[摘要] 当土地 速度减缓的时候，这个时候土地储备本身的价值贡献在减弱，过度的储备甚至还会出现新的负的价值贡献，也就是说当土地或者房屋 速度低于资金成本的时候，这个时候持有资产就变成负的价值贡献。于是长期中，企业被迫调整战略，从重资产模式走向轻资产模式，也就是说从赚取资产 走向赚取 服务 。
万科、万达、龙湖、中粮等商业地产企业都在尝试向轻资产模式转型，这到底是为什么？
什么是地产行业的重资产模式，当土地 速度高于资金成本的时候，这个时候 地产企业都会寻求储备更多的土地，这也是理性的，这个时候只要拿着资产本身就可以获得丰厚 。土地储备多少也成为衡量地产企业价值的主要的标准，有时候也是 标准。这个就是地产行业的重资产模式。
但是当土地 速度减缓的时候，这个时候土地储备本身的价值贡献在减弱，过度的储备甚至还会出现新的负的价值贡献，也就是说当土地或者房屋 速度低于资金成本的时候，这个时候持有资产就变成负的价值贡献。于是长期中，企业被迫调整战略，从重资产模式走向轻资产模式，也就是说从赚取资产 走向赚取 服务 。
这里说的 服务 像代工品牌溢价 、物业管理、商业运营、其他衍生 ，再有，地产基金等多元地产金融服务过程中费用的提成 。在这个转型过程中，从重资产释放出来的资本金会重新配置到经营环境，而不再是土地储备环节，效率越高的企业转型过程中的 越明显。
我们说重资产、轻资产都不是 的，是企业不同市场环境下的选择。在房价快速上升，资产 速度远远超过资金成本的时候，这个时候持有资产为核心的重资产模式就是企业的理性选择。但是当房价上升速度受到抑制，持有资产本身的 降低并且不足以弥补持有期的资金成本的时候，轻资产模式就是企业的理性选择。
当然我们说这种转型并不是瞬间发生的，因为城镇化或者人民币的 仍然会在一段时期内推动资产 的上升，但是长期中土地的红利、资产的超额 在衰竭，企业面临转型压力。轻资产模式下，地产企业很多传统的 比如说拿地的 会被淡化，他仍然重要，但不像以前那么重要。而效率 会被放大，因此并不是 的企业都能实现轻资产转型，只有真正具有效率 的企业才能实现成功的转型。而这种效率 我们说它可以在开发、物业管理、招商运营等某个环节中的一招鲜 ，也可以是在商业地产、工业地产、养老地产等某个细分产品线的一招鲜的 ，还可以是某种综合性资源整合能力。无论哪种 ，轻资产时代，资本资源和效率资源结合更为紧密，一些企业会被放大，一些企业会被淘汰。
轻资产战略，一个是商业模式创新、一个是金融模式的创新。商业模式，轻资产战略简单代表就是代工模式。代工模式在日本这些年发展比较快，主要由于90年代日本土地资产价格呈现下降趋势，企业大规模囤地每年要减计资产减值损失，于是大量企业进入代工市场。
比如日本大地产公司之一积水地产1970年在日本 推出工厂化生产组合式钢结构住宅，87年又推出组合式木结构住宅，也就是产业化地产模式。积水80%建造环节都可以在工厂完成，工厂生产房屋构件只需要6、7 时间。现场打桩也只需要3个月时间。
尽管利润率不是很高，经营利润率只有10%左右，但是凭着高周转，过去十年公司平均总资产 率达到40%，如果考虑财务 ，净资产 会更高。而传统的开发销售周转率只有0.6、0.7倍。 率不到10%。
除了日本，欧美市场上代工模式也是广泛用于各种类型物业，通过代工门槛并不是产业化生产的技术 ，还包括管理 、专业行业管理经验、资源整合能力。
比如波士顿地产公司是美国大的写字楼上市REITs，当租金 不足以覆盖资金成本的时候，这个时候公司转向定式开发市场，把CBD地区开发管理 写字楼能力应用到政府机构、科研机构 大楼上，比如89-96年时期，美国利率普遍在两位数水平，租金 不足以覆盖资金成本，这个时候波士顿地产完成了美国宇航局、联邦货币管理局、美国邮政局、医疗金融局等机构 大楼开发与管理。2000年后，美国利率水平比较低，但是由于资产价格持续攀升，使得租金 也不足以覆盖资金成本，这个时候公司完成了麻省理工大学项目。这种定制开发的 保证了公司资本金安全的情况下稳健扩张和低补充的正常运营。这是在写字楼市场上。
在商场零售物业市场上也有很多类似的例子，比如说REG，美国第三大社区商业REITs，他为美国超市巨头定制开发了20多种店面，通过为主力租户定制开发店面，巩固与零售商之间的关系，开发店面一部分直接卖给零售商，另一部分先与零售商签订10年以上长期租约，卖给他自己发起的私募基金，形成了金融平台支持代工模式拓展。所以过去十年REG成立了18家商业地产公司，累计资金数超过100亿元。
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