这一轮成都房价基本见顶

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最近，关于成都房价的问题，众说纷纭。

首先，当然是来自国家统计局的数据：9月成都新建商品住宅房价同比去年9月下降2.8%，环比今年8月持平。

△图片来源于网络

可能很多小伙伴对此嗤之以鼻，但我相信一点：成都再牛逼，也不可能让国家统计局“特殊”对待，因此虽然它的数据来源、统计方法和我们的实际感受有差别，但请大家相信：、数据就是数据，是一把尺子来衡量的；第二、至少从数据层面，成都新房价格确实是降了。

其次，我们还有来自其他机构的数据，例如冰山指数。

冰山指数是包含了新建商品房成交价格和二手房成交价格，所以它可能会跟我们的实际感受更接近，但不能显示调控的效果，毕竟调控没法针对二手房。

△数据来源：冰山指数

当然，我们还有来自自媒体大V的调查式报道，例如樱桃小房子在她那篇《成都：全民集体喊涨，资深投资客却在悄悄出货！》中通过一定的代表楼盘、购房者个人案例等感性方式，描述成都的房价走势。

△图片来源樱桃小房子公众号

跟他们相比呢，我没有任何数据支撑，也没有寻找感性案例，但我仍然有一个明显的优势：那就是我一直在成都，只在成都，且一直看着成都的房价，我知道它从哪里来，知道它为什么来以及如何来，甚至还能大胆的猜猜它向何处去。

下面我就来说说，成都房价是怎么来的。

在成都2016年9.30限购之前，成都的房价其实经历了三个阶段：

个阶段：2012年－2013年，成都房价冰山期

在经历了上一个周期（2009-2010）的暴涨之后，国务院在2010年出台了“国十条”，2011年出台了“国八条”，并在2012年开始显示威力，成都房价在随后2年进入冰山期，量价暴跌。

2013年也是我刚刚开公司的年，那时候日子之艰难，开发商拓客成本之高现在的购房者根本想象不到的。一个刚需盘想要成功获得一个成交客户，平均成本10000元以上，哪像现在，开发商大喊一声：嗟，来买！售楼部就挤爆了。

第二个阶段：2014年－2015年，成都房价复苏期

这个阶段，被压抑2年之久的购房需求开始复苏，2014年首先是刚需购房者的复苏，成交量稍微恢复一点了，售楼部不再门可罗雀，但价格没有起来，价格战还是主流。

到2015年，改善需求抬头，市场上很多产品也开始向改善靠拢，部分热点区域成交开始活跃，价格整体上还是巍然不动，但城南房价开始温和抬头。

第三个阶段：2016年－2016.10，成都房价启动期

这一阶段，成都房价出现三种走势：城南的房价在本地改善需求以及外来资本的重叠作用下，开始领涨成都，量价齐涨；其他城市核心板块，部分楼盘开始暗涨，但一般购房者感受不到；而非城市核心板块，房价依然死水微澜，躺着装死。

我自己在2016年5月出手买了一套二手房，在2016年9月底，帮朋友买了两套新房，位置都是非城南的核心板块，价格极好。由此可见，在9.30之前，成都的房价除了城南之外，其他区域并没有涨。

但是，成都没有涨，不代表别的一二线城市没有涨。

本轮领涨的深圳，可是涨了足足一年多，紧随其后的上海、北京虽然慢了半拍，但是涨的速度却更可怕。这一轮房价的大涨，从南往北，从东往西的走势极为明显，再加上一次“黑天鹅”事件，所以成都“躺枪”了。

9.30来了，成都房价进入调控期，这里，又分为四个阶段。

个阶段：9.30新政—3.22  局部调控期

从2016年10.1开始，成都先后出台了多项调控措施，提高了首付比例，对房价最热，热钱青睐程度的高新南区和天府新区列入了限购区，从此，成都楼市调控从“松”到“紧”，城市局部调控开始。

