[摘要] 去年4月下旬，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)，拉开我国针对房地产市场新一轮调控的大幕。紧随其后，北京市出台“京十二条”调控细则，并成为全国 限购城市。至今年5月，国内楼市一年之内经历了三轮调控，层层加码，多管齐下。
去年4月下旬，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)，拉开我国针对房地产市场新一轮调控的大幕。紧随其后，北京市出台“京十二条”调控细则，并成为 限购城市。至今年5月，国内楼市一年之内经历了三轮调控，层层加码，多管齐下。
今年2月19日，省城出台限购令，多年一直对调控政策反应滞后的省城楼市由去年5月调控之初的“逆市旺销”“静观其变”，变为眼下的“量跌价滞”“热销难现”。
A 调控之初楼市逆市上扬
2010年，新一轮房地产调控政策出台之初，楼市曾经逆市上扬。但今年限购令的出台，让楼市调控掀起一场风暴。这一年中，开发商的态度从热情转向冷淡，购房者从急切转向观望，楼市成交量下降、价格维稳，一系列的现象均表明，政府对房地产行业的严厉调控成效十分明显。
2010年4月17日，“新国十条”出台，意味着“严厉楼市调控”的开始。随后国家、地方调控层层加码，市场监管愈加严厉，如何卖房成为开发商的头等大事。
李先生是某项目销售代理负责人。去年4月，他代理的位于晋阳湖、长风东街的新项目要开盘。虽然楼市调控轰然而至，但并未打乱李先生开盘计划。“按照业界惯有判断，省城楼市每年交易量 有限，投机性购房比例 少，而且价格水平较低，国家政策不可能一竿子打到太原。”李先生称，“新国十条”提高二套房的首付和利率，旨在打击楼市投机，对于自住性需求还是支持的。
而李先生的两个新项目以小户型产品为主，潜在的客户正是 置业的刚需客群。李先生称，刚需族对价格 敏感，制定一个调控下刚需能够接受的价格将是开盘热销的关键。对比周边同类型在售楼盘已达6000元/平方米的水平，李先生将 排号的价格定在了4500元/平方米。
虽然在观望声四起的5月中旬开盘，但李先生的两个项目开盘首月的销售率达到75%，中小户型全部 。“我们楼盘开盘一个月之后，一个号称打造山西一流园林居所的项目开始大张旗鼓做宣传，龙城大街、滨河东路南端的各项目量价齐升。该项目正北面的一个楼盘，每平方米的价格从去年4000多元上涨到现在的8000多元。”
与李先生代理项目同时开盘的项目，还有恒大名都、富力现代广场的1号楼等十余个新老盘。这些项目无一例外地获得了市场认可，大家一致认为，无论政策多么严厉，只要产品定位精准，价格合理，还是能吸引刚需消费者来买房。
随后到来的下半年，长风商务区主体工程竣工在即、太原轨道交通规划出炉、山西成为第九个综改区等消息给省城楼市再添利好，包括长风西街、晋阳湖、长风东山、太原客运南站等诸个片区都受到不同热度的追捧。省城在售商品房的均价由2010年4月的5400元/平方米，直接跃升到7200元/平方米的高点。无论刚需、还是 ，都在省城找到了合适房源。
B 重压之下新盘亮相羞答答
正在各楼盘为调控之下创出的销售佳绩沾沾自喜时，今年1月11日，太原市政府正式发布《关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。“限购”一词首现龙城楼市，给省城众开发商带来了些许“恐慌”。随后，2月19日，太原市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，将本地楼市“限购令”细化成了11条，楼市调控进一步加码。该《意见》的出台，意味着太原本市居民不能购置三套或三套以上的住房，同时，外地居民购首套房时，需提供缴纳一年纳税证明或者社保证明。
李先生代理的楼盘全部受到波及。“尤其是大户型，预订客户基本为二次或多次置业客户。”“限购”出台，无疑带给少受干扰的省城楼市一次急速降温。而取消两成首付比例、提高贷款利率，把相当一部分刚需客户挡在售楼处门外。“客户缩水，各盘的蓄水周期不同程度地延长。”
受“限购”、市场监管影响，自春节过后，太原楼市开盘量一直低迷。2月份，太原六城区开盘量达到 ，只有位于晋源旧晋祠路金胜村(晋阳湖西岸)的浪琴湖湾一家；3月份则仅有6家；4月份9家，一直未超过两位数。
记者注意到，销售业绩一直不错的恒大、富力等项目，今年的推盘量明显缩减。住在龙城网、太原搜房网等省城专业房产网站定期发布的楼市动态显示，2010年，恒大和富力旗下的四个项目，平均40天左右即会推出200套至400套新房源。而今年1月份至5月份，富力现代广场、恒大名都两个盘已无新房源供应，恒大绿洲、富力城两个项目仍在出售去年尾房。上述两个房产公司今年新开盘项目至今未确定开盘时间表。
除了恒大、富力外，记者从已宣布今年入市开盘的6大国内房地产名企了解到，它们旗下待开盘的7个大体量项目的开盘日期仍是未知数。业内人士告诉记者，项目不愿高调做开盘宣传，与调控政策持续向严有关。“春节过后，政府相关部门暂停了土地和项目建设规划手续的审批，开发商拿到预售证的时间不确定，这也让项目不敢轻易决定开盘、入市时间。”李先生告诉记者，多重因素造成今年新盘亮相的“犹抱琵琶半遮面”。
C 预期改变土地成交缩水
政府对房地产行业调控的相关政策密集砸向市场，得到的结果有目共睹，这一点，从开发商对调控政策的态度就可以看出：调控初期，曾有开发商直言：“太原楼市是刚需客户的市场，不会有影响。”调控中期，大多数开发商转入观望阶段。目前，这种情况仍在延续，但不乏有开发商进行试探性前进，陆续开盘并小幅提价。可是从太原市房管局 季度的成交量来看，表现不乐观：今年1-3月份，省城楼市明显“缩水”，商品住房成交面积同比下降9%。
量跌价滞的局面，影响了大多数人对楼市的预期。与此同时，各楼盘的供应量和交易量同比降低。楼市预期改变，直接导致省城的土地交易缩水。
据机构太原机构上周公布的数字，省城今年一季度的土地成交量为67.76万平方米，比2010年同期143.68万平方米缩水一半多。而从太原市挂牌交易的土地出让情况看，情况也类似。今年1-3月份共挂牌交易4笔，面积594亩；而去年1-3月份，共挂牌10笔，面积为2120.51亩。而记者通过太原国土网看到，刚刚过去的4月份，省城仅有两块累计面积不足10亩的地块出让。
据国内媒体报道，今年1-4月份，北京、南京、沈阳、贵阳、合肥等地均出现过土地流拍现象。业界人士 先生称，市场好的时候，房价高、地价高，开发商也敢拿高价地。市场不好的时候，即使有 地，开发商也不会去抄底，这个时候更重要的是保证企业能正常运营下去。
先生判断，省城楼市如若出现价格下降的拐点，也会出现土地流拍的状况。“这对地方经济发展，无疑是个挑战。”业内人士预测，市场上出现的情况，可能将促使开发商下一步调整开发方向。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
