[摘要] 渤海证券发布的研究报告表示，原先保障房的资金来源主要包括 财政投入、银行贷款、土地出让和土地 税、住房公积金 等。经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“ 严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧。
编者按：受加息影响 的，恐怕还是房地产开发商。昨日，在兔年 加息闪电成行之后，个人住房公积金贷款利率紧跟着上调。仅仅就在一周前，被业界称为房地产第三轮调控的“新国八条”赶年关出台、一直以来只是一个“传说”的房产税 终落地，都超过了业界绝大多数人的预期。密集、强势的调控政策高压之下，日益脆弱的不只是房地产大佬们的神经，更有中小开发商濒于断裂的资金链。不仅是投机炒楼的资金在退潮，房地产企业自身的资金链也受到冲击。压倒骆驼的 后一根稻草会是什么？市场临界点何时出现？房地产企业又将怎样应对这一次 的大变局？这是一出待演的经济领域的悬疑大戏。悬疑的答案，则取决于房地产大佬们如何以及能否“找到钱”，以度过眼下的“饥年”。
正途：
银行信贷及资本市场融资
来自于银行的信贷资金以及资本市场的公开融资，始终是房地产企业资金来源的“正道”。据了解，近年来房地产企业的资金来源中，银行贷款基本上保持在80%以上的比例。不过，调控的利剑之下，这条“正道”的前途似乎并不平坦。问题的关键在于，房地产企业自身的经营策略如何迎合 新的形势。
银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。
央行节前发布的《2010年第四季度货币政策执行报告》提出，下一阶段货币政策要为房地产市场调控“创造良好的货币环境”。这是截至目前 新的相关宏观政策表述。盘点完2010年的好收成，开发商2011年面对的是暂时还看不到尽头的“融资烦恼”。近期，银监会发文，要求信托公司对房地产行业合规性风险自查，更使得房地产企业的悲观情绪更浓。
开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。央行此前发布《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，在房地产调控趋严的大背景下，去年房地产贷款增速回落。2010年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。
不过，房地产贷款的三类细项明显分化，个人购房贷增速和地产开发贷增速明显回落，房产开发贷增速则比上年末高7.2个百分点。统计显示，2010年，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。
国家统计局此前发布的房地产数据也对此提供了另一个佐证。数据显示，2010年，房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，但是开发商贷款和按揭贷款增速呈现总体放缓的特点和趋势。
个人住房按揭贷款优惠减小甚至取消，对开发商间接从银行获取资金的影响可能更大。有专家表示，如果说国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史；如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响。
此外，开发商从资本市场获得融资越来越难。
据了解，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将2010年称为房地产行业“零融资”年。在房地产调控逐步深入的背景下，2011年多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度将越来越大。
数据显示，自去年4月中旬以来，21家房地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。业内人士普遍认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。
几乎 的房地产企业在2010年里都依靠预售款、贷款和信托融资度日。为了抢得发展机遇，很多开发商不惜冒着资金链断裂的危险，在2010年 扩张拿地。这意味着，如果2011年融资情况没有改善，房地产企业的资金链将面临着从紧张转向断裂的危机。
现在，情况似乎变得越来越糟，继存款准备金率再次上调之后，央行在节后 个工作日即果断加息，强化了紧缩政策的预期。
蹊径：
私募、股权融资及自筹资金
“正道”受阻，一些开发商开辟融资“蹊径”，积极寻求私募、股权融资及各种自筹资金的渠道。
房地产基金将成为房地产企业一个有力的融资渠道。戴德梁行报告预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。
“预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。”麦肯锡研究认为。
戴德梁行发布的研究报告还指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年 迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。
事实上，开发商的融资结构正在经历“被调整”。数据显示，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中，资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借贷资金比例的下降，表明开发商 率和ROE的下降。2011年，货币总量将进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。
保利地产有关人士认为，2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金面趋紧。万科总裁郁亮在接受媒体采访时则表示，他本人对2011年资本市场融资毫无预期，万科更多地采用了与其他公司合作的方式，来进行融资和业务扩展。而且，“万科对合作对象没有限制，国企、民企都可以。”
股权融资也是房地产企业融资的一个渠道，在2011年，股权融资的比重有望上升。在房地产调控和货币政策带来的资金压力下，资金实力薄弱的房地产公司成为一些资本实力雄厚房地产企业并购的对象。有机构发布的数据显示，去年全年，房地产行业完成的并购交易数量达84起，占并购总量的13.5%；并购交易金额达到25.82亿美元，占并购总额的7.4%。
房地产企业“八仙过海各显神通”，房地产行业究竟缺钱还是不缺钱？有专家通过对数据分析提出了自己的观点。
首先，2010年房地产全行业的现金流入(含预售、银行贷款)为6万亿，现金流出(含土地款、建设费用等)为4万亿，据此可以计算出，2010年房地产业资金的净流入高达2万亿。这显示，就全行业而言，房地产行业并不缺钱。
其次，观点地产去年公布的2010年房地产行业30强总评榜显示，30家房地产企业的平均资产负债率为69.03%，而2009年为61.36%，增加了近8个百分点。结论是，房地产企业并不缺钱，但是分配极不均匀。缺钱的企业大多是“扩张性失血”，这与2008年的“全行业缺血”大不一样。
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