[摘要] 2011年三季度，在内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策的收紧步伐放慢。7 月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，尽管仅有台州等少数城市在8-9 月出台，但标志着三季度整体从紧的政策取向。
房天下讯 2011年三季度，在内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策的收紧步伐放慢。7 月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，尽管仅有台州等少数城市在8-9 月出台，但标志着三季度整体从紧的政策取向。另一方面，保障房开工力度持续上升，到9月底1000万套保障房开工率已达98%， 还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。
从土地市场来看，三季度住宅用地量价水平低于去年同期，十大城市降幅显著2011 年前三季度，供求方面，尽管133 个城市土地供求面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，前三季度供应面积和成交面积分别为3.1 亿平米和2.8 亿平米，同比下降11.7%和 5.3%，而十大城市分别下降 25.3%和 24.7%，降幅高于总体水平。价格方面，前三季度133 个城市住宅用地楼面均价同比下降10.2%；溢价水平持续下行，9月仅为 5%，是2009年3月以来的 水平；前三季度平均溢价率为14.1%，不及去年同期的一半。
从新房市场来看，三季度楼市成交量低位运行，9月百城住宅均价环比 回落从来看，受中西部和二三城市增长带动，房地产开发 额和新开工面积增速仍处于历史高位，商品房销售面积同比增速低位运行。根据中房指数系统“百城价格指数”，2011年9月100个城市的住宅平均价格环比下跌 0.03%，是去年9月以来的 回落。从重点城市来看，第三度的供应量与去年同期基本持平，但成交量持续低位运行。 是传统的“金九”，多数城市供应量持续攀升，上海8月，苏州、武汉、东莞9月新批准上市面积创年内单月新高，但成交面积仍没有明显增长，主要城市平均同比降幅约 30%，北京、上海、杭州降幅接近或超过50%；多数城市库存量持续攀升，出清周期延长，价格下调现象进一步显现。
此外，二手房市场的成交量下行趋势更为显著，9月价格下跌城市增多成交方面，北京等重点城市二手房成交量持续下行，前三季度累计成交套数同比下降 28%，其中三季度成交套数同比下降40%，环比下降12%，接近2008 年的阶段性低点。价格方面，11个重点城市价格指数平均环比涨幅从1月的2.5%持续缩小至8月的0.1%，9月环比下跌0.7%，是2009年2月以来 出现下跌，其中北京等9个城市价格环比下跌，是今年以来下跌城市数 多的一个月。
三季度里，品牌房企加速推盘减少拿地，但三季度销售业绩增长明显放缓受上半年业绩增长带动，十大品牌房企前三季度销售额为4482亿元，平均同比增幅为36%，其中万科销售额已逼近1000亿元大关，恒大销售面积突破1000万平方米，同比增长84%。单第三季度来看，万科、中海等多家企业的销售额低于二季度或去年同期，十大房企平均同比增幅仅5%，业绩持续增长态势明显放缓。另一方面，十大品牌房企前三季度拿地金额同比减少32%，相当于同期销售额 21%，加强现金流管理、降低拿地支出的态势十分显著。
2011 年四季度中国房地产市场展望
调控政策不会放松，对市场的影响进一步深化与三季度类似，在经济增速仍在高位、通胀通胀压力并未明显缓解的大环境下，四季度宏观经济政策和房地产调控仍不会放松。10 月 11 日佛山“限购放松”政策当日即被叫停，表明 仍将坚持从紧的政策取向，并进一步抓好调控政策的落实和细化，抑制性政策对房地产市场的影响还将进一步深化，房地产市场面临的压力可能进一步上升。
土地推出力度显著加大，但全年供应计划难以完成据测算，前三季度土地供应仅完成年初计划（21.8 万公顷）的 40%，预计四季度地方政府将继续加大推地力度，但由于住宅成交量低位运行，开发企业面临的资金压力将进一步上升，拿地意愿不足，因此全年土地供应计划将很难完成。在供给扩大、需求不足的情形下，四季度地价水平仍在低位，土地市场可能面临结构性 机会。
以价换量态势更加明显，但成交量仍将低位运行
2011 年前三季度，万科、中海、保利等品牌房企，凭借更广的城市布局、更快的推盘节奏和灵活的定价策略，销售业绩明显好于大市，市场占有率显著上升。中国房地产动态政策设计研究组在 9-10 月的调查显示，越来越多的开发企业认为调控政策将持续、市场将进一步调整。我们预计四季度“以价换量”的策略将得到更多企业的认同，重点城市推盘力度将加大，同时由于限购、限贷等抑制性政策不会放松，市场供求矛盾将加剧，价格下行趋势将更加明显，但由于通胀环境、经济增长等方面的差异，价格调整幅度将不会超过 2008 年。
开发企业分化加剧，中小企业资金压力持续上升
品牌房企在今年前三季度的销售业绩仍高于去年，但在三季度已出现分化，恒大前三季度已基本完成全年计划，未来推盘力度可能有所放慢，为明年业绩增长留出空间；富力等业绩下滑的企业，市场策略将更加进取，为今年的销售目标作 后冲刺。此外，随着大型房企市场占有率的上升，中小企业面临的资金困难将进一步加剧， 是前两年曾经高价拿地的企业。四季度，不同企业的分化将进一步加剧，融资渠道不畅的中小企业资金压力将持续上升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
