[摘要] 在艰危的楼市环境下，以万科、世茂等为龙头的全国开发商 集团，与万达、 府井这些商业地产巨头，正以 的激情奔向一个新的去处。他们在这个阶段做了些什么？改变了些什么？4月15日，世联行、嘉联地产举办“2014 看成都楼市云卷云舒、花开花落” 新市场报告会，向与会的各大成都主流地产媒体分享了研究成果。
赵一寻，世联行、嘉联地产策略资源 总监。今天，他作为“2014 看成都楼市云卷云舒、花开花落”新市场报告会的主讲人。
他的话刚一出口，就让人感觉时下房地产行业的形势不妙。尽管四月的成都室外空气已经热度袭人，但世联行提供的房地产行业的各项指标数据，让与会媒体人均有曹操在赤壁骤感“东南风起”的滋味。
性的“房子不好卖”
首先来看性的房地产行业市场面。今年一季度销售低迷，销售面积、销售金额皆负增长，市场承压特征明显。1-2 月，房屋新开工面积1.67 亿平米，同比大幅下降27.4%。开发 同比增长19.3%，销售疲软，未来其大概率将处于缓慢下行的阶段。一季度，各线城市表现均较差，部分城市价格出现回调。
成都楼市不能幸免。在主城区成交面积这个指标上，整体成交面积低于去年同期。 5周同比去年下降70.1%。在主城区成交均价这个指标上，成交均价在高位运行。
再来看成都近郊楼市呈现的特征状况。2014年整体成交面积低于去年同期， 5周同比下降45.9%；2014年近郊商品住宅均价整体高于2013年；在12周出现价格低谷以后，近两周的均价走势都趋于稳定。
而商业物业市场是一个什么样的情况？据世联统计给出的结论是： 客减少，商业地产压力巨大。出现这个问题的原因在于以下几个方面：首先是中国利率市场化的市场轨和计划轨的并轨过程，使得中间轨的规模大举爆发，分流房地产的 投机性需求；其次是性的商业泡沫显现，写字楼租金也没有跟上，而成都写字楼和商业租金正在放缓，租金水平呈下滑态势。 后是成都主城区商业、写字楼月存销比呈增加趋势，后期销售压力大。
距“”越远越难卖
在性的“房子不好卖”的声音中，各大城市由于特殊的原因进而表现出了悬殊天壤的行业现状。
统计各大城市量价情况发现，一二线城市继续领跑：2013年1-10月，一二线城市销售面积占的比例为25.7%，销售金额占比为45.1%，比2012年提升3.6%。在具体的城市表现上，北京、广州、上海库存缓慢增加，销售时间小幅拉长，深圳库存和销售时间双降。整体上看一线城市除广州外，整体销售压力不大。
再来看二线城市的表现，杭州、宁波库存和销售时间大幅攀升，销售压力较大。重庆、厦门销售压力不大。二线城市整体表现较好。
三四线城市整体供过于求，库存高企，销售压力较大， 是东北区域和华东区域的部分三四线城市。
再来从存销比数据指标“解剖”成都市场。截至4月13日，主城区商品住宅存量面积为848.41万㎡，环比上升5.29%。按目前的销售速度预计，主城区的剩余货量可支撑约51周的销售。同样截至4月13日，按目前的销售速度预计，近郊的剩余货量可支撑39周的销售；而远郊商品住宅存量面积为636万㎡，剩余货量销售时间将达到85周，未来预计将维持白热化的竞争态势，价格低位平稳运行。
开发商阵营出现分化！世联行、嘉联地产跟踪20房企发现行业主流玩法在变：
从“销售社区”到“运营社区”
应该充分注意到一个行业集中度的显著变化：仅仅5年时间，无论排名前二十还是排名前十的性开发商市场份额均接近翻番。如今，排名前二十的开发商市场份额接近20%，排名前十的开发商市场份额接近15%。而在2008年，排名前二十的开发商市场份额只有10.9%，排名前十的开发商市场份额只有8.4%。
在市场份额发生改变的同时，几乎 龙头房企均在“楼市下半场”积极寻求突围之策。他们主要的变化，集中在如何从“销售社区”到“运营社区”上。
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