[摘要] 有关房地产税的改革在2003年就已经提出，直到2011年1月28日上海和重庆进行房产税改革试点，我国房产税改革才算是正式拉开序幕。
有关房地产税的改革在2003年就已经提出，直到2011年1月28日上海和重庆进行房产税改革试点，我国房产税改革才算是正式拉开序幕。
在这8年多的时间，房产税多次在社会上引发热议，人们对房产税的认识在深入，同时争议也依然存在。为了避免混淆，这里所说的“房产税”与“房地产税”是两个不同的概念，前者指的是一个税种，后者是包括房产税、土地 税等与房产、土地相关税种的总称。
房产税改革的必要性
从长远看，房产税改革有利于完善税制、完善地方税体系和开辟地方政府新的收入来源。但任何税收问题都不仅仅是财政问题，尤其是“税收焦虑症”不断蔓延的情况下，税收已经变成社会问题，乃至政治问题，不能仅仅从税收本身来谈必要性。
对普通老百姓来说，诸如完善税制和地方税体系，替代地方土地财政等之类的说法有如雾里看花，不知所云。老百姓听到这样的说法，就觉得政府是变着法子收钱，自然会引起反感。
在减税的呼声很大，且社会对税的“厌恶感”越来越明显的情况下，把房产税定位到增加地方政府收入即“抓钱”是不合适的。个税刚刚调高免征额，老百姓还要求进一步上调，再从广大老百姓口袋里掏钱将是十分危险的事情。况且，这与提高居民收入占国民收入的比重这一战略要求也相违背。因而，为什么要征收个人住房房产税，一定要对老百姓说清楚，澄清征收房产税的目的。
我觉得有两点是老百姓可以接受的：一是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可对住房投机预期产生影响。因此，依据我国国情，房产税扩展到个人住房的必要性是：调节个人住房消费，节约住房资源，同时对住房投机有一定的预期性抑制作用。
至于说征税的合法性，从法理上看已经包含在必要性之中，否则，就算程序合法，也站不住脚。在有关房产税改革的争议中，有人认为，我国的土地不是私有制，土地属于政府 ，并不属于购房者，因而征税不合法。
这混淆了房产与土地的区别。实际上，土地 制并不是决定对个人住房征税的关键。从产权来看，尽管土地属于公有，但住房仍然属于个人的私有财产，拥有独立产权，并受到法律的保护，两者是分开的。
在 权日益结构化的现代社会， 权不是征税的前提。例如用益物权，就不属于 权，而是他物权，但并不妨碍征税。抱着传统的 权观念来理解税收，已经过时了。也许在改革试点的程序上存有瑕疵，但房产税改革的正当性和必要性构成了法理上的合法性。
房产税的改革定位
根据上述对个人住房征收房产税的目的，我们就不能简单地从房产税是财产税，是对财产保有环节征税这样的学术定义来理解我国的房产税并定位其未来改革。
我认为，我国的房产税应该定位为一个调节性的税种，即调节住房消费行为和抑制贫富差距，而不能将房产税设计为普遍征收的一种税，从而变为增加地方收入的一个措施。为什么将房产税定位为个人住房调节税，有几个方面的原因：
，中国的现实国情决定了房产税改革不能简单地照搬国外房产税的做法。所谓把房产税打造成为地方的主体税种，成为地方的重要收入来源是不现实的。2010年我国房产税、城镇土地使用税和地方税收收入分别为894.07亿元、1004.01亿元和32701.49亿元，房产税占地方税收收入的比重为2.73％，房地产税占地方税收收入的比重为6.59％。可以看到，现行房地产税占税收收入和地方税收收入的比重 低。如果以包括土地出让金在内的地方财政收入进行计算，该比重将更低。因此，即使对个人住房全面征收房产税，要使房地产税成为地方主体税种或地方政府主要收入来源，至少在20年之内是无法实现的。
其实，税收都有一个自然的演进过程，不是凭想象通过改革就可以强力实现的。例如我国的个人所得税，也是从调节税演变而来，但至今也未能成为普遍征收的税，因为我国人均收入水平处于较低的阶段。等到中产 壮大了，离共同富裕越来越近的时候，个税才谈得上是普遍征收的国民税。同时，在其他税收不做调整的情况下，若把房产税定位为普遍征收，也会很大程度增加居民的直接负担。因此，我国房产税现阶段不能将筹集收入作为其当前改革的目标，是更符合国情的定位。
第二，现实国情下普遍对国内居民征收房产税的条件不具备。税制的功效要真正实现，依赖于征管能力。若是做不到，税制设计得再好，也是纸上谈兵，毫无意义。房产税面向家庭征收，是对征管的一个极大挑战。这是一种个性化的征收，因为每一个家庭的房产情况不同，家庭状况也不一样，征收机关必须上门一户一户地去核实、评估、征缴，加上人口流动，其工作量之大将是难以想象的。更不要说，如何定义家庭、给予优惠和照顾。此外，住房基础信息管理方面参差不齐，房地产价值评估基础薄弱，还有争议的仲裁，以及仲裁的公正性和可信性等等。
在任何一个国家，房产税都是一个小税种，但征收成本很高。同时，需要法治的大环境。我国当前的税收征管能力有限，普遍开征房产税存在巨大的操作性风险，尤其是在 法治、税收法治还不健全的情况下，甚至引发群体性事件，扩大社会的不稳定。从这个角度看，房产税定位为个人住房调节税，可以大大降低房产税征管过程中的操作性风险以及由此带来的社会公共风险。
第三，需要正确评估和对待对个人住房征收房产税的公共风险。对个人或家庭征税，其社会风险很高。尤其在社会对税收十分敏感的情况下，更要对房产税改革做出全面的公共风险评估，这包括对经济、政治、社会等方面可能导致的负面影响。在改革决策上，应先评估风险，然后再看是否有利。如果颠倒顺序，可能只是看到了改革的好处，而忽略改革引发的巨大公共风险。
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