土地月报|1月大成都楼面地价环比跌32% 仅两宗溢价成交

本次要点

①1月大成都供应7宗土地，成交32宗，平均成交楼面价3290元/㎡；

② 已成交住宅用地远郊占6成；全月仅两宗地实现溢价；

③高新区中和街道405亩地拍出，标志着6号线陆肖站TOD建设提上日程；

④万科大手笔拿下仁寿1185亩土地，进行“产城”开发。

2018年的成都土地市场整体呈现量涨价跌特征，值得注意的是远郊区域的土地成交占比达到43%（住宅类用地），近远郊市场已经成为当之无愧的供地大户。

2019年的土地市场会有怎样的表现？当前市场的基本面如何？针对房企关注的话题，我们暂且先从1月份的土拍市场来梳理一番。

总述

6成远郊地块+定向要求

1月供地有点“鸡肋”

总体来看，2019年1月大成都新增供应土地仅7宗（招拍挂），面积约737亩，同比去年的1732亩下滑明显；成交32宗（招拍挂，含2018年已经正式公告地块），面积为2339.76亩，同比去年基本持平；平均成交楼面价3290元/㎡，环比下跌约32%，同比上涨约20%；溢价率2.83%，出让金额约111亿元。

从住宅类用地来看（含纯住宅、住兼商、商兼住），2019年1月成都仅供应4宗，新增用地面积为513亩，同比去年减少47.6%；成交26宗，共计约2047亩，环比下降33%，同比则上涨22.5%；平均成交楼面价3436元/㎡，与去年同期基本持平；平均溢价率同比去年的17.08%下降明显，仅3.07%，实际上只有郫都与邛崃各一宗地实现溢价，其余供应地块全部底价成交。

从区域分布来看，2019年1月远郊成交住宅类用地18宗，约1293亩，占整个大成都的63%，主城6宗（含高新东区4宗），近郊2宗，主力仍然被远郊占据；在用地条件方面，大多都被赋予产业准入、人才公寓、租赁住房等定向要求。这对想要紧守中心城区以及以住宅开发为主的房企而言，操作的空间十分有限。

区域

高新区TOD迈出实质性一步

万科32.35亿大手笔加码仁寿

需要注意的是，今年1月主城无新增土地供应，有6宗住宅类用地成交，共计约560亩，但全部位于高新区，包括高新东区的4宗人才公寓用地与高新中和街道2宗百亩地块，均为底价成交，平均楼面价4128元/㎡，楼面价6592元/㎡。

其中，中和街道的2宗地被成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司竞得，这意味着成都地铁6号线陆肖站TOD项目开始兑现。（点击标题查看详情《锐理土拍|地铁6号线陆肖站TOD，来了！》）

1月发布的市政府工作报告中明确提出，今年成都将力争启动建设13个TOD综合开发示范项目，TOD将成为2019年最炙手可热的话题。

2019年1月，近郊总计成交3宗地，一宗为新都区三河街道66亩商业地块，要求建设特色商业街区，引入不低于5家四川省火锅协会认证的知名连锁火锅餐饮品牌，且建筑面积均不低于400㎡；同时还需须建设建面不小于1500㎡火锅博物馆一处，其竞得人为成都万香沸腾置业有限公司（万科与成都香投各占50%股份）。

另外两宗，一宗位于郫都区郫筒镇的住兼商地块，竞得者为龙湖，成交楼面价6200元/㎡；一宗位于温江区，需要配建建筑面积不低于28800㎡的人才公寓，由成都西行起点旅游资源开发有限公司以楼面价3500元/㎡拿下。

天府新区1月仅有2宗产业用地出让，全部被天投收入囊中。

远郊新年的个月成交20宗地，面积为1367亩；其中住宅类用地达18宗，净用地面积1293亩，同比去年下降18.37%，平均楼面地价2759元/㎡，与去年同期基本持平，溢价率0.21%，去年1月平均溢价率为15.55%。

今年拍来自新津的40亩住兼商用地，被远鸿房地产摘得，成交楼面价3828元/㎡，为1月远郊成交楼面价的地块。

都江堰依然是主力选手，成交了11宗住宅用地，面积为861亩，同比去年上涨14%，被成都城投置地、交投置地、四川省轨道交通投资三家“分食”，平均楼面价2931元/㎡，下降6.5%。

除蒲江、彭州、青白江，其他区域均有住宅用地成交，值得一提的是，1月9日出让的大邑地块虽然底价成交，但3250元/㎡的楼面价依然刷新了该区域的地价纪录。

简阳：2019年1月，简阳有2宗地块因故终止出让，1宗流拍，4宗成交，全部为住兼商用地，合计约153亩，平均楼面价1908元/㎡。

仁寿：1月17日，万科以总金额约32.35亿元拿下仁寿16宗，合计约1185亩土地，宗地要求竞得者必须向眉山天府花海观光农业园提供规划设计概念方案，其中部分宗地还有严格的酒店和商业引入及自持要求。

锐理看地

2019成都供地存在更多可能

多面手更易抓住机会

2019年成都供地计划尚未出炉，但在供给侧改革下供应预计持续增大，政府或将平衡区域土地资源及购房居住人群，制定理性供地计划。

以高新区为例：

在日前举行的《成都市国际化营商环境建设年动员大会》上，明确了高新区将推动供地策略供地为主转变为供房为主、供地门槛从投资规模的评判转向企业创新实力的评判、土地效果评价从企业承诺转向实绩评价。鼓励国有平台公司拿地建设高标准办公楼宇、标准厂房和人才公寓，更高效快速地配置给创新创业企业。

锐理君简单理解认为，就是将根据新增户籍人口配置住房，再以住房需求量倒推土地供应量，以进行精准化供地。不难推测，未来一定时间内高新区土地出让将以人才公寓与产业配套住房等为主，且平台公司预计会是拿地主力。

当然，高新区有其特殊性，其它区域的供地应该还是会持续加力。结合成都市房地产业发展五年规划，2018年度商品住宅供地供地任务超额完成，后续规划土地供应量逐年增长，主城与近郊热点区域供地压力或有望逐步缓解。下图为2018年成都供地计划与各区实际成交量，房企可作为参考。

成都市国土资源局发布的《2018年成都市经营性建设用地供应计划》

2018年成都各区商住用地成交面积

根据成都市公共资源交易与服务中心发布的公告，2月大成都有5宗地拟拍卖，全部位于郊区。直到3月5日，主城才会迎来金牛区一宗地入市。而根据锐理君从一线获得的消息来看，近期远郊多个区域都在准备供应土地，而且在价格、产业、配套等方面，政府都在做最优化的考虑，开年要补仓的房企可以重点关注。

若参照前两年推地节奏，上半年三四月与下半年，尤其是第四季度或才是土地出让的高峰期，有拿地计划的房企可早做准备，伺机而动。

2017年-2019年成都住宅类用地供地月度情况

随着“一城一策”、实现精准化调控提上日程，在土地市场方面，稳定地价、降低配建条件制约、减少对特殊地块的限制成为可能，也不排除在金融信贷方面有所宽松，以缓解房企拿地开发压力，调动积极性。随着土地出让更加精细化，多元发展成为一种趋势。相比前两年狂热时期，2019年如果在政府端有更大的弹性空间，房企拿地补仓也不失机会。

相关参考链接：《2019拿地如何避免“踩雷”？》

编辑 | 小白龙

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