恒大万科率先 抢占市场份额

财经日报  2010-07-09 10:13

连 嘴硬的任志强都在说“”了。从某种意义上看，房地产价格下调的趋势，已经得到各大开发商的集体确认，分歧也许将只停留在 的幅度以及时间上。

尽管开发商阵营中 的行动各自不一，其动机也不尽相同，有主动 者，也有被动 者。但可以确认的是，下半年的楼市，将比五六月份更加闹哄哄。

主动者争夺先机

主动 的代表，无疑当数恒大与万科，前者于5月份响亮地喊出“”口号，并成为当月销售中 的赢家；后者则从6月开始羞羞答答调价，并成功赚得盆满钵满。

7月5日，万科公布6月份销售业绩，在 策略的刺激下，万科“领跑”成功，6月实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别同比增加27.8%和27.9%。

综合之前万科公布的数据，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元，成为目前房地产行业中 一家半年销售超过300亿的企业。

排在万科后面的恒大地产，自然也成为 的受益者。目前该集团尚未正式披露其上半年销售数据，但中原房产数据显示，其上半年销售回款为211亿，更以332万平方米销售面积位列销售面积榜的榜首。

尽管两家开发商在经营理念上存在极大不同，但这一次，却不约而同表现出极为相同的思维，即快 售，快速周转，抢夺市场份额。

万科今年以来公布的数据显示，政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降约15%。但此代价，为万科迎来了更高的市场占有率。5月份万科在14个重点城市市场占有率为6.8%，较2009年全年的3.5%大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至8.2%。

就在6月初，万科内部还始终对“”一说颇为忌讳，但日前，该集团却表示：6月份的销售数据显示，其积极定价策略已经开始发挥效力。

带来的快速回款，更为万科收购土地提高周转率创造空间。在很多开发商都不敢大肆买地的情形下，万科却一反常态成为土地市场上 活跃的身影。统计显示，万科上半年共新增39个项目，涉及地价款超过200亿。成为众多开发巨头中，新增土地 多的一家。

有迹象显示，一度被机构质疑周转率下降的万科，正在借其他开发商还在犹豫的时机，扩大市场占有率和周转速度。

与万科的“低调潜行”相比，恒大则是公开宣称自己率先 的动机，正是“借机抢占市场份额”。该集团此前表示，“较早降一点还可以卖掉，尽快回笼现金，以后没准 都卖不好了。”该集团披露的数据显示，恒大均价平均下降幅度在10%左右。

同样，恒大在土地市场上的扩张也开始显山露水。近期有消息显示，为了加快寻找新地块的速度，恒大地产许家印制定了特殊的激励方式，鼓励分公司负责人购买新的开发地块。就在几天前，恒大以9.15亿元的价格，获得山西太原一幅大面积居住地块。

追随者的无奈

与2008年时紧随万科 而动的保利地产，今年也显得低调异常，至今还没有公司旗下项目大规模 的消息。但一些零星的公开信息显示，保利地产在部分城市开始尝试 ，只是 的手法与其他开发商有所不同。

在北京，保利地产旗下项目就以选房时再定价的策略，以明显低于周边在售项目的价格得到购房者的追捧。

根据保利地产发布的消息，今年上半年公司实现签约金额217.55亿元，同比增长3.33%；实现签约面积267.09万平方米，同比增长5.81%。销售增速出现进一步下滑。

由于去年大量购地的迅速扩张策略导致保利地产的负债率急速上升。瑞银的一份报告显示，保利地产的净 比例由去年底的49%迅速上升至2010年 季度的86%。在当前融资渠道不畅的情况下，保利地产的 显然与缓解资金上的压力不无关系。

另一个即将追随恒大、万科 的，还有金地集团。根据中房信的房企销售额排名，金地集团在今年上半年的销售额排名已由去年的 0名大幅跌落至第20位。

金地集团董事长凌克在本周一的记者会上表示，二手房市场已经出现价格下跌，随后将传导至新房市场。之前很多开发商还在观望，不愿意 ，但过段时间后，这种观望就会被打破。新上任的金地集团总裁黄俊灿的表述则更为直接：“房价肯定会降的！”

虽然他们均没有明确表示金地集团的项目在下半年会 ，但仍然表示，项目定价将“随行就市”。

从目前已公布的情况看，多数开发商今年上半年的推货量都低于预期，这就意味着，如果这些公司仍然坚持今年的销售目标不变，则下半年将有大批的货量入市，必将对价格产生压力。

市场分析师薛建雄表示，随着大量新盘的低价上市和在售楼盘的逐步 ，预期在“金九银十”来临之时房价就将盘整到位；同时大批供应量的积压和政策对需求的压抑作用，将使得楼市保持在供大于求状态，四季度成交量上升后价格还有望保持平稳。从2008年的经验来看，预期上海的套均房价会从260万元下跌到略高于去年下半年的210万元，因此房价平均跌幅应在20%以内，但是年初上涨过快的楼盘可能会下跌30%以上。