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位于高新区的朗基和今缘项目在刚刚取得了新的预售证。
根据公布的信息，此次将推出2号楼和8号楼共计424套房源。这也是该项目最后两栋高层。
△项目售楼部外实景图
项目的具体表现如何？适合哪类购房者关注？我将从项目地段、周边配套、项目规划、不确定因素、不利因素、产品、购买建议及价格7个方面对项目进行综合分析。
以下便是朗基和今缘项目的踩盘报告。
01
地理位置优势突出
但地段价值表现较弱
朗基和今缘项目位于中和大道与应龙北一路交汇处，北侧为中和大道，南侧为规划道路，西侧为应龙北一路，东侧为应龙北二路，距离红星路南延线仅有300米。
△项目地理位置示意图
项目地理位置优势突出，西靠高新区软件园板块，北接新川板块，但与高新区软件园之间被一条城市快速路红星路南延线隔开，与新川板块的核心新川创新科技园也还有约2.8公里的直线距离。
相对“孤立”的位置，让项目有种孤军奋战的感觉，且目前除朗基外，没有其他知名品牌房企开发的项目，整体居住品相较弱。
对比板块效应更强的区域，如临近的新川板块，区域价值差异明显。
但是，有一点需要说明，项目周边还有一些待开发土地，不排除后期有自发成长的可能性。
02
居住氛围已形成
但周边配套配置较低
项目周边已有数个小区交房入住，包括黄金时代、领馆国际城以及新怡华庭等，居住氛围已初步形成，但周边配套发展并不理想。
首先是商业配套方面。
据置业顾问介绍，项目周边有两个集中式商业，一个是位于项目西侧的沁园世纪广场，另一个是与项目直线距离约1公里的华润时光里。
△位于项目西侧的沁园世纪广场
华润时光里目前还处于在建阶段，呈现时间待定。
而沁园世纪广场在这个月初才传出被碧桂园收购的消息，虽然目前还未被确认，但该项目原本已搁置多年，再加上又传出“易主”的消息，其后期呈现的时间仍是个未知数。
目前周边主要的商业配套为各项目社区底商，但品相均相对较差，仅能满足日常生活所需。
△领馆国际城
△黄金时代
其次是教育资源方面。
但据我不完全统计，朗基和今缘项目周边600米范围内仅有一所小学和一所幼儿园，均为公立，其中小学为成都高新区行知小学。
教育资源较少，且目前还未交房，能否就读暂时不得而知。
但在公共交通方面表现突出。
项目东侧有地铁6号线的规划，最近的陆肖站（规划站名）与项目直线距离仅有约700米，步行便可到达。
此外，红星路南延线还有规划BRT快速公交，直接连通二环高架，但目前站点还未规划。
△红星路南延线
综合以上配置来看，我认为项目周边配套仅能满足日常生活所需，如果你是对配套品质要求较高的改善型购房者，建议再多做一些比较。
03
低密高低配
规模优势突出
朗基和今缘项目占地面积约85亩，虽然体量不算大，但相较临近的新川板块来看，我认为是具有突出优势的。
新川板块是按照“小街区”的建设理念进行规划的，因此板块内大多项目都不是一个整体，这对于项目的整体打造而言，显然是有影响的。
而朗基和今缘项目所处的地块较为方正，且是一个整体，容积率为2.85。
根据土地指标，项目采用了市场普遍的高低搭配的方式，规划了多层和高层两种产品。
由于地块具有规模性及整体性，项目在规划布局上也显得更加游刃有余。
△项目总平图
两种产品分别以组团的形式处于地块的东西两侧，其中多层产品共有11栋，以阵列式进行布局，均规划为南北朝向；而6栋高层产品则以大围合的方式进行布局，大部分产品也做到了南北朝向。
从项目的总体规划来看，还是充分发挥了地块的优势。
04
改善标准定位
高层适合刚改关注
从以上地块指标和项目规划来看，我认为项目是按照改善的标准进行定位的，但从高层产品的具体表现来看，我认为更适合刚改客群关注。
6栋高层有5栋临路，其中就包括此次拿预售的8号楼。但相对已经售罄的3、4和6号楼，8号楼临社区规划道路，影响相对较小。
高层产品面积从96—153平方米不等，其中主力产品面积集中在96—127平方米的三房双卫和四房双卫产品，且为2梯4户的设计，层高均为3米。
尽管大体做到了南北朝向，但大部分产品临路，且主景观面朝北。
综合以上指标来看，我认为项目符合刚改产品的标准。
具体来看看产品。
