政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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据我粗略统计，已经连续40多天，成都楼市没发一张住宅预售许可证了。
供应暂停了，公证摇号政策自然也没有了施展的平台。
据我此前在《16个项目6000多套房在路上，谁先摇一摇？》一文中统计，成都有大波的供应正在等待上路，在这波供应里，有个项目成功的吸引了我的关注。
那就是占地面积约2700亩的保利天空之城。
△保利天空之城总平图
当然吸引我关注的原因肯定是因为大嘛，2700亩的项目在地大物博的天府新区也不多见。相信不少关注到这个项目的读者肯定也跟我一样。但除了大，关于这个项目，你需要了解的还有下面这7点。
01
2700亩大盘，你需要关注的只有900亩
项目规划占地面积约2700亩，包含了两个版块，约1800亩的保利航空大世界和约900亩的居住区。
保利航空大世界是一个以航空科技为主题的乐园，据置业顾问介绍正在施工，预计2019年开园。
主题乐园能够给房产带来多大的影响，这个在成都也是有迹可循的，华侨城就是个典型的案例，从近几年华侨城在楼市的表现来看，对比周边，并没有更突出的表现。
因此2700亩的规划，对于真正有自住需求的购房者而言，关注点应该重点放在900亩的规划上。
02
地处秦皇寺外围，抱不到“大腿”
项目位于武汉路与梓州大道交汇处，隶属于天府新区成都直管区。
置业顾问介绍，项目处于秦皇寺中央商务区板块，但根据我实地调查发现，项目并不处于秦皇寺中央商务区核心开发区域，我用百度地图测距，与秦皇寺中央商务区的地标西部博览城直线距离还有约3.5公里。
△保利天空之城地理位置示意图
因此项目并不能直接享受到秦皇寺中央商务区的核心红利，例如地铁和教育资源。
首先是地铁。
秦皇寺中央商务区核心区域享有三条地铁线路的辐射，包括地铁1号线、11号线和18号线。
而项目周边仅有一条在建的11号线，最近的庙儿堰站与项目直线距离约有500米。
其次是教育资源。
虽然项目处于天府新区成都直管区，但天府新区规划的众多教育资源如天府新区泡小、天府七中、成都实验小学天府校区等资源距离项目最近的直线距离也有3公里左右。
因此，从地理位置上来看，项目尽管拿着秦皇寺中央商务区的“名片”，但从资源的享有上来看，与秦皇寺没有太大关系。
03
低密大盘 该有的范儿它都有
即使抛开1800亩的主题乐园，规划面积达约900亩的居住区在天府新区也是具有优势的。
从目前了解到的规划来看，900亩的居住区规划包含了住宅、商业街、商业综合体、酒店、小学和幼儿园等多种业态，大盘应该具备的优势在项目上有非常充分的体现。
而除此之外，项目还具备低密的特性，规划容积率为1.99，自身还规划了一个东西延长2公里，总占地面积达6万平方米的公园以及从鹿溪河引来的水流。
仅从目前了解到的规划来看，我认为，对于想要在天府新区置业的改善购房者而言，还是值得关注的。
但是需要强调的是，目前900亩居住区的规划还没有完全呈现，尤其是商业体量和业态都不得而知，因此对其后期呈现并不能进行更进一步的判断。
04
大盘小地块，实际容积率偏高
目前在开发的一期紧临主题乐园，规划总占地面积约200亩，但并没有进行整体开发，则是被划分成了4块分别约40—50亩的独立地块。
4个独立的地块分别规划为A区、B区、C区和D区，除B区为全高层产品规划外，其余三个区均是高低配的规划。
△保利天空之城一期总平图
项目规划的容积率为1.99，但我认为，实际容积率可能偏高。
以即将销售的A区为例，规划包含了3栋高层、2栋洋房、9栋联排和3栋叠拼产品。
可以看到，低密产品是该区的主力供应产品，而这类产品的价值就在于赠送空间，因此后期呈现的实际容积率肯定高于规划容积率。
05
改善面积段，刚改产品标准
即将推出的高层产品仅有两个户型，115平方米实得124平方米的三房双卫产品和140平方米实得160平方米的四房双卫产品，层高约为3.1米。
仅从面积段和层高来看，是属于改善产品的标准，但在综合了梯户比、建筑规划和产品设计三方面来看，我认为仅符合刚改产品的标准。
3栋高层产品均为2梯4户的规划，这里我们重点说说建筑规划和产品设计。
首先是建筑规划。
我特意找了专业人士进行咨询。A区的高层产品是按照一字型进行布局的，这种布局方式相对市面上常见的十字型和工字型的排布，的区别就在于更节约土地，可以实现土地价值的化，再加上该区大量的低密产品布局，可以见得，高层产品在这个区只是个“配角”。
△保利天空之城高层产品效果图
对于居住而言，这还不是重点。
相对于十字型和工字型的布局，一字型布局有一个明显的弊端，不能实现户型的南北通透，通风和采光效果都略差，这个在天空之城115平方米的产品上有非常明显的体现。
还有一点值得注意的是，在结合了仅有的两个户型我们发现，这种布局还会造成“闺蜜门”的情况出现。
其次是产品设计。
115平方米的三房双卫产品，实得面积约124平方米。
正对小区中庭，户型方正紧凑；做到了客厅和两个主要的起居室朝向主景观面；三个起居室的开间分别为3.5米、3米和3米，相对其他同面积段的产品，尺度表现较弱，舒适度较低。
140平方米的四房双卫产品，实得面积约160平方米。
横厅设计，客厅和两个次卧朝向公园景观。
相对于115平方米的产品，140平方米产品在尺度表现上相对突出，8.8米*2.05米的客厅阳台，3个起居室开间分别为3.8米、3.5米和3.2米，实用度够舒适度高。
综合两个户型的设计来看，表现中规中矩，但是从朝向来看，的东南朝向给到了115平方米的产品，而140平方米的大户型的主要采光面则为西北朝向，通风和采光的效果均相对较差，影响改善居住的品质。
06
精装是个不确定因素
项目即将推出的高层将采用精装交付，但目前有关精装标准、精装品牌及交付标准都没有任何公示，因此对于后期呈现的效果没有任何参考依据。
07
关于价格及购买建议
根据置业顾问介绍，项目即将推出的140平方米产品预计总价在230—250万左右，计算单价在16400—17800元/平方米左右（含精装）。
由于目前精装标准不确定，即便是按照目前市面上普通的精装标准进行衡量，我认为该价格也是偏高的，合理的购入价格建议在10000—12000元/平方米（含精装），这主要是综合以下两方面来看的：
1、参考周边项目销售价格。以万达一号为例，该项目处于秦皇寺中央商务区核心开发区域。今年7月份销售的精装产品价格为14000元/平方米，除去2800元/平方米的精装标准，清水价格为11200元/平方米左右。
2、参考周边二手房价格。麓山国际社区近期成交的高层产品价格在15000—16000元/平方米左右（清水），但由于普遍有20%—30%的赠送空间，因此与天空之城目前对外报价相同，剪刀差为零。
但是目前二手房价格普遍虚高，与新房之间有20%—30%的剪刀差，对比来看，天空之城目前的对外报价相对周边二手房而言，就偏高了。
最后，以上内容是结合置业顾问介绍和实地踩盘所得，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
文/邱霜
吴思竹2017-12-15 13:49:57
