[摘要] 2013年，金网络置业发布报告对2013年以及未来几年的房地产市场进行了市场展望。报告称，2013年开始，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。
2013年，金网络置业发布报告对2013年以及未来几年的房地产市场进行了市场展望。报告称，2013年开始，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。同时，未来几年，以消费需求 是刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续，市场将呈现理性繁荣的总体基调。未来几年稳房价将在某种程度上上升为国家战略。
针对2013年房地产市场运行，报告认为2013年市场需求基础相对稳定活跃，购房者预期全面转趋乐观，驱动购房者入市意愿强。市场成交可望达到两位数的增长，上半年出现需求推动型的销售高峰，下半年有望出现供应推动型的销售高峰。2013年房价走势将呈现“厂”字型走势。 投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费 是刚需主导的格局下，房价不会出现持续 。而不同城市将表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素。报告针对这几方面都进行了具体的分析。
需求基础相对稳定活跃
刚需强劲，上半年可望迎来一轮刚需的阶段性爆发；年中受政策再度收紧的压制及季节因素的双重影响，可能阶段性休整，但持续时间不会太长；下半年经济持续走好再次推动刚需保持稳定。
改善型和 需求将阶段性释放。经2012年一年压制后，将阶段性释放，实体经济走强也将成为改善和 需求释放的新的触发点。政策是否会对改善性需求提供更大支持，是2013年值得关注的一个焦点。
需求有释放的可能，但活跃度有限。 已有活跃迹象， 是随着实体经济好转及通涨回弹刺激下，有一定程度释放的可能，但活跃度有限，不会成为市场的主导性力量。
购房者预期全面转趋乐观
图：2012年一二线城市购房者对房市周期预期处于上升阶段的比例多呈回升趋势。
（数据来源：金网络战研 历年跟踪监测的购房客户调查数据）
图：对房价的持续走低预期在2012年明显反转，预期房价反弹上升逐步增加。
（数据来源：金网络战研 历年跟踪监测的购房客户调查数据）
图：对市场向好预期、以及自身实际需求紧迫性影响下，购房消费者的购房计划时间缩短趋势显现，购房观望态度减弱，入市步伐相对加快。
（数据来源：金网络战研 历年跟踪监测的购房客户调查数据）
房地产开发 将加速增长
房地产开发 从2012年4季度开始已经显著回暖，且呈加速增长态势。2013年开发 将保持较快增长态势，全年实现20%左右的增长是可以期待的。
市场供应将逐步好转，但不同城市将面临完全不同的供应形势。从购地、开工到上市销售需要有6-10个月的作业周期，预计2013年上半年市场供应仍需更多依赖库存的释放，热点城市供应偏紧的状况不会很快发生逆转。市场供应在下半年将明显集中放量，尤其是土地资源丰富、供应长期充沛的城市。一线城市受制于资源瓶颈，供应将长期偏紧。
市场成交可望达两位数增长，需求和供应分别助推上下半年销售高峰。
上半年将出现需求推动型的销售高峰，延续2012年四季度热度惯性，购房需求可能出现一个爆发式的释放阶段，且同比基数低，市场成交将取得近年少见的高增长。下半年则有望出现供应推动型的销售高峰，尽管基数较高，不利因素增加，竞争加剧，但多数市场可望保持成交稳定。
其中也存在不利因素，由于上半年的销售高峰，不排除出台新的调控政策，购房者预期会发生微调，市场成交会趋缓；价格的上扬会也将部分需求 挤出市场，抑制成交的继续放量。 相对的有利因素则是在库存下降、市场销化预期乐观的情况下，商品房开发增速将出现恢复性增长，下半年供应集中释放有利于激发更多成交；预计下半年经济继续好转，也将有助于下半年成交量保持在较高水平。
房价将呈现“厂”字型走势
上半年快速涨升，既有基数原因，也有需求集中爆发的新因素，加上供应相对偏紧，房价可望呈现显著惯性的上扬。下半年房价持稳，年中政策预调微调形成压制因素，此外下半年供应放量，使供求关系趋于稳定，房价持稳。全年房价将呈现“厂”字型走势。总体来看，2013年 投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费 是刚需主导的格局下，房价不会出现持续 。
市场将呈现更加清晰结构性特点
刚需强劲可持续，量价齐升。下半年价格回弹后，成交会受到一定程度压制，市场走势趋稳。改善型和 产品，价格相对稳定，但成交会有一定释放，预计会温和回暖，好于2012年。 活跃程度提升，但受到政策严格压制，在夹缝中有表现，不过难以在住宅市场展示身手， 转向，非住宅 继续受益。
供求因素将决定不同城市市场的差异化表现
不同城市表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素。一线城市和二线热点城市供应偏紧，供不应求的局面很难扭转，将长期持续，市场稳定偏热。供求充沛的部分城市，如无锡、沈阳等，在经过上半年的量价齐升后，下半年市场表现有压力， 是房价。多数二线城市供求相对均衡，市场温和理性繁荣，且稳定可持续。三、四线城市土地供应充沛，没有 投机的效应带动下，且新型城镇化未取得显著突破并实质落地之前，2013年市场表现继续不温不火，部分投机过度城市甚至继续调整。
2013年市场阶段研判
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