[摘要] 限购严令之下，开发商纷纷减缓推盘节奏以求对策，上海楼市也因此创下了连续四个 零开盘的纪录。但“拖”字诀只是权宜之计，想要渡过2011年调控难关，光“拖”着不开盘，肯定是不够的。
境外客难成购房主力，开发商“救命稻草”恐落空
“如果香港人买房不受这次限购政策的影响，那我们可能会考虑去香港推介上海的楼盘。”一些迫切想要知道
限购严令之下，开发商纷纷减缓推盘节奏以求对策，上海楼市也因此创下了连续四个 零开盘的纪录。但“拖”字诀只是权宜之计，想要渡过2011年调控难关，光“拖”着不开盘，肯定是不够的。
由于限购令把人群分为上海本地户籍家庭和非本地户籍居民家庭，因此，港澳台等境外人士到底是否属于非上海户籍让很多开发商困扰。多数开发商都认为限购令已囊括了 可能在上海购房的境内外人士，尤其是上海市住房保障和房屋管理局在2月17日发布的《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》第二条指出：“自《实施意见》发布之日起，凡在本市购买住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的，均应执行《实施意见》中的限售规定，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。”这更加让开发商和多数业内人士理所当然地认为：“非本市户籍居民家庭”亦包括境内外人士。
部分开发商目前并不清楚，境外人士购房政策到底如何执行。他们更想知道的是，跨境推销能否成为他们的 后一根救命稻草？
境外人士按“老规矩”买房
《 财经日报》记者昨日以购房者身份前往静安区房地产交易 进行咨询，在静安区房地产交易 225窗口咨询时被告知，港澳台人士在沪购房确实不受此次沪新版限购令的影响，但仍受“限外令”的制约。
去年11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定：境外个人在境内只能购 套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买 所需的非住宅房屋。此外在查验资质环节也有更严格的规定。
“境外人士本来怎么做现在还怎么做。”工作人员告诉记者，境外人士购房仍旧按照此前的“限外令”执行，即一个人只能购 套住房，如果境外人士此前在沪购有一套住房的，需要将该套房源售出，并等下家拿到房产证之后，才能够再购一套住房。
事实上，记者发现，“限外令”的操作空间要较沪新版限购令宽松许多。
上述工作人员表示，同样是限购一套，境外人士购房不需要税收证明，只需提供劳务合同和香港身份证即可。“劳务合同可以不满一年。”
更有甚者，连劳务合同都不需要。浦东新区房地产交易 3号咨询窗口工作人员表示，香港人在沪只能购 套房源，但不需要税单，也不需要劳务合同，拿证件就可以购买。
当记者问及若某位境外人士在上海已购有一套住房，还想再购一套该如何操作时，工作人员说：“你开个公司吧，以公司的名义买。”随后，他又表示：“你要这个人 套那个人 套我也不管，反正我们就不查。”
部分豪宅开发商“沪盘外推”
或许，销售良好的仁恒怡庭可以说明上述问题。
2月27日，上海新江湾城板块的仁恒怡庭第二次开盘销售，售价约7万元/平方米。记者从仁恒公司了解到，受楼市新政影响，仁恒怡庭的蓄客有所减少，大约减少近两成， 客户几乎绝迹，现场购房客户中几乎全部都是自住需求客户。但仁恒怡庭开盘当天销售情况依旧良好，成交约30余套，共取得约7亿元的销售额。其中，非上海户籍购房者占到了绝大多数。
一位接近仁恒怡庭项目的知情人士告诉记者，仁恒怡庭的境外购房者中，一般是家庭成员中有一个人已在上海买过房产，还想再购一套，那就用家庭另一个成员的名字购买。这并不受限制。
而对于外资银行贷款问题，该人士表示，豪宅买家多数有能力一次性付清房款，但他们普遍不会放过使用贷款的机会。“能贷款当然要贷，贷不出才一次性付清。”
此外，目前外资银行的人民币贷款并不比国内银行的宽松。而由于外币贷款存在较大的利率 ，目前也有个别买家会选择办理外币贷款。不过办理外币贷款手续极其繁琐。
据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店统计，自2月1日限购令、房产税等针对非本市居民购房者 限制的调控政策出台后，企业法人性质的购房占比则较1月份出现了明显提升，其2月占比为4.3%，环比增加了2.1个百分点。
看来，浦东新区房地产交易 工作人员提供的“建议”实际早已在市场中被“操作”。而部分今年在上海有项目要推出的开发商代表也已向本报记者表示公司会考虑跨境推盘。
难成救命稻草
与此同时，也有人对这根“救命稻草”提出了质疑。质疑的声音认为，“技术操作”可行，未必代表相应的购买力会给出期待中的反应。
上海仁恒市场拓展部曹栋认为，境外客户不一定会成为购房主力。“国内企业可能在境外没有分支机构，去境外推介会比较麻烦。”曹栋说，如果公司在香港等地有办事处，在当地做营销颇为便利。
“在境外推介时，并非一定是平常看到的吆喝卖房，而多是公司高层向一些朋友介绍楼盘，看他们是否有需要购买。这些境外买家购买上海楼盘的原因多数是生意需要往来上海的。”曹栋认为境外推介更需要注意营销方式，跨境营销可能更适合如港资开发商这样在境外有渠道和客源的公司。一般的开发商出去可能会比较麻烦。
对于港人是否会 内地地产，曹栋认为，香港的房子也指望内地购房者去买，可见这种情况并不是太乐观。
一位今年将在上海浦东推出豪宅的开发商代表亦表示不会考虑跨境推盘。“我觉得香港人来买的概率比较小，我们会主打区域购房者，房子 终还是用来住的，它是个不动产。”该代表表示。
今年1月香港地产研究机构置业国际发布的报告显示，去年香港人 内地房地产的数量约为15900~16900套，同比下降28%，购房金额约为173亿元人民币，同比减少23%。其中 受香港人欢迎的深圳成交量同比减少50％，属10年内 少。
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