[摘要] “如果只谈住宅，会觉得房地产行业没太大希望，但拓展到更广泛意义上的商业、物流地产的话，增长空间还是很大的。”11月15日，中国银行业协会 经济学家巴曙松在2015资产管理高峰论坛上表示。
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商业退潮 风险留给“裸泳者”
据锐理数据统计，截至2015年4月，成都购物 总体量约700万方，位居 。其中，写字楼行情尤显突出，据统计，在2014年天府新城商圈写字楼存量达到了243.91万㎡，空置面积更是有1236万㎡，空置率超过50%；目前，成都商业地产在建面积超过290万平米，已经成为商业地产在建规模大的城市。
成都购物 总体量
商气冷热不均好地段“死铺”频现
据 太平戴维斯统计，目前城南现有零售商业体量已经高达133万方，截至2014年底，城南未能准时开业的商业面积达34万方。
在城南早期开业的几大项目中，以环球 、九方购物 、复城国际广场、会展 综合性物业为代表，记者分别进行走访。
在地段 较为明显的九方购物 ，潮汐式的消费人群占据主导。在中午和晚上休闲时段，人流较为突出，主要是以餐饮、观影等人群为主，除此，其它业态显得较为尴尬，很多时候一条商业走廊，稀稀落落几个人来回踱步，显然无法满足一个综合性购物 的商气与人气支撑。
在以居住为主的大源板块，记者并未看到这个庞大居住组团应有的人气和商气，尽管片区有伊藤等为代表的诸多商业业态，但消费者似乎还是“不买账”。在经营者反响较为激烈的复城国际广场，空旷的传统街铺显得较为抢眼，一家经营服装的商户显得较为郁闷，“很多人依旧是选择到环球 和春熙路商圈购买百货，这里的商品没有款式和价格上的 。”
在奥克斯广场，传统的几大商业业态占据主导地位，与周边商业体业态“几乎没有区别”。记者看到的是庞大而空旷的购物 ，冷落的人气和商业让人难以想象当初开发商的热切定位。卫生保养、消费者导流等服务工作显得若有若无，商户们的态度也颇为冷淡，“可见养商的过程还很痛苦漫长。”一位跺着脚的商户告诉记者。
总体而言，除了个别综合性 明显的购物 外，多数 度和业态并不突出的商业体，整体生意冷清，外面门可罗雀，“死铺”频现，从开发商、 者、经营户、消费者多个环节而言，各家都有自己的“怨气。”
房东说：租金不敢降
偏低回本压力大
者的 究竟是多少？可否支撑目前的市场格局？在记者的走访中，矛盾明显存在。近期的《中国房地产 率调查报告》表示，成都商业地产供过于求的局面比较明显，尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大，从 率数据来看，商铺租金 出现回落。
今年上半年，成都天虹百货、尚泰百货纷纷撤场……传统零售商若不加快转变经营模式，交不起房租的噩梦，势必会愈演愈烈，似乎以购物为目的的传统百货商业模式正在过时，商业时代正在发生巨变。
手持多个商铺的 客李先生告诉记者，他当时以2.6万元/平米买下的商铺，目前租金也就120元/平米，“租给火锅店了，经营户说租金超过100元/平米，挣钱就很难了。”李先生则表示没办法，“我花了那么大本钱的嘛。租金高，经营户有压力，关但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的 ，冷热不均的现象 明显。”
2008年， 女士在城南 了一个商铺，这几年一直稳拿租金， 率挺不错。然而，自去年下半年起，租金 率呈跌落趋势，“今年的租金比去年少了8000元，再这样下去，商铺就越来越不值钱了。”
张先生5年前在大源板块买了一个近20平米商铺出租，前几年租金一直上涨，可从去年开始，商铺出租价格就没有涨过，低迷的市场行情， 率滞后，让他产生了出售的想法。
随后，记者走访了城南和城西几家房产中介公司，一公司负责人称，今年以来，商业地产的租赁价格一直处于平稳状态，没有维持上涨势头，从其经手的商业地产来看，多数租金没有上调，小部分商业价格有所下降，这主要根据商业的地段或生意的经营情况而定。在当前的经济下行情况下，再上调租金，客源势必会排斥这种做法。
租客说：基本在帮房东打工
租金高经营压力巨大
房东们感到紧张的同时，租房者也深感压抑。在城南天府二街某商业 ，1-3层的商铺租赁价格在100—300元/平米·月之间。在该项目经营餐饮的负责人给记者算了一笔账，他的店总经营面积300平米，每月租金约6万元，加上各种食材、水电和员工开支，每月总成本12万元，“但每月进账也就这个数，好的时候 收入四五千，运气不好几桌客，一两千，几乎没什么利润。”记者看到，贴上“旺铺转租”、“零转让费转租”等字条的已开业商铺，是普遍现象。
家住城北荷花池的李军，前几年在家附近租了一个商铺做生意，去年以前生意都还算不错，如今用惨淡经营也并不为过。在李军看来，他每年要支付租金5万元，占他全部 的三分之一。每天辛苦做生意，感觉却像给房东打工。
业内人士分析，近两年开发商业地产较多，市场趋于饱和，电商的冲击、人们消费观念和行为方式发生转变等因素冲击，一方面是大家愿意性价比更高的网络购物，另一方面是商铺的井喷，“僧多粥少，矛盾在所难免。”
业内访谈录实体店还会迎来春天！
专访上海益朗国贸董事总经理 钧由“目前商业地产存在的种种难题和困境，是供需关系的脱节，以及商业资源不能同步跟进导致的。”上海益朗国贸董事总经理 钧由告诉记者，“同时，电商与海外代购新兴模式的出现，同样分流大批客户。”
