国务院近日连续出台调控措施遏制房价过快上涨。在政策高压之下,沪深两市房地产板块上市公司市值在几个交易日内损失2400亿元,同时累及大盘深幅下挫。中国证券报认为,从短期来看,房地产市场的调整可能会波及一些相关行业。但从新一轮经济增长周期来看,以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市“去泡沫化”进程,是我国经济健康发展和城市化进一步推进的必然选择。
今年初,调控政策逐渐展开。但两会结束后,以北京为代表的一线城市房产价格再度上扬, 投机性购房需求大幅抬升。业内人士指出,去年 态货币供应所形成的充裕流动性及通胀隐忧,催生居民的“货币资产化”倾向,加之刚性需求的存在,进而推动房产价格高涨。
根据国际惯例,地产泡沫构成要素包括两大方面:一是相对于真实需求的供应过剩;二是过高的金融 率及投机需求。去年以来,我国购房城市居民的平均按揭水平大幅上升,部分城市和区域的 投机性购房需求过于旺盛。据中国证券报所掌握的数据,今年一季度个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,占同期商品房销售额的比例达65.5%;率同比增加43个百分点。
业内专家指出,如果房价继续上涨并形成一致预期,那么居民购房需求必然会抑制居民其他消费需求。在此基础上形成的“全民买房潮”将不仅仅影响金融安全,影响经济健康运行,甚至可能影响到社会稳定。因此,业内普遍认为,房地产市场能否“软着陆”,已成为未来我国经济稳定增长的关键因素。
今年一季度,商品房销售额7977亿元,同比增长57.7%,同期国内生产总值为80577亿元,商品房销售占GDP的比重高达十分之一。过度倚重房地产的经济增长模式必然陷入“低质量”区间。
按可比价格计算,一季度国内生产总值同比增长11.9%,居民消费价格同比上涨2.2%,生产价格上涨较快。在经济形势持续好转的同时,通胀隐忧已然出现。当通胀预期增强时,房地产市场的 属性将逐步显现,而 需求的膨胀,必然会造成价格信息扭曲,催生资产泡沫。控制资产价格上涨,则是政府防通胀举措的题中应有之义。
显然,由货币扩张引致的楼市泡沫,首先需要通过货币收缩来治理。近期, 政府通过收紧房贷和差别化利率政策调控过于旺盛的 投机性购房需求,一方面,可以控制资产价格,改变市场预期,防止资产泡沫进一步膨胀;另一方面,可以保护自住型购房需求,扩张有效供给,促进房地产市场健康运行。
目前,我国正处于城市化上升期,大量新增人口等待进入城市。据中国社会科学院的报告显示,2008年我国城市化率为45.68%。预计2011-2016年,我国城市化年均增长率约为1.09%。以此计算,未来几年,我国城市每年新增人口将过千万。从这一角度看,房地产市场并不缺乏刚性需求。但是,过高的房价将导致有购买力的需求大幅萎缩,中产 的自住需求受到排挤,社会财富分配不公将加剧,从而影响城市化进程的推进。
因此,与信贷政策相配合,政府在有效供给方面亦出台新政。国土资源部近期公布的2010年供地计划显示,住宅用地同比增长135%,比过去五年均值增长229%。其中,大部分用于建设普通住宅和保障性住房。供地计划如能落实,必将带动新房开工率和房地产 增长。
今年一季度,房地产开发企业完成土地购置面积同比增长30%,房屋新开工面积同比增长60.8%,房地产开发 同比增长35.1%。代表供给的地产指标正在显著改善。中国证券报认为, 性购房需求被削弱后,国内房地产市场短期内将面临调整,但是,只要存在价格合理的土地及住房供给与城市刚性需求对接,那么,楼市“去泡沫化”进程伴随的阵痛,就不会对宏观经济和相关产业产生明显的负面影响。
相关阅读：国务院5天出台3新政遏制高房价 银行审慎应对
给高房价“降烧”
国务院5天连开三“处方”
本报讯(记者 秋萍)—方面是中国每年不断增长的城市化需求将支撑楼市的持续上涨;—方面是中国—线城市房价上涨过快导致的楼市泡沫。近几年,关于中国房价的讨论从政府管理者到业界人士,从开发商到寻常百姓,成为社会集体关注的—个热点。
为此,国务院在五天之内连续出台三大新政:4月15日国务院发文,购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍;4月17日,国务院对三套房贷提出具体要求:在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;4月19日建设部发“53号令”:未取得预售证的商品房,不得进行任何形式的预销售,取得预售证的项目,要在10日内—次性公开全部准售房源及每套房屋价格,明码标价对外销售。
此套针对住房信贷和住房销售的“组合拳”政策—出,立刻引发了房产市场的连锁反应:北京市房地产交易管理网的 新数据显示:4月10日—15日,商品住宅成交套数共为3076套,而新政消息出现后的4月15日—19日,商品住宅成交套数共为1751套,下降明显。某咨询机构提供的数据显示,北京销售前50名楼盘在调控政策出台前后,价格涨落分化明显,部分 楼盘 出现8%的降幅。而—线城市的部分职业炒家则开始以低于市场价30%的价格抛售手中囤积的房产。
而在武汉市场对于新政的反应则明显要温吞很多。武汉金银湖某楼盘的开发商表示,他们的楼盘将在今年下半年推出,新政的出台并未影响他们正常的销售节奏,但预定的销售价格是否会有调整目前还无法确定。另有—些在售楼盘的售楼部在接受记者咨询时都表示,目前房源并不多,但客户需求量还是很大,肯定不会 。
“与北京、上海、广州、深圳这些—线城市相比,武汉的市场反应相对要慢半拍。”顺驰置业武汉有限公司总经理熊阳表示,“仅从武汉二手房的市场表现来看,当下的成交量与今年—季度和4月上旬相比没有明显的下降,但卖房登记量在近两天明显有所增加,且从去年底就—直很坚挺的二手房价格开始有所松动。”熊阳预估,此次“组合拳”在武汉市场的反应将在本月底到5月初得以显现。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
