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本文为商业评论
昨天,位于高新区中和板块的新景璟誉府获取了新批次预售,推出其6、7号楼高层住宅,共224套房源,带装修价格18000-21000元/㎡,具体推出套数如下:
报名时间:2019年4月3日-2019年4月5日
核验时间:2019年4月3日-2019年4月6日
公示时间:2019年4月13日-2019年4月15日
摇号时间:预计2019年4月16日
开盘时间:预计2019年4月18日-4月20日
从项目推出的户型和预售价格来看,项目更适合高新区的刚需、刚改和部分改善购房者关注。
楼盘详情
楼盘名称:新景璟誉府
预售证号:51010920190828
占地面积:36亩
容积率:4.0
加推楼栋:6、7号楼
户型面积:96-145㎡
价格:带装修18000-21000元/㎡
梯户比:6号楼2梯3户,7号楼2梯4户
层高:6号楼3米,7号楼2.9米
交房时间:2021年10月
开发商:四川新景实业有限公司
进入2019年,高新区目前仅有5个项目推出了房源,类型涵盖高层、洋房和别墅,清水和带装修房源均有,除中德和碧桂园外,其余项目的均价都超过2万/㎡,并且购房人数远远超过新房供应套数,可见,目前高新区的新房供应还远不能满足购房者的购房需求。
(高新区近期预售情况)
作为4月份高新区拿证的楼盘,新景璟誉府的价格虽然不是近期高新拿证楼盘中的,但是单价1.8万/㎡起的价格,也让不少购房者陷入纠结中,到底是选择该楼盘,还是等后期的中建天府公馆和仁美熙和府。
从目前高新区的供应情况来看,随着中德英伦联邦和碧桂园沁云里的售罄,后期适合刚需刚改的项目已经不多,如果有合适的机会,应该趁早上车,从价格来看,近期不少高价项目的入市,让大家的购房预算相应有所提高。
年前我认为中德英伦联邦清水改装修,价格相应高了约3000元/㎡,购房者应该会放弃的会比较多,可从摇号报名人数来看,我完全预估错了。可见,由于高新区特殊的供求关系,项目如果在区位、配套、产品等方面过关的话,购房者还是愿意去买单的。
那我们就来看看4月高新拿证的新景璟誉府到底怎么样?
壹
区位配套
项目位于高新区中柏大道旁,东侧和南侧均为待建空地,西侧临新民公寓和地铁6号线,北侧是项目一期新景鼎南川宇和喜港购物中心,属于城南的中和板块。
项目区位图(效果图)
中和板块给人的感觉 ,一直都是“老破小”居多,这样老旧的城市面貌更多还是分布在老城区域。一般来说,中和板块可分为老城和新城,沿中柏大道东西两侧分布。
西侧是老城区域,这里“老破小”较多,火三轮、路边摊分布在大街小巷,还有路边那些杂乱的电线电缆,城市管理较差;东侧是新城区域,新景璟誉府就位于新城板块,这里老旧小区较少,更多的是待开发空地,城市发展空间较大,万科璟南堂和仁美熙和府均在这一区域。
另一方面,在大源已经开发得差不多的情况下,中和作为高新区另一个居住板块,将承接高新更多的居住需求,而针对中和老旧的城市面貌,目前该片区已经在进行旧城改造,首先进行的就是道路改造,区域内目前多条道路已经完成改造。
如中和大道、新下街部分路段等,道路状况有所改善,另一项就是地铁6号线的建设,在中和设有中和站、张家寺站两个站点,预计将于2020年6月开通运行。而我们知道,旧城改造往往持续时间较长,非一朝一夕就可以完成,未来更多的是需要时间等待。
中和大道锦江跨线桥(图源网络)
而项目周边的各项配套,在中和板块中,也是比较优越的。
交通:出门即是地铁6号线
轨道交通方面,中和片区目前有地铁6号线在建,在区域内仅设有中和站、张家寺站两个站点,而项目就距离中和站仅200米,基本上出门就可乘坐,不用换乘其他交通工具,据置业顾问介绍,地铁6号线将在2020年3月试运行,6月正式开通,当然具体信息还是以成都轨道交通官网信息为准。
(地铁6号线中和站在建实景)
道路交通方面,项目门口就是中柏大道,向北连接锦华路,可通往成都东二环,也就是锦华万达附近,向南可通往天府新区科学城,目前由于地铁施工,道路处于半封闭状态;另一条重要道路就是前面提到的中和大道,目前已经改造完成,连接天华路,是中和通往天府大道和软件园的必经之路,两条道路都在项目两公里范围内。
公共交通方面,由于目前暂未通地铁,公共出行更多还是依赖公交车前往软件园区域,目前最近的公交站点是中柏大道中段站,仅有185路通过,上下班高峰期还是会比较拥挤。
(项目旁公交站点)
商业:下楼就是购物中心
商业配套方面一直是中和区域比较薄弱的地方,也是很多购房者看不起这个区域的原因之一,但是现在项目旁100米处就有一家已经开业运营的商场——喜港城购物中心,由项目开发商自持,目前招商运营良好,已经引进了永辉超市、保利万和影城、百悦纯K等,是片区内大型的购物中心,对区域内生活的人们来说,尤其是新景璟誉府的业主来说,都是比较便利的。
(项目旁喜港购物中心)
此外,项目对面还有一个临时的便民菜市场,里面蔬菜水果等也比较齐全,算是对生活配套上的一个补充。
