发·央玺坐拥东二环城市核心地段，自然资源、交通、教育和商业医疗等配套都相对完善，再加上它远超行业水平的公共区域打造以及自身不俗的产品力，使它实现了价值大于价格的市场认同，属于物有所值。
另一方面，与它一河之隔的攀成钢板块，与之定位类似的仁恒滨河湾、天誉、锦天府等楼盘，其二手挂牌价基本维持在4-5万元／平之间，其中差价还是比较大的。
因此，我认为建发·央玺的确是成都近年来可遇不可求的精品大盘，对于主城区高端改善人群而言，毫无疑问应该积极买入。值得注意的是，建筑面积约140的户型是该项目的准入门槛，购房者不妨积极关注。
大昊房产说2021-05-12 05:24:03
