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昨天，成都备受瞩目的土拍结果出炉。
此前，不少业内人士预测今天的土拍会再创新高，结果却大跌眼镜。
本轮主城区5宗地块共计356亩商住用地，不可谓不优质，但结果却以两宗地流拍；两宗地超低溢价率成交；一宗地正常溢价成交，交出答卷。
部分媒体在报道土拍结果时，均选择了“拐点将至？”、“最冷土拍”、“流拍”、“黯淡”等字眼，可见一斑。
△截图来源于网络
如果把昨天的土拍和一年前4.6土拍做一个对比，就不难发现，媒体所言不虚。但“遇冷”只是一个现象，“遇冷”背后的原因，以及它和普通购房者之间的关系，才是解读本次土拍的核心要义。
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昨日土拍到底算不算“遇冷”？
毫无疑问，算！
首先，我们来看成交的三宗地。
其中一号宗地起拍价9100元/平，成交价10000元/平，溢价率仅9.9%；
再看四号宗地起拍价9000元/平，成交价10900元/平，溢价率仅21%；
从这两块地来看，位置都在三环以内，一号地块容积率仅3.0，四号宗地容积率仅2.5，都是纯住宅用地，竞得地块的开发商并不知名。这些都是成交地块遇冷的直接证明。
当然，有人可能会说，还有一块成交的二号宗地并非如此。
△二号宗地地理位置示意图
确实，二号宗地起拍价9568元/平，成交价13168元/平＋15%的移交租赁，这样算起来，实际楼面价并不便宜。
但是，大家注意。拍下二号宗地的开发商是“华熙”，二号宗地仅26亩而已。
所以，帐就不能这么算了。华熙528艺术村在三圣乡的总占地高达528亩，仅建设用地就达300亩，而当时拿地的成本，大家按1000元/平出头的楼面价算就差不多得了。
所以，华熙高价“加仓”三圣乡，是给自己长期捂盘做一点“补偿”？还是抬高地价为自己的项目“抬轿子”？又或者是通过拉高楼面价，争取在“限价”上有一些“突破”，都未可知。总之，昨天的二号宗地，没有参考价值。
再来看看流拍的两块地。
三号宗地在武侯新城，紧邻武侯金茂府17200元的地王项目；这块地面积高达206亩，容积率2.6，起拍价仅8500元/平。
△三号宗地地理位置示意图
但是这块地的附带条件非常苛刻，首先需要引进一家年销售收入不低于20亿元的电子商务总部企业、载体规模不少于3.5万平的会议型酒店，且该宗地商业自持比例不低于50%。不流拍才怪吧？
五号宗地在茶店子板块，比邻龙湖紫宸，地段交通绝佳。整块地合计57.5亩，容积率3.3，起拍价8983元/平。
△五号宗地地理位置示意图
这块地的附带条件也不少，自持一个五星级酒店，自持商业比例不低于48%，配建一个6000平的幼儿园等。比三号宗地条件温柔一点，但对开发商的现金流和运营能力，依然是较大的挑战。流拍也在情理之中。
综上所述，我们客观看待昨天的土拍。
流拍的两宗有一些客观原因，合情合理；成交的三宗，溢价率不高，说明开发商也趋向理性。所以，我更愿意用“理性”这样的关键词，来看待昨天的土拍。
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成都昨日土拍为什么“遇冷”？
比起现象，更重要的是分析原因。
成都土拍昨日遇冷，可能的原因有三个：
1、开发商可能也没钱了。
昨天的土拍，据现场人士观察，参与竞拍的不过12家左右，充分说明开发商现在拿地的热情已经不高。开发商如果发现地价太高，不买是正常的，但如果连参与的兴趣的都没了，那可能说明一个问题：没钱了。
过去一年，开发商在土地市场高举高打，也拿了不少高价地，该花的钱也花了。但因为调控和限价的原因，很多开发商捂盘不售，如此一来就断了现金流。一边哗啦啦花钱，一边又没有钱进账，难免手头紧。
