[摘要] 国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作——需要完成北京、上海、广州、哈尔滨等35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。
国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作——需要完成北京、上海、广州、哈尔滨等35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。
工商联曾在去年两会期间递交了《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示：房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例 ，达到58.2%。而国土部去年7月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%，因此认为地价并非房价的决定性因素。这一报告还指出，开发商 终的直接利润应该在40％左右。但一些 房产发展商则公开表示，行业的平均资产 率不到5％，平均利润率只有8％左右。
面对各方说法和数据，老百姓一头雾水。此次国土部的调研能否解开房价的构成迷局？面对持续升温的房产调控措施，谁该让出原本的过高 ？人们持谨慎观望态度。
售价比成本高一倍，利润率仅8％
厘清建房成本的基本构成，则能知晓房地产商是否有暴利行为，而这注定是一次艰难的采访。即便找到了一些愿意向本报透露业内实际操作情况的人士，大部分也表示不愿具名。
建房成本一般由地价、建安成本、税费、财务成本和公司运作费用等构成。接近本报的业内人士介绍，建安成本和税费等基本都是相对固定的。以上海为例，目前的建造成本（指整个小区内）基本在3000-5000元/平方米，水、电、煤、电视、电话、消防、排水等设施接入在500元左右/平方米，另外需要支付的是住宅配套费240元左右/平方米。
该业内人士表示，根据每个商品房小区品质的高低，上海所谓的建房价格（毛坯房）一般都在4000-6000元/平方米的区间内。如果以1万元/平方米的楼板价拿地，加上销售时需缴纳的6％左右的营业税和相关附加费，以及公司运营成本和财务成本，那么每平方米的成本价应该在1.8万元左右。
记者以此例向多位房产公司的高管咨询，他们给出的销售价格几乎没有低于3.6万元/平方米。这就是“100％的利润”！
不过，开发商并不是这样算账的。在他们的计算公式里，还要加上时间。一家房产公司总经理说：“一个楼盘从买地到全部售完，基本需耗时5年左右，拿100％去除以5年，那么每年的利润也只有20％。”
“这个利润还只是理论上的。”这个总经理说。因为按照讨论中示例的财务成本计算，这家房产公司一定是自有资金 充裕，向银行借贷的比率较低。“如果按照银行规定的上限借，那么财务成本就会拉高，而且因为银行借贷的审批时间长、手续多，所以很多等米下锅的公司选择信托基金等社会融资平台，而那里的利率一般在10％-15％，远高于银行的6.5％，所以行业内的实际利润率要低得多。”
项目资金和企业资金 率被混淆
郎咸平在接受记者采访时表示，房地产是暴利行业毋庸置疑。去年，包括央企在内，那么多资金的进入就是 直白的证据。
看似无懈可击的成本计算，漏洞究竟在何方？不愿具名的房地产经济专家指出，房产商们混淆了项目资金和企业资金的 率。
这位专家表示，目前大家在讨论地产价格构成时，都是在按项目资金计算，比如总 100亿元的地产项目 后净赚100亿元，再除以5年的项目完成时间，得出20％的项目资金 率。但是，被公众视线忽视或者说被业内人士刻意遗忘的是，企业的实际投入资金是多少？所谓100亿元的总 ，包括的是企业自有资金和借贷资金两部分，如果企业的自有资金投入为50亿元， 后净赚100亿元，那么它的企业资金 率则是40％。
事实上，在2009年，各种资金渠道来源的信托基金泛滥，为了加快 速度，开发商甚至可以在企业拍地前就借贷。虽然利率要比银行高一倍左右，但是许多房地产企业为了规模的扩张依然愿意与信托基金合作。在此情形下，有些企业拿地甚至出现了“零自有资金”。在此基础上重新计算房地产企业的利润率，才是 真实和客观的。
上海百峰 咨询有限公司总经理张伟告诉记者，去年是到处找 项目，但从今年初开始，风向渐变。目前，诸如大摩、高盛等外资投行对中国的房产 已基本清盘，而国内的资金也开始以观望为主。
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