[摘要] 楼市调控的威力正在显现。今年3月，北京别墅成交量同比大跌74%。然而，成交均价上涨至30611元/平方米，成为2010年1月以来，成交均价 的一个月。
楼市调控的威力正在显现。今年3月，北京别墅成交量同比大跌74%。然而，成交均价上涨至30611元/平方米，成为2010年1月以来，成交均价 的一个月。
分化
搜房网数据监控 统计出来的这份数据显示，3月份，北京别墅市场不仅出现成交量大跌、均价上涨的局面，还有一个显著的特点， 别墅转而成为 主力，占总成交量的61.47%，这一比例在2010年全年的成交中只有17.86%。
北京某 房地产开发企业的市场研究负责人，向本报展示了他观察到的变化。
“我们可以简单地选取从去年9月到今年3月的数据，来看发生了什么变化。”这位负责人表示，去年9、10月份，是当年北京楼市 的时候，用来与现在对比，能够 直观地看出差别。
根据该负责人提供的该公司统计的数据，从去年9月至今年1月，北京别墅每月的成交量约为250套—350套，今年2月，成交量下降至123套；3月，成交量下降至111套，总量确实发生了明显下滑。
不过，如果将别墅按总价细分为4个等级，分别是500万元以下(此类别墅数量较少，暂不列入比较)，500万—1000万元，1000万—2000万元，2000万元以上，事情就发生了变化。
去年9月，后三种别墅成交量分别是152套、73套、36套；而今年3月，这三种别墅成交量分别是29套、69套、2套。
从这一对比可以看出，1000万元以下的别墅产品，从152套萎缩至29套，降幅达到81%，2000万以上的别墅产品更是从36套萎缩至2套，降幅达到95%，只有1000万—2000万的别墅产品，其成交量与去年市场 的时候相比，基本上没有发生变化。
“1000万以下的别墅产品，一般都是联排、叠拼，不是独栋。位置也相对比较偏远，周边配套可能并不好。这类产品的购买者，可支配的财富并不大，时间自由度小，所以并不适合自住。”这位负责人表示，此类购买者，资产配置的特征比较明显，换一种说法，就是手中有剩余资金后，习惯于 买房，可能在市区已经 有 了，再购 套别墅，让自己手中的组合更丰富。另外，持有一套别墅，对于他们来说，也带有一种炫耀的特征。
2000万以上的别墅，是别墅中的豪宅，属于 品消费的范畴。
这两类都不是刚性需求，市场好的时候，买的人就多；市场不好的时候，就不会买，更何况现在受到调控的影响。
而1000万—2000万的别墅产品，却不一样。
这位负责人表示，此类别墅，一般是纯独栋，能真正实现别墅的居住体验，但属于入门级的独栋，不是豪宅；或者是城市别墅，即使不是独栋，也会处于离城市较近的区域，居住较为便利。
“1000万—2000万的别墅，属于刚性需求。这类别墅的购买者，可能自己身边的朋友都住在这样的别墅区，或者是为了让孩子上国际学校。”这位负责人说。
今年3月以来，随着 性质明显的1000万以内别墅成交的大幅萎缩，1000万—2000万别墅的刚性需求保持了大量的市场份额，从而使得平均价格拉升。
“宝贵”的资格
“成交记录反应的是被政策限制后的市场，并不能真实地反应市场的供给和需求。”庞博国际执行董事刘东说，因为限购政策，业内称现在为“置业年代”。
庞博国际在北京代理了多个 项目，刘东表示， 住宅的购买者，一般本身就有房产，如果家庭中还有购买指标，他们会很珍惜这次购买的机会，慢慢挑选，在购买决策上，也变得比以往谨慎。
购买机会有限导致的一个结果是，以往递进式的购买，变成了一步到位式的购买。刘东表示，现在常有购买者为了实现一步到位而购买面积和总价一定程度超过 初预期的房屋。
从这个方面来讲，存在这种可能性，即有购买者，为了选择更为适合居住、品质更高的产品，而转向购买总价相对较高的别墅。
GVA衡信柏迪综合服务部董事岳锋钢也认为，别墅成交的大幅萎缩，在于 管控的影响，因为拥有购买资格的人总是有限的，今年不符合购买政策的人，即使一次性付款也无法实现购买。
“他们也可以选择将持有的房屋出售，从而使自己符合购买条件，但是，现在出手，房屋 率受到的影响，也是他们要考虑的因素。”岳锋钢说。
岳锋钢表示，今年以来让他印象深刻的有这样一个购房者，此人是北京人，之前一直在外地做生意，在外地有房产。限购令出台后，他在外地已经没有购买资格了，但是在北京却还有购买资格。在他看来，有在北京买房的资格是一个机会，一方面可供挑选的余地变大，另一方面价格上涨的压力也变小了。于是，此人 近开始积极寻找合适的房子。他青睐的房屋是位于城 地段、居住便利，能够实现保值、 。
实际上，尽管北京别墅总体成交 ，但市场的反应，也证实了市场的分化以及需求群体的存在。
今年3月开始销售的，位于北京西四环总部基地附近的某别墅项目，就是一个典型的例子。
该项目正是属于能满足居住便利需求的城市别墅产品，总价在1200万-1800万。在楼市成交冷淡的3月，这个项目一个月就销售了60套，成交金额超过8亿元，并成为3月北京别墅成交金额、套数、面积的三料 ，同时也是今年一季度北京别墅成交金额的 。
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