成都“刚需”应不应该优先摇号？

                            政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评

全文约3900字，阅读需5分半钟

前几天，一位从事IT行业的“蓉漂”通过网络理政平台，给市长写信，建言“成都购房摇号政策”做出调整，学习武汉让首套刚需买房人“优先摇号”。留言得到了市长回应，并转交到房管局研究讨论。

△图片来源于成都市人民政府官方网站

这其实是一封2月27日的信件，并在3月1日由房管局给予了当事人回复，当事人表示满意。

从政府网络理政的流程来说，就应该到此为止了。但昨天3月7日，该截图却突然在网上传播开来，且多家媒体跟进报道。这说明了什么？

我个人判断，这说明有关部门或许正在积极考虑“刚需优先摇号”的政策，但在下定论之前，需要看看市场的反应，了解购房人的态度。所以，3月7日，放出了这个风声。如果所有购房者众口一词，拍手称快，则民心所向，政策出台的几率大大增加；但如果褒贬不一，甚至反对的声音居多，则政策出台就当谨慎，甚至放弃。

在我看来，这是一件好事。我们的主管部门在制定政策前，不唯上，不唯心，而是实实在在倾听广大市民的声音，是一种进步，值得尊敬。

当然，这个消息放出来了之后，网上的舆论也出现了分化，甚至争吵激烈。

△截图来源于网络

在我看来，其实双方都有一定的道理。仅仅因为利益诉求不同，对刚需概念的理解不同，以至于产生了巨大的分歧。

我以武汉刚需优先摇号的政策举例：

在本市无自有住房、符合限购政策且3年内无住房交易记录；

备案价在18000元/平米以下，面积低于120平米，比例不低于40%的房源给予“刚需”优先摇号。

呵呵哒。

△截图来源于湖北省人民政府官方网站

我有一个朋友，从北京来的，卖了一套北京的房子拿着2000万现金到了成都。按照武汉的刚需优先摇号政策，他可以用学历落户的方式拿到房票，且完全符合本市无自住房，3年内无交易记录，然后买规定价格规定面积区间的房源即可，这样算刚需？

此外，我再举几个例子。

一个在成都工作好几年，纳税无数的购房者，买过一套50平米的小户型，现在因为结婚或生子，需要再买一套大户型，这样的人，该不该更优先？

一个拥有10套房子的人，小孩名下无房，用小孩的名字买房也完全符合这一政策，是否算刚需，也可以优先？

还有，刚需应该优先，改善又该不该优先？

毕竟十九大明确“不断满足人民日益增长的美好生活需要”，住建部发声“满足刚需，支持改善需求”，成都5年规划也明确“发展改善型产品为主”，所以，原则上讲，合理的改善需求也是应该得到政策支持的。

也就是说，无论出台什么样的“刚需”优先摇号政策，都很难做到意见统一。受益的购房者一定会拍手称赞，没受益的购房者一定会骂口不绝。

在我看来，“刚需”当然应该优先。但是——

、刚需的认定标准是什么？

第二、刚需应该购买多大面积以下的房子？

第三、应该拿出多少比例的房源优先刚需？

以上三个问题，永远都不会有标准答案。所以，在我看来，刚需应不应该优先摇号，本身就是一个伪命题。

除此以外，部分媒体或自媒体，为了迎合所谓“刚需”购房者，暗示成都“刚需优先摇号政策”可能出台，但却从根本上忽略了造成“刚需优先”问题的本质，缺乏系统思维和源头思维。正可谓“头疼医头，脚疼医脚”。

毫无疑问，造成“刚需优先”问题的源头在于“中签率低”，但中签率低这个问题，我认为也需要客观而理性的看待。

、被误解的中签率。

现在有些媒体，特别喜欢炒作“低中签率”，利用购房者的恐慌心理博眼球。

我承认，目前成都有些核心区域的低单价、低总价楼盘，确实不好摇，抢的人比较多，但我们同时也要客观的看到不少楼盘的中签率并不低，甚至100%中签，媒体只是在选择性报道。

此前网传华润云庭“天就有超过3万人登记”，但最终公示的普通购房者为16731组；此前网传碧桂园海昌天澜“超过2万人登记”，但最终公示为6028组。

所以，很多人对报名网络登记人数存在一定误解。事实上，购房登记号后六位数并不能直接反映一个楼盘的网上登记数量，而是所有正在登记楼盘当日当时的网络登记总人数，并不是针对其中一个楼盘。

△图片来源于网络

所以，一个楼盘到底有多少人登记，有多少人审核通过，有多少人最终参与摇号，请以官方公布的数据为准，不宜大肆炒作。

第二、中签系数的问题。

当然，一些核心区域的限价楼盘因为性价比太高，中签率低是事实。但这个真实的中签率到底是多少？没有人知道！

我举两个例子：

我有一个朋友，前段时间想摇温江某个楼盘，为了增大中签率，他们家去了六个人，每个人都排了一个号。

此外，我还常常收到购房者的求助，某个低中签率楼盘，他没有摇中，但他父母摇中了，贷不了款，问我要不要考虑放弃。

以上问题都说明，真实的登记人数，也不代表实际的需求量。因为一个需求，可能会带来多个登记人，这就是中签系数。由于不同的楼盘，中签系数不同，所以根本没有人可以掌握真实的购房需求。

第三、动态看待中签率。

从2017年12月27日成都个楼盘中铁建北湖国际首摇以来，排除春节放假，迄今不过3个月时间而已。成都也成功推出了108个楼盘共计39399套房源，解决了近10万人的购房需求。