而更可怕的，是货币和信贷的变化。在市场宽松的时候，开发商几乎可以“空手套白狼”从银行拿钱拍地，但现在不仅各种融资渠道的钱少了，利息也高了不少。房地产归根到底是一个资本游戏，资本都没有余粮了，作为下游的房地产，自然也要勒紧裤腰带了。
2、后市预期发生了变化。
昨天的5宗拍卖，没有一家大开发商落槌。这说明可能不少大开发商，对后市的预期发生了改变。
在开发商看来，现在拿地到楼盘上市，至少可以有1年的时间，如果现在不拿地，即说明不看好1年以后的房地产市场。当然，这个不看好，有可能是不看好市场走势，也有可能是认为“限价”不会取消。
3、现金流变得更加重要。
从昨天流拍的两块地来看，开发商对高自持比例的商业地块有了一定的抗拒。因为商业自持意味着不能快速变现，而需要通过持续的运营获取长期的。这背后就是现金流。
在行业过冬的时候，充足的现金流可以保证开发企业不会出现资金链断裂，同时也可以在土地市场上抄底。
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土拍“遇冷”之后有哪些变化？
大家要知道，对于地方政府来说，“土地财政”就是命根子。如果没有土地拍卖每年带来的补贴，地方政府会“入不敷出”，甚至破产。所以，土地卖不起价，土地卖不出去，地方政府一定会想办法解决。这会带来三种可能：
1、加大供应，调整土地附带条件。
地方政府缺钱，能卖的东西就是土地。现在土地卖不起价，卖不出去了。那的办法，就是加大供应。A地块卖不出去，我就卖B地块，B地块卖不出去，我就卖C地块，慢慢把一些城市核心区，更优质的土地送上拍卖席。
同时，适当的调整一些苛刻的附带条件，减少对产业招商的要求，减少商业自持的要求等。选择多了，条件少了，开发商拿地意愿自然会有所恢复。
2、降低地价，吸引开发企业拿地。
如果加大供应，减少附带条件依然不能激活开发商拿地的热情。那的办法，就是适当降低地价，虽然地方政府不到万不得已，不会选择这条路。
众所周知，成都目前“限价”让众多去年高价拿地的开发商被“深度套牢”，但地方政府也有苦衷，在中央的统一调控下，“房价”就是一刀切，你调也得调，不调也得调。
所以最合理的方式，就是地方政府适当降低地价，让开发商在房价上的损失，适当通过地价弥补，同时捂盘的心思也会小一些，这会是一个相对良性的循环。
3、放松限价，从市场端弥补损失。
我这里所说的放松，不是放松，而是对部分高价地项目网开一面，适当放松。
放松，你给地方政府100个胆子，它也不敢跟中央的调控公然叫板，所以至少从统计数据上看，宏观房价不会涨。
但是有可能对一些高价地项目的“限价”，做一些让步。即以开发商不亏本的原则，以成本定价的方式，让开发商贴着成本出货，打破目前“限价红线一刀切”的方式。
而此类项目一般都是高端项目，对普通购房者影响不大，但舆论上风险较大。
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对普通购房者而言有什么参考？
去年成都4.6土拍，我连发几篇文章，试图告诉广大购房者，地价虽然是房价的重要组成部分，但并不决定房价。事实也如预料的一样，目前就是地价和房价倒挂的现实。所以，现在土拍“遇冷”，我也要告诉普通购房者，关系不大。
1、对于自住型普通购房者，我依然建议通过公证摇号，积极购买限价新房。
2、对于最近有所抬头的投资型购房者，我建议规避风险，重视流动性，暂时不要投资买房。虽然限价新房价格确实很有诱惑力，但没有流动性的投资一定是最危险的投资，经得住诱惑的人，才会有的回报。
（注：除标注图片外，其它图片均来源于网络）
文/吴思竹
吴思竹2018-03-28 12:49:10