然而，一旦城市房价启动，房价就没那么容易控制下来，再加上其他一二线城市房价已高，成都的价格洼地怎么可能阻挡外来资本的冲击？

SO，在城南限购区，全款不备案开始出现，同时大量买房资金开始寻找成都的非限购区域。

而成都本地的改善客群开始醒悟，与外来资本一起加入了买房的大军，房价更加一发不可收拾，这一阶段成都房价量价齐升，不过依然局限在城市核心区域。

第二个阶段：3.23新政—4.11  温和调控期

随着对美联储加息预期的警惕以及“房住不炒”核心思想的提出，中央层面对抑制国内资产泡沫开始重拳整治，多个热点城市调控升级。

在这种背景下，成都的“局部调控”显然无法与中央保持一致，所以3.23，成都启动了新的调控政策，从局部调控变为全面调控，但相对温和。

我的公众号也是因为3.23新政，发了篇文章，阅读量7W＋。

这次新政，成都13个区皆在限购之列，但总体而言还是站在城市发展大局上考虑，欢迎大家重温我的篇文章《房地产视角，读不懂成都限购的高明》。

第三个阶段：4.12新政—7.18  严厉调控期

虽然我非常认可3.23新政的格局，但它却非常短命，因为随后不久的4.6成都土拍确实捅了一个大篓子。

△图片来源于网络

4月1日国土部已经发文，明确要求各地“消灭地王”，但4.6成都却上演了一场“地王大战”，这让成都一下就到了风口浪尖上，温和调控不得已，升级为严厉调控。

4.12成都一天之内连出三记杀招，包括限售、限贷、限捂，加上此前的限购，已经“四限”齐备，可以说严厉程度已经是历史之最。

理论上说，一脚急刹，成都应该在3-6个月内进入横盘期，但这里面有多层次因素，包括政府的人才落户和土地拍卖；也包括企业的捂盘抗拒、从业者制造恐慌；还包括购房者，尤其是刚需购房者的恐慌购房造成“自我踩踏”。

这一阶段，成都房价在核心区被严格限价之后，近郊和远郊开始领涨，给人一种成都房价普涨、阿猫阿狗都在涨的错觉。总之，调控见效的时间延后了。

第四个阶段：7.19通知—至今  政策补丁期

基于房企的抗拒和各种市场乱象，包括捆绑车位、虚假精装、价外加价、捂盘不售等，成都在7.19出台补丁进行规范，随后又在新的9.30之际，限制囤地和滚动开发，以及强调各种纪律等等。有漏就补，成都调控最终进入补丁期。

综上，大家客观的去研判成都的房价来历，就不难看出：

1、成都房价涨的晚，必然也会跌的晚，这是正常的；

2、成都的调控是严格的，没有死角的，见效迟早的。

所以，大家不要对当前的房价和调控感到悲观，成都的房价也不会是中国的特例，一切都不过是时间问题。

我们理顺了成都房价从何处来，我们才能看清成都房价向何处去。

我认为：这一轮成都房价已经基本见顶。

理由有八个。

、成都房价补涨1年，动能释放差不多了。

成都房价从2016年10月左右开始启动上涨，面临多次调控而势头不衰，这还是充分证明了市场的力量，但时至今日，房价补涨了整整1年，房价也基本，该买的都买了，不该买的也买了，累积的市场需求得到了释放。

正所谓，强弩之末不能穿缟素，当市场的动能释放的差不多的时候，行政的力量开始显示威力，此消彼长之下，调控将占据上风。

第二、严厉调控半年之久，威力开始逐渐见效。

每一次调控，都不会产生立竿见影的效果，这是因为市场的反应速度，观望情绪，舆论引导和未来预期，都需要一个时间去消化和改变，这个周期一般就是半年。

成都真正意义的调控是从4.12开始的，迄今为止刚好半年，“四限”和“补丁”的威力，超过以往任何一次调控，所以如果经历过上一轮周期的人，相信现在已经开始“居安思危”了。

