[摘要] 随着自住型商品房用地和产品持续推向市场，自住房对商品房市场的冲击已经逐渐显出端倪。为了争夺有限的购房客群，“平价快跑”成为越来越多住宅开发商的共识。与此同时，产品的分化也愈发显著。
（来源：京华时报）
随着自住型商品房用地和产品持续推向市场，自住房对商品房市场的冲击已经逐渐显出端倪。为了争夺有限的购房客群，“平价快跑”成为越来越多住宅开发商的共识。与此同时，产品的分化也愈发显著。业内人士认为，在目前国内楼市市场分化、看跌声音此起彼伏的环境下，自住房进一步增加了北京市场的观望情绪，影响了刚需人群的预期。如果下半年自住型商品房的有效供应能够满足更多刚性需求，将进一步降低普通商品房的市场份额。
现象1北京万科平价策略加速高周转
3月16日，位于北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙开盘，毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的非毛坯房价格低了5000元/平方米。即使去掉非毛坯价格，万科橙此次开盘价格也要比预期低3000元/平方米左右，出乎市场预料。
据悉，住总万科橙首期开盘推出8号和11号楼，主推户型为76平方米二居、93平方米三居，共推出333套房源，但是吸引了1140组客户到现场选房。
“平价入市的策略，让这个项目（住总万科橙）开盘半天就全部 ”，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆告诉记者，按照自住房的房价卖普通商品房，这样的定价策略无疑吸引了很多刚需购房人。在毛大庆看来，那些户型面积、户型设计与自住房“相撞”的普通商品房，受到的冲击将 为严重，解决方法无非两个，一是改变户型，避免与自住商品房雷同，二是调低价格预期入市，否则就只能“熬着”。
在自住型商品房的冲击下，相当大一批房源的客源被分流，南城某刚需项目负责人表示，该项目的潜在客户中，甚至有50%已经“消失”，被分流到了自住商品房的市场。“很多刚性需求的购房人都在观望，他们的购买目标首先是自住商品房，不停地参与各个项目的摇号，到 后实在买不到自住房，才会再回到普通商品房市场”，上述负责人说。
此外，由于下半年北京自住型商品房的供应量将进一步加速，因此，在推盘策略上，不少开发商都选择在上半年加速跑量。按照北京万科的计划，今年4月，新盘推盘量将呈现井喷局面。
现象2东亚地产全线调低价格预期
“船小好调头”，作为中小型房企的代表，东亚新华地产旗下项目绝大多数为刚需产品，而去年至今自住型商品房的大量供应分流了大批刚性需求。在此背景下，东亚紧急调头，全线调整其旗下刚需项目的价格预期。截至目前，其北京的刚需项目东亚·印象台湖、东亚·尚品台湖以及东亚·首航国际预期均大幅调低，且东亚在三四线城市的价格也在积极下调，以应对变化的市场。
3月19日，记者从东亚新华地产获悉，位于台湖的东亚·印象台湖项目从 初预计的2.6万元/平方米毛坯房变成2.2万元/平方米起非毛坯房入市。据记者粗略计算，扣除2500元/平方米的非毛坯费用之后，其售价约为1.97万元/平方米，与其去年9月推出的商业产品实际售价持平。
据记者了解，东亚印象台湖从2012年开始入市销售，截至目前，已经拿过两次预售证， 推出的是住宅部分的一期产品， 售价为1.59万元/平方米。去年9月5日，东亚·印象台湖拿到了第二个预售证，出售的是其商业产品。住建委网站显示， 售价为2.47万元/平方米。而台湖从今年2月启动住宅部分的二期产品，记者当时在售楼处了解到，二期住宅产品的预期售价为2.6万元/平方米，且和一期住宅产品一样，均为毛坯交房。
无独有偶，东亚位于该区域的另外一个项目东亚·尚品台湖也同样将采取低价入市的策略， 早的预期售价为2.4万元/平方米，现在将按照2.09万元/平方米的起价销售，且包含2000元/平方米的非毛坯；与此同时，东亚在顺义的项目东亚·首航国际也同样调低预期入市，从预期的1.8万元/平方米调整至1.58万元/平方米。这意味着，东亚新华地产旗下的刚需项目价格预期都有明显的调整。
除了一线城市之外，东亚新华地产在三线城市采取了收缩战略，以求低价快跑走量。东亚新华在江阴的乐府兰亭项目开盘价仅为4980元/平方米，比预期价格低了约1000元；东亚新华在鞍山的 城项目原计划4500元/平方米入市，目前售价仅3088元/平方米起，比预期价格低了近1200元。
对于东亚的战略调整，东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，东亚希望能快速回笼资金以便有更多的土地储备。“据我们了解，北京4月将推出一批新地，并且我们跟外地也在谈不少 地块，希望能回笼资金储备土地。”同时，贾玉鹏还表示，战略调整还有一部分市场因素，“台湖是去年的供地大户，下半年会有更多的竞品项目出现，平价快跑不失为一种好战略。”
不过，贾玉鹏也表示，开发商着急快跑走量还有一个原因，即去年成交的住宅用地将在今年二季度及之后相继入市，而且这些地块中还包含了大量售价被限定的自住型商品房，这些自住型商品房或多或少都将影响市场预期或购房者预期，进而影响开发商的预期和战略。
现象3普通商品房去化有限
并不是 平价入市项目都能获得热销。随着3月刚需项目开始进入集中放量阶段，刚需购房客群选择面加大，项目开盘“日光”的现象也越来越少。
据亚豪机构统计数据显示，上周（3月24日-3月30日），包含大兴区的保利首开熙悦春天、房山区的万科幸福汇，以及平谷区的首城汇景湾在内，北京共有三个刚需项目入市，累计向市场释放超过千套的房源，同时，三个项目均选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平方米和13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。
截至3月30日，一季度北京商品住宅仅成交16238套，创自2006年有网签数据以来的历史 值。而从去年11月30日 自住型商品房项目启动网上申购以来，北京已经有6个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。虽然尚未达成实际成交，但从数字上来看，自住房供应套数已经占一季度1.6万套成交量的78%。
“市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体，是造成一季度楼市成交萎靡的重要原因”。亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于具有较高价格敏感度的刚需客群来说，虽然短期内自住房的供量有限，但随着上市项目增多、供应规模增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显，将进一步逼迫刚需项目加速出货，以低价换回销量。
现象4 市场“小跑冲利”
自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也在一定程度上影响了中 市场。
据统计，上周除了三个刚需项目平价入市外，北京商品住宅市场还有两个改善型项目入市，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦和位于望京的望京·金茂府分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。而与刚需项目“平价跑量”相反的是，这两个定位中 客群项目走的却是“小跑冲利”的销售路线，两个项目各向市场释放了60余套楼 房源，并当日 。
“自住商品房在减少了商品住宅用地的同时改变了土地竞价规则，令未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势愈发明显”，高姗认为，在高地价的支撑下，高房价成为经济规律作用的必然结果。同时，自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化。为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中 项目来冲利，未来北京的中 项目尤其是 市场，仍将具有较大的价格上涨空间。
据亚豪机构统计，上周北京商品住宅共成交1441套，环比下滑32%，但是均价在3万元/平米以上的中 房源却成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上涨了6个百分点。在中 房源的带动下，上周，北京商品住宅成交价格也达到了28729元/平方米，不但环比上涨4%，也达到了今年以来连续13周的周成交高点。
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