[摘要] 楼市调控风暴袭来,开发商纷纷表示:“去年行情好,手里不差钱”。但实际上,去年开发商大手笔“圈地”,单是万科、保利、金地和招商地产四家企业去年就花了约930亿元买地,一旦销售回笼不及时,开发商的资金链有可能再出现问题。
房企死扛高房价潜藏风险,楼市滞胀值得高度警惕。
楼市调控风暴袭来,开发商纷纷表示:“去年行情好,手里不差钱”。但实际上,去年开发商大手笔“圈地”,单是万科、保利、金地和招商地产四家企业去年就花了约930亿元买地,一旦销售回笼不及时,开发商的资金链有可能再出现问题。
市场分析认为,目前国家连续出台政策,收紧银根、上调开发商拿地首付比例,以及严格二套房首付四成等将改变整个房地产市场走向,开发商资金链将再次面临考验,即使自己宣称“不差钱”。
保利花400多亿元买地
开发商抢地在2009年是一路高歌,新的 不断涌现。根据本报记者粗略统计,仅是A股市场的“四大天 ”——万科、保利、金地和招商地产,2009年累计斥资930多亿元在土地市场上。
在“四大天 ”中,保利地产 为激进,在去年的12个月中,有8个月重金抢地,累计花掉了420多亿元,其中9月和12月份,买地资金分别接近百亿元。而该公司去年累计实现签约金额433.82亿元。不过,行业龙头万科显得比较稳重,虽然从去年1月份就开始拿地,但全年只花了227亿元,仅为保利地产的54%。另外,金地集团去年在土地市场上也花了将近200亿元。
市场分析认为,在去年整个房地产市场的强势复苏下,一边是销售火爆,资金回流源源不断;另一方面,大量资金有不断流出,抢地扩张步伐不停。
二三线城市成主战场
不过,从这些房企圈地来看,二三线土地市场的魅力大增。万科在2009年12月份新增加的8个项目中,全部在二三线市场,分别是大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。公开数据显示,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米,占总新增土地储备建筑面积的比例超过60%,而在一线城市新增土地储备 少,占比在两成左右。“开发商在二三线城市不停跑马圈地,一方面是一线城市拿地难,另一方面是二三线城市经济形势较好,未来城镇化将扩大市场需求。”广州某开发商对记者表示。
房企今年资金链将再临考验
由于去年楼市销售火爆,几乎 开发商都超额完成全年的销售任务,加大资金回笼速度。宽松的货币信贷政策也给房企提供了方便的融资渠道。但 近 连续出台组合拳,打击楼市 投机,造成市场观望情绪日益浓厚。业内专家表示,虽然目前开发商对外一致表示出“不差钱”,但如果整个市场发生变化,房企资金链将再次面临考验。
“调控政策对市场资金影响较小,我们去年都卖得 好,回笼资金充裕,暂时还没有资金链紧张的问题。而且我们对今年的市场还是充满信心的。”东莞某开发商销售总监告诉记者。
然而事实上,在2009年 拿地之后,不少房企资本消耗严重。而受累于政策调控,今年房企融资将接受严峻的考验。
国信证券房地产分析师方焱认为,高价拿地 终还要卖出去才算数。一旦销售回笼不及时,有可能影响到公司的资金链。招商证券贾祖国指出,目前购房人口约50%左右都是 性购房。二套房贷从严执行以及二手房税收减免的结束,使得 性购房在2010年将受到很大的抑制,如果房价继续高企,开发商资金回笼将受到影响。
地产专家韩世同认为,即使开发商都宣称“不差钱”,对未来充满信心,但房企的新开工面积已经显示出开发商对未来走势的担心,而且从2007年房地产企业资金宽松到2008年资金紧张的转变也只有半年时间。“开发商现金流一般控制在一个季度左右的开销,如果政策收紧,房企就可能再次面临资金紧张的考验。”
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