但是，我们要看到，需求和供应都是动态的。

因为限购的原因，成都的房票用一张少一张，每卖出一套房，就消灭一个需求。而且，成都从去年6、7月推出人才落户政策以来，瞬间增加了不少需求，短时间就形成了“需求堰塞湖”，这是目前摇号困难的重要原因。这个“堰塞湖”当然还会缓慢增长，但速度肯定已经远远小于当初刚推出“人才落户”的时候了。

其次，需求是交叉的，我们看到A楼盘有2万人登记，B楼盘有1万人登记，但并不代表市场就有3万个需求，A楼盘和B楼盘的客群，有可能是完全重合的。

从购房者给我反馈的情况看，基本上同一价格区间的楼盘，他们都会去登记摇号，摇中之后，再来决定买不买。

也就是说，很多购房者都抱着“重在参与”的态度在参与登记和摇号，在这种心态下，我们很难掌握真实市场需求，也客观上也造成了“摇号难”的心理暗示。

同时，我们还要动态看待供应。需求是“堰塞湖”，供应就是“泄洪阀”，但是供应只能按部就班的来，不可能一次性到位，所以仅仅3个月时间就得出“摇号难”的结论，似乎也为时过早。

中签率低，也只是表象，其本质是供需失衡。

解决问题要想不“头疼医头，脚疼医脚”，关键在于抓主要矛盾。当前调控的主要矛盾，已经从“调控房价”转变为“既调控房价，又调控供需”。

但是，房价好控，供需难调。至少需要解决以下三大问题：

1、首先要解决信息不对称的问题。

任何政策的制定，都应该建立在“实事求是”的基础上。所以，现在的核心问题在于，我们既不知道真实的“市场供应”情况，也不知道真实的“市场需求”情况。

所以，首先应该加强与各家开发商的沟通，大致了解各家开发商全年的经营目标，以及可能形成的供应数量，对“供应”心中有数。

其次，想办法调查摸排市场需求情况。、可以结合去年的实际成交套数，推测今年的总需求，个人主观判断应该会比去年少一些；第二、可以根据目前政府登记官方网站的数据，进行合并整理，如果能够按家庭统计更好；第三、通过媒体或官方渠道，以家庭为单位，请购房者提前登记。

2、供给端调控。

如果发现供求关系严重失衡，则首先从供给端开始调控。

当前的供应问题，不是说市场上没有房子，而是开发商因为限价的原因不愿意卖。虽然成都也出台了“限捂”的政策，但一方面比较难认定，另一方面企业的自主经营行为也很难不去尊重。所以，这事需要双方商量着办。

A、限价不应一刀切。

目前成都的房价有一条红线，大多数楼盘要想上市销售，价格申报都得在红线以下。

但个别楼盘，本身定位比较高端，位置也比较核心，如果真按红线价格上市，也不太现实。此外，去年成都大量的高楼面价土地，也基于红线的因素，迟迟不敢动，自然也就形不成供应。

比较合理的方式，是高低搭配，宏观上的房价红线不逾越，微观上可以适当允许高楼面价楼盘在合理申报价格的基础上，适当突破限价红线。

这里涉及一个问题，就是公平问题。一刀切，大家都没话说，但一旦不再一刀切，开发商互相之间也可能会有对比，所以原则上，高楼面价楼盘，还是得贴着成本申报价格。

B、加大土地供应。

房地产这门生意本质上来说，是地方政府提供原材料，开发商深加工，然后再卖给购房者。所以要形成供应，核心在于加大原材料供应。政府应该加大土地出让力度，并适当降低起拍价和熔断价，让开发商在限价上形成的损失，部分通过土地来减轻。

此外，新的土地供应应该在土地出让时，约定房源的供应时间，供应数量，在时间合理和保证质量的前提下。

C、房地挂钩。

可以考虑将开发商的供应量与拿地指标挂钩，这样有利于开发商推盘的积极性。

既然现在有一些性价比更高的土地上市，对于开发商来说，自然吸引力较大。不妨考虑将房地挂钩，政府与开发商约定，你卖了多少平方米的房子，或者准备在规定时间内卖多少平方米的房子，政府就给予房企相应的拿地指标。这样开发商捂盘的动机就小一些了。

3、需求端调控。

A、调控升级，按家庭限购。

如果供给端的调控依然不能解决需求问题，那迫不得已，只能从需求端升级调控。

目前成都是按自然人限购的，但绝大部分城市都是按家庭限购。如果真的走到这一步，成都的需求端恐怕会锐减，对房地产行业来讲，不是好事，也不我想看到的。

B、限离。

一旦按家庭限购，离婚率一定上升，原因大家都懂。所以“离婚后一定时间内限购”恐怕也会作为配套政策出台。

以上，就是我关于“刚需”该不该优先摇号的一些思考。

我认为，刚需应该优先摇号，合理改善也该优先摇号，但其中的认定标准非常复杂，对政策制定者来说，是一个挑战。

而即使实行了“刚需优先”的政策，其实也没有解决根本的问题。

“供需关系”调控才是解决问题的关键。这需要我们的政策制定者掌握全局，科学决策，兵来将挡，水来土掩。即不能让调控放松，也不要把市场限死。

“宏观房价不涨，微观供需两旺”是目前来看的状态，希望成都房地产市场能够健康平稳持续的发展。

最后，以上仅为个人观点，仅供参考。不成熟不切实际的地方，请大家多包涵。

                                                                                                                                                                     文/吴思竹