“ 龙泉驿这532亩土地，能否成为皇冠湖片区脱胎换骨的催化剂？
根据锐理数监控，截至目前，2018年成都近郊累积出让土地42宗，约3050亩，其中龙泉驿仅成交5宗约256亩，在五大区域里位居末席。
不过，10月25日龙泉驿将迎来三宗百亩住宅类用地出让，总用地面积达532亩，其中宗地一为住兼商用地，宗地二和三为纯住宅用地；起始楼面价分别为3890元/㎡、4680元/㎡、4080元/㎡。值得关注的是，2018年以来，龙泉驿虽然拍卖宗地数量在近郊中，但平均楼面地价和平均溢价率，分别达到7537元/㎡和28.23%。
2018年近郊各区域土地成交情况（截至10月19日）
壹
532亩住宅用地是张“大饼”
然而，有钱≠买得到？
单从宗地本身素质看，地块整体品相还是比较高；但根据出让文件，三宗地均含有配建与运营要求，这不仅使得拿地难度指数直线飙升，更让这场土拍别具“特殊意义”，其背后远非简单的住宅开发，更关乎一个板块甚至一个区域的长线发展。
10月25日龙泉驿出让三宗地基本信息
具体来看，本次出让的三宗地位于龙泉驿皇冠湖以北片区，宗地一紧临车城大道南侧，东南侧为宗地二，以南为宗地三，三宗地连襟。根据锐理君实地走访观察，宗地内部拆迁已完成，但尚未进行打围，内部土丘起伏，需要竞得人自行平整，并承担相关费用。宗地附近仅车城大道建成通车，宗地相临的滨河路、纵一路、横一路等多条规划道路则纳入了相应宗地进行配建。
在当前的土地市场中，中心城区超百亩住宅地块无疑充满吸引力，但严苛的附加条件却竖起了重重的门槛，足以让绝大部分房企望而却步。可以说，有钱也不等于能够买到，如果没有过硬的实力和强大的运营能力，也不敢买！
宗地一须结合方案在净用地外配建主体育馆、多功能训练馆及其配套设施一处；以及一座社区综合体、四条道路、7.4万方的代征绿地景观绿化；并且配建项目工程建设费用不低于12.77亿元。
宗地二须结合方案在净用地外配建游泳馆、全民健身馆、运动服务用房及其配套设施；配建幼儿园一处，用地面积约4521.83平方米，规模不低于12班；须在净用地外配建13422.82平方米体育广场与4099.27平方米的邮票绿地，以及48000平方米的景观绿化并且配建项目的工程费用不低于7.78亿元；
宗地三须结合方案在净用地外配建多功能展馆及其配套设施；须结合方案同时打造二期体育场用地，用地面积约93060.07平方米，结合方案配建面积不少于53000平方米的机动停车位；在净用地外配建中小学一处，用地面积约46279.18平方米，规模不低于54班；以及一定规模的邮票绿地、综合运动场、景观绿化等配套；配建项目工程费用不低于6.87亿元。
除复杂而严苛的各项配建外，根据出让文件要求，在配建场馆及附属设施建成并竣工验收合格后，竞得者还须按与龙泉驿区政府或指定部门签订的代运营协议，负责“代运营代管理”，期限为30年。
如此挑剔的配建要求，让这宗地的拍卖没有太多的激烈竞争，的看点是：谁会最终伸出橄榄枝？（据锐理君获得的消息，已有业内大佬表达了意向，至于是谁嘛，只有开拍当天才会告诉你们了）：
首先，放眼能“啃下这根骨头”的房企屈指可数。，因需要代运营和管理，对竞得人的资质要求甚高（如截图所示）；第二，拿地成本（宗地体量巨大，总价水涨船高）+配建成本（三宗地分别为不低于12.77亿、7.78亿、6.87亿），仅这两项成本就可以击退众多房企，尤其是在目前融资困难，债务压顶的情势下，这样的标准注定是“大玩家”才能玩转。
那么，大家不妨一起来猜测一下，谁将是这三宗地的最后得主？欢迎在文末积极留言。
其次，难度系数高并不意味着没有机会。目前皇冠湖片区新盘项目仅两个，作为参考，一个是北大资源紫境东来，其当年成交楼面价为6400元/㎡，而首批次房源均价为13800元/㎡（清水）；另一个楼盘是电建洺悦御府，成交楼面价9000元/㎡。本次出让的三宗地起始楼面价4680元/㎡，底价成交可能性比较大，由于体量足够大，加上不高于2.5的容积率，拥有足够空间布局高溢价产品以提高利润空间。
整合各项条件，三宗地预计可能尽归一家房企；一方面连襟地可以成片开发空间大；另一方面在“东进”大局以及皇冠湖片区规划之下，市场前景向好且有利于进行城市占位，但前提是要平衡好住宅开发和体育中心建设、运营间的成本与利润。
最后，体育中心建设落地有着更深层次的意义。实际上，本次三宗地出让目的明确——推动皇冠湖城市中心高水平运营开发，加快皇冠湖体育中心建设。出让文件显示，配建场馆在土地竞得后一个月内就要开工建设，2020年8月竣工，且在主体封顶后才能办理相关地块的商品房预售证。体育中心位于规划的皇冠湖西北侧，如今取得实质性进展，或许正是一个信号。
