[摘要] 如果一个商业地产开发商一缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平;二缺乏企业家的责任感与道德素养，那么商业地产将会走向很危险的境地，从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不会考虑商业项目给后续 经营者带来的价值与持久经营能力，而是能卖则卖，能租则租，两者不行就逃跑。
3“收割”式招商
“收割”式招商模式来源于收割战略(Harvest Strategy)的理念，其目的在于增加战略业务单位短期现金收入，而不考虑对某项业务长期地位的影响。这种招商形式在中国商业地产领域为常见，开发商违背了商业市场的规律，把商业物业当住宅物业来经营，能卖则卖，能租则租，缺乏整体商业规划布局与商业发展远见。当然，没有读懂商业市场运营法则的商业地产注定是要失败的。如杭州信义坊商业街，其商业位置与景观式的商业环境有着杭州其他商业不可替代的 。但是，这么一个 且时尚的商业景观街后却沦为一个惨淡而混乱的杂货市场让人匪夷所思。分析其中的主要原因是开发商没有立足商业运营角度，急速出售大部分物业导致后期管理无法统一，所以就更谈不上商业包装与战略推广了。
目前中国的商业地产开发与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，所以分割产权出售或变卖期权似乎成了商业地产开发企业的阳光大道。当然也有一些商业开发企业即便在资金充裕的情况下也会选择分割出售或变卖期权的收割型办法进行招商行为，因为这其中有着国外商业地产无法企及的暴利诱惑。即便是商业地产的老大大连万达也难以抵制这种商业暴利诱惑。这种收割型的商业地产运营模式随着项目的后期运营与商业市场的竞争而暴露出来严重的后果，比如长春、济南万达商业广场业主因铺面出租不畅而引起的暴力纠纷。因此，商业地产在招商过程中必须以商业的后期运营为指导思想，合理、科学地控制商业物业的持有比例，即便要分割出售部分物业，也要在购买合同上对商业的招商、运营、管理有明确的附加限制协议。
4“主力店依赖”式招商
自从万达利用沃尔玛这个商业“托儿”取得 的成功后，中国商业进入了革命性的变化，“主力店招商”概念便从此成了中国商业地产招商运营的关键词。很多开发商想利用主力店的品牌示范效应来给 者增加 信心，从而实现开发商的产权商铺销售利益大化。据媒体报道北京一个商业项目，为了招LV进驻，开出了八年免租金的条件。如此一来，开发商面临巨大的收回 的压力，只能提高其他入驻商业的租金来实现 平衡。这种在租金上“一边减一边加”的招商办法给实现中的招商带来了难度。
事实上过度依赖主力店的招商方式是一种盲目的行为，主力店的引进必须要以商业的定位为主导思想，如果一个定位以中等消费为核心的商业体非要不惜代价引进一家遥不可及的主力店，这不但推动不了招商的进度，反而会让招商进退两难。大连万达集团董事长 健林曾表示，大型购物 需要主力店的支撑，但主力店进驻并不必然就会带来人流，就意味着巨大的利润。万达现在缺的是500至2000平方米的次主力店，现在欧美国家大型购物 经营品种有30多万种，而中国只有10多万种经营品种，现在中国不缺主力店，也不缺小店主，而是缺有特色经营的次主力店。因此，只有适合项目业态定位与消费定位的商业才是招商工作的主要目标客户。
每一个商业项目都有其自身的核心 与不可避免的相对劣势，关键要看经营者如何提炼核心 而淡化相对的劣势，以核心的 去吸引其特定的人群进行消费。同样每一级档次的品牌也都有其特定的消费需求。所以，商业地产项目在招商过程中不能一味地依赖于不切合实际的主力店入驻，应该把招商工作的重点放在寻找符合项目特色与核心 的主力店上，同时必须处理好主力店和次主力店之间的关联性、共享性和互动性的组合战略定位。
中国商业地产发展至今，其商业地产运营理念与管理水平虽然还不够成熟与规范，但“百花齐放”的现象却成了中国商业地产的特有现象。目前中国的商业地产形态基本可以分为大型购物 、社区购物 、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼、酒店和饮食娱乐等等。这些商业形态与业态虽然各有不同，但商业地产的共性与目的是相同的，商业地产的大价值在于通过成功的招商与可持续化的运营来实现物业 。因此招商工作是商业地产协同战略过程中的重要工作环节，在这个过程中任何一项战略如果执行不彻底都会导致项目的失败。所以，在商业地产的运营过程中必须谨防商业地产招商的四大“硬伤”。
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