商业短板急需解决
作为亚洲 品牌代理企业负责人， 钧由对成都商业地产市场体会颇深。作为西部重要的城市，成都城市的辐射力毋庸置疑，“与国际化城市和国内一线城市相比，成都商业地产硬件方面还有提升空间，但物业产品的定位，以及业态设置和个性化发展，“这些都还是短板，很难解决目前成都商业地产存在的巨大储量和人流到店、消费厚度的问题。”
“作为内陆城市，成都无法像北京、上海、广州等城市一样具有强大的口岸和标签 ，这不利于品牌的入驻和提升，容易导致商业地产的同质化竞争，缺乏个性；除此，消费者的观念和习惯，都需要培养和引导。这些都是商业地产开发商需要亟待解决的问题。”
做优做实实体店大有可为
与很多看好线上电商模式的 商不同，
钧由 看重实体店的未来，“我坚持回归实体。因为线上电商依然存在自身的短板，实体店也有自己不可取代的 。”线下实体，可以让消费者感受到更多的消费体验和快感，是符合人们休闲性消费生活的；性价比，是消费者购物为看重的。“多元化的品牌资源引入渠道，减少物流等中间环节，完全可以让国人享受到很有性价比的海外 商品。”对于目前市场大量存在的商业实体，他表示，应该看重这些实体店带来的综合性商机，“只要我们积极拓展，使用多元化的招商和业态思路，错位竞争，机会仍然是很多的。”进过实地走访，记者看到上海益朗联手金茂地产打造的云南丽江跨境精品购物 ，“价格和款式同步欧美，项目开业当天实现约800万的销售业绩，半月突破2000万销售业绩。”这样的业绩是很多实体店无法想象的。“独特的商业资源和渠道，是保证实体店超低价格和款式新颖的重要法宝，成都商业地产应该拓宽路径，彰显个性化，这样对周边市民和目的性消费者而言，都有很大吸引力。”
从粗放走向精细化细分客群是关键
专访合能商业负责人徐猛
近一年来，北京、上海、广州、长沙、成都、沈阳等地百货巨头纷纷折戟，随着经济的日渐下滑和地产转型加剧，商业地产之困趋势明显。合能地产成都公司商业事业部总经理徐猛分析认为，当前，成都商业地产体量大，且同质化严重，存量大、商铺空置 ，寻求差异化发展才是成都商业地产持续前行的关键。其次，成都人口基数不断往上攀升，目前全市已有1400万常住人口。有数据显示，人口增量仍在继续，伴随着人口红利的递增，成都商业空间的体量也势必会走向另一个高地。诚然，现阶段商业地产之困，是一个性的现象，它只是一个过程，商业地产也会在这期间去适应当前的困局，慢慢走出一条属于自己的发展模式。
“对于一个商业而言，业态配置和主题思想尤为重要。徐猛称，一个项目运营如何，主要从主题、招商、运营、管理谈起。比如，城南环球 ，以海洋公园为主题，辐射整个商业综合体，带动了无数行业消费。再如， 的太古里，曾被人誉为“全球 商业 ”。从项目的招商阶段开始，就要有强化特色的意识，差异化才能走得更远。然而，当前，成都的大部分商业都是粗放的招商模式，从粗放式向精细化是其关键的一环。“怎么去细分客群，做好市场调查，了解客户需求，对于一个城市商业而言，其意义不言而喻。”
谈及合能商业地产运营，徐猛坦言，合能地产从2005年进军成都后，就开始做商业地产，其商业项目——新城市广场历经十年的发展，已成为城西的商业综合体标杆力作。虽然，有着 的物业资源和不错的租金 ，但为应对市场挑战，将对新城市广场进行总体业态调整规划。一方面，盘活现有存量，夯实运营能力。另一方面，沉淀商业经验，按标准化运营模式输出，其三，建立一套完整的商业体系，打造商业的标杆品牌。通过量变到质变的发展，以及不断地摸索创新发展，让新城市广场在未来成为一个时尚、潮流、商务的聚集地。
记者观察
中国城市化的快速突破，使得商业地产呈现井喷式的发展。在GDP增速压力下，商业地产在与消费力和商业资源脱节的状态下依旧高速进取，一枝独秀已难免孤军深入之嫌。在商业地产和资本关系“闹僵”的态势下，买卖方的平衡矛盾显得突出。
不得不承认， 渠道，依然是较为单一的。基金、股票市场飘忽不定、高通胀下银行的负利率，无论是实业起家还是股权 致富的精英 们，选择商业地产，仍是 的热门选择。
对成都来说，商业地产这个尚显年轻的词汇而言，跨越式的发展需要面临种种问题，并在消费和资本环境的双重压力下接受严酷考验。
在本报记者的调查看来，成都商业地产的开工和开业量连续高位运行，但令人惊奇的是住宅楼盘依旧面临空置率居高不下的态势，“逃跑”的置业者的理由依旧是“生活配套不太方便、配套短缺”；但对于城南庞大的商业集群而言，“商气不足、人气不足”也成为尴尬的现实。“商业配套不足”和“商业体面临死境”的尴尬悖论，成为奇观。
现象显得复杂，但至少反映了商业地产的几大 问 题 ：一，急速、集中式的商业地产发展，与循序渐进的城市化进程和消费者生活消费习惯不相匹配，买方购买力，不是卖方来臆测；二，当下大规模同质化批量生产，难言对未来市场格局和产品形态，尤其在电商和跨境购物等新模式冲击下，问题尤显突出。
商业地产的“寅吃卯粮”，显然不是市场规则。现实问题和商业地产发展思路迥异，以及买方市场的多元需求，都很难支持传统商业地产狂飙式发展和单一的产品资源结构。为此，经过本报记者对成都商业地产进行系列走访，对开发商物业持有者、经营户、消费者多个商业环节进行访谈。
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