最近我刚好参加了几个开发商的会，讨论2018年的开发思路，很明显，不确定和危机感，已经成为业内人士的共识。

第三、年底了，开发商将大量出货实现回款。

很多人可能会跟我扯供需关系，现在房子供不应求，房价如何见顶？

首先，我们说需求，在限购和房票有限的前提下，需求是不断减少的，一个需求释放了，三五年之内不会再有新需求。韭菜割狠了，也没那么容易长出来啊。

其次，我们说供应。现在是年底了，大家都知道，所谓年关难过，就是还钱的时候到了。开发商的贷款要还給银行，明年能不能贷出新的贷款还不可知，所以不卖货怎么行？

当然，也有不缺钱的开发商，比如国企、央企、上市房企等，但他们要不要完成年度销售任务？要不要給股东一份好看的年报？

所以大家走着瞧，年底之前，一定会有开发商大量出货，市场供需将进一步此消彼长。

第四、二手房已经涨不动了，剪刀差将缩小。

当新房限价之后，大家无非吐槽一下买不到，或者要全款，收茶水费等等，但房价是实实在在定住了。但二手房不受限制，所以会显得更加疯狂。一二手房价格严重倒挂，形成所谓“剪刀差”。

但是购房者不是傻子，剪刀差越大，二手房的购买抗性就越大。很多看似挂的很高的二手房价，但其实有价无市，无人问津；还有一些根本就是房东挂着玩，试试看可以卖多少钱而已，不必当真。

每一次调控，都是一手房先跌二手房后跌，一手房先涨二手房后涨，原因就在于开发商对于政策和市场的敏感度远比个人房东要高一大截，中间会有一个时间差。

所以新房限价之后，二手房已经失去了上涨的动能，待潮退之际，二手房的价格也会回归。

第五、土地出让任务基本完成，刺激小了。

最近想必大家也看到了，土地市场明显趋冷了，很多地块开始流拍，或者底价成交，虽然有特殊节点和特殊企业的原因，但土拍没之前那么火了，确是不争的事实。

第三季度成都土地出让数量非常大，全年土地出让任务也完成的七七八八了，最后2个月，政府卖地的迫切性小了，有利于市场心理趋向理性和平稳。

第六、其他强二线城市，已经开始横盘了。

我们横向参考其他强二线城市，尤其是杭州和武汉，这两个城市的节奏与成都相比，可是不遑多让。但最近，这两个城市也开始横盘下跌了。

先说杭州吧，根据国家统计局的数据，杭州房价已经连续4个月环比下降。而根据冰山指数来看，杭州也已经开始出现横盘迹象。

再来说武汉，根据国家统计局的数据，武汉房价也连续下跌2个月，横盘2个月。而冰山指数来看，也是基本见顶。

我例举杭州、武汉，已经算是目前房价表现还比较“晚熟”的城市了，所以成都不会是特例，该来的，迟早会来的。

第七、经济见底企稳、货币逐渐稳健等。

从宏观层面看，中国经济见底企稳，为调控提供了更多空间和信心。国际上美联储缩表加息，中国不可能不应对，M2货币发行也是走向历史新低，稳健的货币政策反应到现实生活中，就是钱变少了，变贵了，大家从银行的利率可以得出结论。而加息或定向加息，对于房价而言，那就是釜底抽薪。

第八、大会奠定了后市的预期和走势。

大会刚刚胜利闭幕，发改委、住建部就联合发出通知在展开一个月的商品房销售价格行为联合检查。对各种捂盘惜售、炒房卖号以及各种违规行为进行大检查。

从此次检查的时间，以及两大部门的级别来看，应该是一次高级别的雷霆行动。换句话说，就是不把房地产目前这股歪风邪气給刹住了，都不好意思跟人打招呼。

此外，大会上“房住不炒”的话语铿锵有力、掷地有声，基本为今后的房地产发展走势奠定了基础，指明了方向，未来，调控会继续，保持高压态势，那些一直抱着侥幸心理，观望大会的地方部门和房产企业，估计也就死了心了。

以上八点，是我认为成都房价本轮基本见顶的信号和理由。

当然，房价见顶之后，走势又如何？

我此前说过，成都和北京、上海有大概6个月的时间差，和深圳大概有1年的时间差。所以我们不妨看看这三个城市的走势。

半年之后，成都的走势有两种可能：

一种是北京走势，我个人估计可能性不大，因为北京太特殊了。

一种是上海走势，稳中略跌。

一年之后的成都，走势可以看看深圳，持续横盘。

最后，总结几点：

1、我个人观点，本轮成都房价基本见顶，仅供参考；

2、后市走势，横盘为主，稳中有跌，但幅度不会大；

3、房价大势是宏观概念，与个别楼盘买卖没有关系；

4、我此前所有观点、判断、时间节点、均维持不变。

文/吴思竹