此次取得预售的2号楼和8号楼是项目最后两栋高层，共推出105、117、153和155平方米4种户型，均为4房设计，其中除155平方米产品为三卫的配置外，其余均为两卫的设计。
从产品的总体设计来看，我认为有两个突出的特点：1、开窗面大，南北朝向为主，通风采光效果佳；2、户型方正紧凑，再加上有一定赠送空间，强调功能需求的同时，也满足了基本的舒适度。
如105和117平方米的产品均为四房设计，但主卧及一个主要的次卧均做到了3米以上的开间。
153平方米产品是本批次产品中我认为表现的产品，五开间朝南，堪称神户型。
△153平方米产品
该产品位于小区中庭，南北朝向，主景观面朝南，此外还配置了9.9米*1.7的景观阳台，居住舒适度高；四房双卫的设计，另外还配置了一个功能房，功能性强；主卧开间3.8米，还配置了独立的衣帽间和卫生间，另外三个起居室的开间也都在3.1以上，实用性强。
05
精装是个不确定因素
踩盘当天，我在售楼部现场并没有看到样板间，只有公示的精装户内交付标准。
根据公示的装修配置和品牌来看，我预计，项目装修成本在1000—1500元/平方米之间，但由于没有符合实际交付标准的样板间呈现，因此后期具体呈现如何，是个不确定因素。
△售楼部现场公示的精装标准
此外有一点需要特别注意。朗基和今缘项目今天发布了一个公示，此次销售的2号楼仅能安装中央空调，但在精装交付标准中不包含中央空调相应的预留预埋、管道敷设等。
具体公示信息如下图：
△图片来源于网络
对比上面的精装公示标准配置可以看到，此次交付的精装房源是有吊顶配置的，我咨询了装修方面的专业人士，目前大多中央空调都是从顶部铺设管道的，也就是说，后期，如果有安装空调的需求，需要拆除已装好的顶部。
这无论是对成本、时间、居住体验各方面都会造成一定影响。
此外，有关和今缘项目的精装修，此前也有不少媒体曝光过维权事件，希望能引起购房者重视。
06
三个不利因素
项目有三个不利因素希望引起购房者的重视：
1、高压输电线路
根据项目现场公示的项目红线外可能对业主生活产生不利影响的环境因素公示：临项目北侧有220千伏的高压输电线路，在项目建成后，可能对附近楼栋产生一定影响，高压线后期是否撤除最终以政府规划审批为准。
2、送葬队伍必经之路
据相关知情人士透露，项目由于临近公墓，所以周边某条道路是送葬队伍的必经之路，可能会产生噪音等影响。
3、交房时间晚
置业顾问介绍，项目预计交房时间为2020年，交房时间晚，再加上取得产权证的时间，以及3年限售的政策限制，资金占用时间较长。
07
价格及购买建议
首先，如果你对以上不确定因素和不利因素均不能接受，建议直接pass。
如果你能够接受，那么继续往下看。
本次共推出4种户型，均价在14900元/平方米左右，其中105平方米和117平方米两种产品位于8号楼，总价区间在148—174万元左右；153和155平方米两种产品位于2号楼，总价区间在222—239万元左右。
关注8号楼的购房者，建议117平方米的产品，因为对内不临路，且主景观面为小区中庭。
关注2号楼的购房者，建议153平方米的产品。
最后，有三点总结：
1、对比高新区近期推出的三个项目，朗基和今缘、融创香璟台和朗诗熙华府（暂未取得预售证）来看，虽然朗基和今缘项目的产品有一定赠送面积，但我认为，无论是从区位、配套各方面来看，后两个项目，优势更为突出，因此综合来看，性价比略弱。
所以，如果你对居住品质和配套要求更高，建议可以将关注的重点放在后面两个项目。
2、以上内容是结合置业顾问介绍和实地踩盘所得，有关项目的各项经济指标，请以开发商口径为准。
PS：以下是朗基和今缘项目此次的预售信息，来源为成都房协官方网站。
△截图来源于成都房协官方网站
本次将推出2号楼和8号楼共424套房源，其中43套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年3月27日—3月29日（共3天）（9:00—18：00）
登记地址：www.cdfangxie.com
资格核验时间：2018年3月28日—4月1日（共5天）（9:00—18：00）
文/邱霜
吴思竹2018-03-27 11:45:33