学校:周边幼儿园到初中都有
项目周边幼儿园、小学和初中都有,分布均在1公里范围内,其中幼儿园是和美实验幼儿园,距项目直线距离约550米,小学是中和小学,距项目直线距离约700米,初中是中和中学,距项目直线距离约900米,从去年的小学划片情况来看,项目大概率是就读中和小学,当然具体就读情况要以交房后的实际情况为准,这里仅做参考。
贰
关于开发商
在了解项目产品之前,我们可以先来了解一下项目的开发商,很多购房者可能觉得这就是一个小开发商,没有什么名气,其实项目的开发商四川新景实业有限公司在中和的名气还不小,没别的,该开发商目前一共开发了6个项目,基本上都在中和板块,且都在新景璟誉府附近,包括格林君典、御廷上郡、东府花园、城南春天、楠香山、新景鼎南川宇。可见,开发商除了对中和板块情有独钟,在中和也有一定的开发实力。
开发商的前身是做园林景观的,在景观打造上有一定的造诣,据小编租住在御廷上郡的朋友反馈,小区的园林环境较好,绿化的布置和维护都挺不错的。
当然,目前已经多个项目实景呈现,购房者感兴趣可以实地考察,从已经买房的业主中了解开发商的口碑以及周边配套。
叁
产品规划
新景璟誉府属于新景鼎南川宇的二期项目,整个项目分四期打造,一期是已经交房的新景鼎南川宇,目前小区内部环境已经实景呈现,可以看到入户大堂、景观绿化等,购房者可前往实地考察,三期和四期,目前还是待开发状态,据置业顾问介绍,三期规划的是住宅,四期规划的是商业。
(项目总平图)
新景璟誉府占地36亩,容积率4.0,规划有6栋高层住宅、3栋独栋商业,部分住宅楼下带有底商,目前售楼部就位于其中的一栋独栋商业下面。
(项目加推楼栋分布图)
项目的6栋高层住宅呈围合式布局,中庭规划有约7000㎡的园林景观,本次推出的6号楼位于小区内侧,不临路,受道路影响较小,7号楼临中胜路,该路连接了成自泸高速和中柏大道,有一定的车流量,相应就会有一些噪音和灰尘影响。
6号楼和7号楼均为独栋独单元,33层楼,其中,6号楼有117㎡套三和145㎡套四户型,2梯3户,层高3米;7号楼有100㎡套三和111㎡套三户型,2梯4户,层高2.9米,从梯户比和层高这两个维度来说,6号楼相对要优于7号楼一些。
再来看户型设计,项目本次共推出5个户型,套三户型有96㎡、100㎡、111㎡、117㎡,套四户型有145㎡。
套三户型均为竖厅设计,都带有双阳台,偏紧凑实用,功能性更强,几个套三户型都没有太明显的缺点,相对来说,个人认为111㎡套三户型要好一些,主要在于此户型配有更大的入户玄关和生活阳台,舒适性更好。
100㎡套三双卫户型
111㎡套三双卫户型
117㎡套三双卫户型
套四户型仅有145㎡一个户型,采用市面上比较常见的横厅设计,餐客厅连为一体,带一个7.2米的景观阳台,采光和视野都比较好,还有就是主卧的尺寸较大,配有独立衣帽间和卫生间,稍显不足的是,主卫没有配置浴缸,这对改善客户来说,算是一点小小的遗憾,其余的空间表现也比较偏舒适性,总体上来说不错。
145㎡套四双卫户型
而项目本次全部采用带装修交付,从房协网公布的信息显示,有3998元/㎡和4899元/㎡两种装修标准,其中6号楼采用的4899元/㎡,7号楼采用的是3998元/㎡。
(项目公示的两种装修标准)
两种装修标准的风格和部分用材上,基本上一样,主要的不同点在于,4899元/㎡的装修标准配有三大件,新风、地暖和中央空调,3998元/㎡的装修标准则没有地暖,其余两大件有。
项目样板间(效果图)
目前项目的实景样板间已经开放,购房者可实地到项目了解。
肆
不利因素
1、关于项目旁的变电站。这是很多购房者比较在意的地方,小编在踩盘过程中,也有意咨询了置业顾问,据置业顾问介绍,新景璟誉府在报建之前,它原本的规划其实是一块工业用地,后面政府改规划之后,原来为工业用地准备的变电站就基本上停用了,12组电机中,目前已经有11组电机停用。而关于变电站的移除,目前还没有相关政府部门公布,具体信息以政府官方文件为准。
2、关于项目旁的空地。前文已经说到,项目旁的两处空地,分别是项目三期住宅用地和四期商业用地,后期在开发建设过程中,或多或少会对项目造成一定的噪音和灰尘影响。
伍
购买建议
前文已经提到关于项目的一些购买建议,这里更多还是讨论一下的价格问题,对于很多刚需、刚改购房者来说,装修单价18000-21000元/㎡,这个价格确实有点高,但是结合高新区的供求关系,以及近期开盘项目的价格,新景璟誉府在区位、交通和商业配套上都有一定优势,对这个认同的购房者可重点关注。
而对于想要等后期开盘的中建天府公馆和北大资源紫境府的购房者,这两个项目确实不错,但是目前开盘时间不定,加上这两个项目的网红属性,后期报名人数一定不在少数,能不能买到还存在未知数。而对于要在高新区买房的购房者来说,如果你首付比较充足的话,尽量还是早些上车。
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