[摘要] 从2009年三季度至今，政策面无疑是地产股估值持续下行的决定性因素。当以房价为代表的基本面一次次负隅顽抗时，估值一次次被政策的再度力压打击得体无完肤。房价是决定政策面的直接因素，而如今房价终于进入下降通道，我们判断，2012年，政策面将从失衡逐步回归平衡，出现局部政策放松。
2012年的房地产市场将是平衡再生的一年：政策面从失衡回归平衡，基本面也将从调整走向供求平衡、继而走向再生。
政策面：从失衡回归平衡
从2009年三季度至今，政策面无疑是地产股估值持续下行的决定性因素。当以房价为代表的基本面一次次负隅顽抗时，估值一次次被政策的再度力压打击得体无完肤。房价是决定政策面的直接因素，而如今房价终于进入下降通道，我们判断，2012年，政策面将从失衡逐步回归平衡，出现局部政策放松。
受地方政府巨大的资金缺口影响，地方在2012年对房地产市场的调控力度将出现变化；而房价实实在在地下降、新开工/ 的下滑、打砸售楼处现象的逐渐弥漫，将使政策的压力逐步缓和，回归平衡。政策面反转的基本思路是：宏观货币信贷实际宽松—地方政府行业政策局部松动—政府行业调控政策局部修正。行业所处的政策面从过于严厉、 打压的失衡状态回归到一个 、市场手段兼顾的正常环境，即相对平衡状态。
可能的局部松动政策包括：信贷额度增加；商业地产和工业地产类别的非住宅项目贷款，预计随着信贷总额的增加，存在定向宽松的可能；公积金贷款额度存在性提高的可能；限购政策存在局部放松的可能。
基本面：调整—平衡—再生
2012年，基本面同样将是平衡后再生的状态。上半年将处于明显的再库存状态，持续供大于求。而开发商资金链的更趋紧张、存货的持续上升、观望情绪的弥漫，将使得房价逐步下降。预计度过一季度价跌量缩的 艰难状态，伴随信贷的实际宽松，随着价格的有效调整，将迎来销量的小幅回升。在2012年中期左右，出现供求的平衡。那么下半年，就是平衡后的再生。
我们预计，2012年一二线城市房价下跌15%，受中小城市平滑作用，均价平均降2.9%；销售量在2012年上半年仍将低迷，预判全年销售面积下降2%、销售额下降5%；2012年即便有保障房的贡献，新开工仍将下滑；2012年房地产 增速将增长12%，其中保障房拉高3个百分点；2012年上半年仍将是明显的再库存状态，预判年中达到高峰。
中长期趋势：经历调整之后趋于正常
从人均GDP、城市化率等指标来看，中国目前市场类似于日本20世纪60年代状态，从日本、美国类似中国目前经济情况、房地产成熟度的发展趋势判断，中国的房地产市场仍有相当大的发展空间，包括价格、成交量。对应美国、日本目前的户均状态，中国的户均套数有50%提升空间，而户均人数有20%的降低空间，合计需求仍有80%的增长空间。
不管地产是否已经进入下半场，对于美国、香港地区这样早已完成快速城市化进程的国家和地区，其地产股的历史平均PE仍维持较高的水平——13-20倍PE。中国的房地产市场仍处于成长阶段，未来行业增速仍将在10%以上，而PE却相对于美国、香港成熟阶段仍有较大的折价。我们判断地产股的估值将趋于合理，至少抬升至香港、美国成熟房地产市场阶段的13-20倍的PE。
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