[冯珏言论]2007年成都房地产发展的四个方向
[冯珏言论]用体面的方式为楼市料理后事
[冯珏言论]2008年，谁来为 买单
近有朋友跟我说，想让我谈谈对万科项目在成都全线 的看法。我能有什么看法呢，在一切明眼人看来，这都是必然的，虽然 石曾坚称不会把深圳的 牌到各地乱打。好笑的是，居然马上有人跳出来说：成都房价还没涨够，应该继续涨，万科 居然影响到了成都的城市形象，要求ZF给予干预……这种明显找抽的帖子，确实能够娱乐下 近血气比较透支的房产 人们。
其实在我看来， 石只是做了个聪明的商人该做的。鹰来了，任何一个聪明的兔子都会缩洞里躲着……
到现在为止，曾经房地产业 硬的乌鸦嘴也不得不在房价的事实下跌面前服软了， 不肯服软的大概只有发改委的大中城市房价报告了。但是发改委的报告的数据来源其实是取自各城市指数楼盘价格的加权平均值。也就是说发改委的价格只能反应房地产市场“表价”的变化，这个“表价”终实际成交打了多少折扣，或者这些指数楼盘到底有没有成交过，人家发改委是不管的。
所以，即便城市都是0成交，或者都在 打折倾销，发改委的数据也看不到这些，人家只管把表价慢悠悠吹上去，直到这个牛皮捅破了天……国家养了这一大帮贤人，总得让他们做做这些数字游戏自娱自乐吧？！
“今年的房价会怎么走？”一位银行的朋友曾经这样问我，我只好反问他：“你说该怎么走？”放眼，曾经号称坚挺无比的房价，如今正像一根软趴趴的小蚯蚓，被银行攥在了手里！楼市黑嘴们曾经给房价找的那么多“威尔刚”，什么“刚性需求说”、“城市化进程说”、“GDP贡献说”、“土地成本说”，被一个简单的货币从紧打回了原形，于是大家这才回过味来：敢情这么些强壮药，就跟那杭萧钢构300亿的非洲大单一样，都是忽悠人的啊。
就像ST股想“咸鱼翻身”就一定得整些题材来炒一样，为了挽救目前濒危的“蚯蚓”，开发商的门客们还需要梦呓般地继续吹出一个又一个“肥皂泡”。 新版的房价反弹说来自于炒做钢材、水泥等建材 ，这个“学说”更不靠谱，且不说普通住宅的建安成本在各大城市住宅销售中已经下降到不足销售价格的1/3，建筑材料本身对房价影响相当有限。其实就单看这个理由，从逻辑上也是站不住脚的——
正是由于地价（房价）为代表的资产价格上涨，才推动资产下游工业品的价格指数（PPI）的上涨，现在又以PPI价格上涨为依据，来反推房价还要上涨——进而再推导出地价继续上涨这么个结论，玩一个鸡生蛋、蛋生鸡的游戏，把买房人的都当猴耍了么？
其实对这种妖言原本是不用驳斥的，建立在投机信心基础之上的房价，只要改变市场的看涨预期这一点，房价就只能回到“售租比”、“房价收入比”等价值 理论中去寻找支点了。这一点，和A股市场 近又被提出的“回归PE（市盈率）”的价值 理念异曲同工。
只是房价是否真能在所谓的200-250倍合理售租比附近找到支撑呢？
这个问题和A股市场谈及的上证指数是否能在4300点附近，即24倍动态PE附近找到支撑问题一样，我们曾经以为不可能再回来的地方，现在不仅回来了，而且还有个黑洞正在所谓的24倍PE“铁底”下面吸着我们。
我所的担心，其实正是货币从紧政策制定后，市场发生的一系列新变化：
首先是货币从紧、信贷从紧带来的 刹车效应，原本以为与07年持平的信贷额度会支撑大多数项目的开发贷款需要，但是在经过一年的资产价格上涨，以及货币按季控制的迟滞效应，与07年持平的信贷额度显得那么的杯水车薪，仅仅半个月，大多数商业银行 季度的开发贷款已经放尽，再加上来自房产销售领域的持续紧缩，冬天来了还不到两个月，许多中小开发商已经挺不住了。
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