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世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。
——本杰明.富兰克林
最近，关于房地产税的新闻特别多，很多大V都有解读，有些是对的，有些是错的，我不想纠结在这个问题上面，只说跟咱们购房者有关的。
1
房地产税必然到来，时间早晚而已
昨天人民日报发表的财政部部长肖捷的署名文章《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》中，提到了：
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
并在文章末尾，提到了时间表。
全面落实税收法定原则。按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
在此，我需要告诉大家，这里提到的时间表，并不是针对房地产税的，而是关于“全面落实税收法定原则”的。
目前我们国家有18个税种，只有个税、企业所得税和车船税3项是人大立法通过了的，其他都是国务院颁布的，而2015年党的十八大三中全会，明确了“税收法定”原则之后，这些没有立法的税种和新的税种，都要“立法”来规范。
其次，还有一个常识性的问题。一个国家的财政部部长，怎么可能说出某某法律什么时候出台的话？
任何一部法律的出台，都是要经过“法律案的提出——立项——起草——调研——形成框架并征求意见——修改形成正式法律案——审议——表决——公布——施行”。除了法律案的提出外，这当中的任何一个环节，都不是财政部部长说了算的。
所以，文章中的时间表，其实是2015年颁发的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》对“税收法定原则”在时间上的明确要求。而把它算在房地产税头上，我只能说有过度解读的嫌疑。
当然，这也并不意味着房地产税就会迟迟不出。
至少从已知的程序上看，2015年房地产税就已经进入了立法规划，而2017年十二届人大五次会议大会发言人傅莹在新闻发布会上说，“房地产税法的确列入本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排”则表示，房地产税法已经进入了“审议”之前的环节了。
所以，房地产税的出台，铁板钉钉，早晚而已。大家一定要丢掉幻想，早做打算。
2
房地产税不降房价，但能抑制炒房
房地产税对房价到底有没有影响呢？肯定是有的！但分析起来比较复杂。
首先、我们需要明确，房地产税的目的，是为了增加政府的税源和财政收入，并不是为了降低房价。
其次、因为房地产税减少了建设环节和交易环节的税费，所以原则上来说一定程度上降低了房价。
第三、因为大量持有房产的成本变得很高，所以拥有房产特别多的人可能会抛售多余房产，且投资性购房需求被遏制，一定程度上平衡了供需关系，有利于房价稳定或降低。
但反过来说，如果在一个卖方市场的环境中，房东会把房地产税的成本转嫁给购房者或租房者，从而推动房价的上涨。
不仅如此，房地产税的本质在于购房者购买地方政府的公共配套和服务，换句话说，我们交了房地产税，政府就应该把这个钱用于城市的发展建设、安全保障、学校教育等等，提升了城市的价值，房价会上涨。
那么，就成都这样的城市价值而言，我建议大家不用去考虑房地产税对房价的影响，尤其是这个城市的核心区域。
3
一定会有免征额度，各个城市不一
房地产税是一个普征的税种，但应该会有一定的免征额度，以减少抗性。
这个免征的额度具体是什么，我也不知道，但我可以大胆猜一猜。
、应该不是套数免征。
如果每个城市的首套房免征，从第二套开始征税，则非常难以认定。
1、可以通过离婚的方式，让一个家庭合法拥有两套房；
2、两套房子一套贵一套便宜，哪一套该免哪一套该征？
3、通过他人代持，可以拥有无上限的房子，政府不傻！
第二、基于上述判断，我分析可能是面积免征。
目前上海试点的房产税就是人均60平米免征。对于那种居住在“老破小”的市民，他们虽然有一套房子，但面积不大，收入低微，就是很好的免征对象。
1、如果按人均面积60平米免征，各个城市可以上下浮动。
例如：三线城市的免征面积可能大一些，二线城市居中，而一线城市的免征面积。因为在三线城市，可能三口之家住200平米很正常，但是在一线城市就是大豪宅了。
2、按人均面积免征，离婚和代持都没有作用了。
离婚这个好理解，不管真离假离，反正超过人均60平的面积都得征税，跑不掉的。而代持呢？除非代持人自己永远不买房，否则这个税就逃不掉。
3、对于拥有价格差异的多套房，面积免征也很容易解决。
假设我有两套房，一套180平米，评估价值540万；一套房120平米，评估价值240万。我一家三口免征面积180平米，平均分摊到两套房中，则套房子征税面积为90平米，按单价3万/平征收；第二套房子征税面积30平米，按单价2万/平征收。假设房地产税率为1%，则我每年要缴纳27000元＋6000元＝33000元。
4
税率应该不会太高，市民用脚投票
当然，大家也不用过于担心房地产税，对于大多数购房者来说，一定会在一个可以承受的范围之内。
为什么有这样的自信呢？很简单！因为我们可以用脚投票啊。
1、对于富豪级别的人，如果因为房产过多，导致惩罚性课税，毫无疑问他会变卖国内的房产，拿着钱去没有房地产税的国家买房，甚至移民。
2、不同地方政府之间的房地产税率是灵活的，有的城市高，有的城市低，那么如果某一个城市的房地产税率过高，就会挤压这座城市的人口向另一个同等竞争力且房地产税率较低的城市流动。
基于以上的个人判断，我们应该在买房问题上如何提前布局：
1、刚需自住需求你就别管了，该买就买，不用纠结；
2、改善需求注意合理的房屋面积，基本按照：户口本人口 X 60平米来配置；
3、对于投资需求和拥有海量房产的购房者，建议抛售非核心城市的物业，抛售非核心城市区域的物业，保留优质资产，未来要更多从自住和租金的角度考虑房产配置。
最后，做一个总结：
1、以上都是个人的猜想和预判，不一定对，仅供大家参考。
2、随着房地产税的出台，未来人和城市之间的逻辑将发生根本变化。此前不是有一个段子吗？说房哥有30套房，每个月从1号到30号挨个收房租，问为什么不一天收完？他说“人不能闲着，一闲下来就废了”。现在，他不会闲着了！
(注：文中图片均来自网络）
文/吴思竹
吴思竹2017-12-22 10:49:19
