[摘要] 告别 十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产 率(ROE)，成为了品牌房企的共识。
告别 十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产 率(ROE)，成为了品牌房企的共识。
然而，现实却有些骨感。记者查阅2015年中报发现，目前已经公布中期业绩的房企中，一方面莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等中小房企净利润水平下滑超50%，另一方面万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了ROE指标下滑现象。
主业赚钱不易，以万科为代表的品牌房企纷纷寻求转型，物业、社区服务、金融都成为了试水的转型方向。对于万科等房企转型对提升盈利能力的作用，多位受访分析人士对本报记者表示，新业务仍处摸索阶段，规模增长尚需时日，微利一定时期内还将持续。对于这些“巨无霸”房企而言，星星之火能否燎原，还有待进一步观察。
作别高点
时间拉回2013年，这一年楼市成交火爆，北京二手房业主坐地起价，土地市场 频出，房地产行业一派繁荣。在这一年里，龙头房企在经历了ROE的高点。根据年报数据，万科2013年毛利率比2012年下降了3.53个百分点，但其全面摊薄的ROE达到了19.66%，创下了历史高水平;碧桂园当年毛利率同比下降6.3个百分点，而ROE达到了19.37%，中海ROE更是达到21.08%的超高水平。房企的“优等生”里，稳健、强调效率的龙湖地产2013年营业收入增长49%，全面摊薄的ROE更是高达21.73%。
今年3月前后，万科总裁郁亮透露，他已在公司内部立下200亿元利润的军令状，万科已彻底放弃追求规模增长，强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。彼时，被问及万科2014年毛利率下跌时，郁亮称，相对于毛利率，对万科更重要是ROE。
ROE又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比，为税后利润除以净资产得到的百分比率，直观意义是股东用1元钱的 1年中赚取了多少财富增量。这个指标用以衡量一家公司对股东投入资本的利用效率，也能较适宜地反映上市公司的盈利能力和企业价值。
2014年，万科ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。有报道称，万科计划未来三年全力提升经营效率，目标是2016年的ROE可挑战历史高水平。
然而，现实却有些骨感。中报显示，今年上半年万科净利润同比增长0.77%，营收同比增长22.72%，但摊薄ROE为5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。
遭遇了ROE下滑的房企“优等生”还不只是万科。根据中报，碧桂园今年上半年ROE为7.79%，去年同期这个数字是11.00%，同比下滑3.21个百分点;从年报看，2014年碧桂园的ROE水平为18.05%，相对2013年全年的19.37%而言也出现下滑。同样在港股上市的龙湖地产今年上半年ROE为7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点，其2014年全年ROE为17.49%，虽然仍为业内领先，但也低于2013年21.73%的水平。
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