贰
一场土拍背后的三个问题
皇冠湖片区的机会来了？
体育中心来了，皇冠湖启动还会远么？
多年来人们对皇冠湖都是只闻其名，不见其“身”，开工时间从2016年推延到现在也尚未有确切消息，不过年初官方回答网友提问，未来三年皇冠湖有望“成真”；另外皇冠湖规划面积也在不断变化，1500亩、3000亩到去年招商文件照片中的4000亩的城市中央公园……
截图来源于人民网-地方领导留言板
今年8月，龙泉驿区政协相关负责人在调研皇冠湖片区项目建设推进情况时指出：要坚持以规划为龙头，在把握皇冠湖公园总体规划的基础上，统一协调开展皇冠湖公园、皇冠湖水库和体育中心建设，进一步提升城市功能和品位。如今，体育中心迈步步，或许正预示着皇冠湖的建设将正式从“0”到“1”。
东进+龙泉驿城市中心，皇冠湖片区吹来东风？
东进大局下的红利。今年四月，成都规划局官网公布了《<成都市实施“东进”战略总体规划（2017-2035年）>公众意见征集稿》，将东进区域的空间结构细化为“一带四轴、一极五片”。正处于“东进”路径上，皇冠湖板块自然会承接越来越多的政策与规划利好。
龙泉驿城市中心呼之欲出。2017年11月《成都市龙泉驿区分区详细规划（2017-2035年）》（征求意见稿）出炉，龙泉驿将优化形成“一山一芯联三片”的空间结构，其中，“一芯”即中央生态活力芯，就包括皇冠湖片区。
在规划中，皇冠湖中心重点布局商务、金融、科创等重要生产性服务功能和文化、体育、教育等重大公共服务设施。除体育中心外，龙泉驿区人力资源中心、博物馆、文化馆、图书馆等8大公共服务中心已择址皇冠湖西侧。根据规划，未来皇冠湖片区将成为龙泉驿的城市中心。
图片来源于网络
一场土拍能否点燃区域价值爆发点？
从区域发展看，有着“东进”与龙泉驿CBD双重规划占位，皇冠湖片区站上了高起点。虽然多年来因湖得名却久不见“湖”，但这并不妨碍这一板块的崛起。锐理君走访发现，以地铁2号线分界，皇冠湖片区南侧已开发成熟，生活氛围浓厚。
驿都城、果壳里的城、艺锦湾、皇冠国际社区、皇冠湖壹号、首创东公元等多个楼盘已交付入驻，聚集起庞大的人气；各项目自带的底商也逐渐呈现，为片区居民提供基本的生活配套支撑。新城吾悦广场的开业则让皇冠湖片区在商业配套方面具备了核心的实力，同时还将辐射整个龙泉驿区。虽然是工作日期间，新城吾悦广场内仍有不小的人流量。
地铁2号线的开通运营对推动皇冠湖片区的快速发展功不可没。界牌站、书房站、龙平路站三个站点串联穿过皇冠湖片区复地，在这方面比之大面板块更具有优势。另外，在道路方面，坐拥与地铁线重合的桃都大道以及市区二环的驿都大道。在通勤便捷度上，皇冠湖片区的交通目前没什么可担心的。
在教育资源方面，有向阳桥中学、向阳桥小学、龙泉驿区第五小学校、二十一世纪幼儿园、实验小学向阳桥幼儿园等。
从市场端看，在市场大势的裹挟之下，皇冠湖片区的房价地价双涨。土地市场方面，2015年新希望拿下皇冠湖壹号用地，彼时成交楼面地价为2000元/㎡；2017年1月北大资源落子皇冠湖片区，成交楼面价6400元/㎡；去年12月中国电建以9000元/㎡的楼面地价在此进行布局。两年多的时间，该片区的地价翻了几倍。
住宅市场方面，皇冠湖壹号2016年的备案均价为7049元/㎡，2018年备案均价则为10210元/㎡；目前区域住宅均价为13800元/㎡，即在售的北大资源紫境东来；电建洺悦御府暂未入市，不过从地价及容积率来看，预计也会走高改路线。
未来能对该片区形成新房供应的目前仅有电建地产·洺悦御府与北大资源紫境东来，供应缺口比较明显，从长远看，为本次出让的500余亩住宅用地留下了比较大的市场空间。
从利好角度看，本次拍卖不仅可以解渴皇冠湖片区住宅居住需求，更重要的是将加速皇冠湖片区开发与发展进程。从皇冠湖壹号到北大资源紫境东来、电建洺悦御府，再到即将出让的三宗地，均是超百亩的项目；而皇冠湖片区北部仍有大片土地待开发，不排除后期将陆续推出，可以吸引更多房企进驻，助推区域房地产开发水平进入新阶段。
不过区域的脱胎换骨既要时间，也受宏观环境等影响，存在不确定因素；但可以肯定的是，本次土拍之于皇冠湖以及皇冠湖片区是一次重要的机会，我们不妨拭目以待。
编辑 | 小白龙
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锐理数据2018-10-23 14:33:08
