北京重提“90/70”政策 成都90㎡以下房源哪里找 ?

10月15日，北京出让了通州及大兴共3宗土地，锐理君关注到一个重点：这三宗土地背后，“90/70”政策杀了“回马枪”。

出让宗地

①【2019】025号：大兴区黄村镇孙村组团 DX00-0009-6009、6010地块

②【2019】026号：大兴区地铁亦庄线旧宫东站2号地项目DX05-0102-6003、6004、6005地块

③【2019】027号：通州区马驹桥镇国家环保产业园区YZ00-0703-6004、6005、6006地块

锐理君梳理发现，这三宗土地出让文件的第九条均要求：不再配建保障房，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重需达到 70%以上。（【2019】025号用地出让文件）这并非没有先兆。今年8月，北京【2019】018号宗地也出现了“90/70”政策的身影。更早前，针对90㎡以下户型，北京出让的建设用地只要求地方政府与拿地者协商约定。北京重提“90/70”政策，主要目的是增加中小套型供应，平衡市场供给，是“90/70”政策取消后的反向平衡。成都也曾经拥有“90/70”政策，“离开”它之后，成都住宅在改善的道路上一骑绝尘，主力销售面积线不断提升，到2019年，这一数据已经达到了110-130㎡。与之相对，90㎡以下房源供销双降，刚需选房也面临“被改善”的疑问。成都还有90㎡以下房源吗？该去哪里找？未来的供应大头在哪里？锐理君梳理发现，截至9月，大成都仍有337.5万方的存量，而它们的特征体现在以下——

“90/70”

是一批成都购房人的记忆

“90/70”政策，成都人不会陌生。

政策演变

2006年5月，住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，成都等城市铺开“90/70”政策。

该政策的目的在于加大中小套型比例，稳定房价，让更多人能够买到房子。

但随着推广深入，单一产品集中供应，市场阶段性“偏科”，也造成了部分土地价值的浪费——本来更适合做高端产品的土地资源被迫做成刚需产品，市场急需结构调整。

2014年6月，成都停止执行促进灾后重建和经济发展有关购房入户政策。成都购房落户政策由70㎡上调至90㎡，市场上对于90㎡以上住房需求进一步增加。

2015年，成都正式中止“90/70”政策的限制规定。至此，大户型房源开发受到鼓励，对位刚需购房者的换房需求。

8.8%

是90㎡以下房源销量占比

政策的执行和开放，对应着不同阶段成都各面积商品住宅供销的不同偏好，这些变化在数据上清晰可见：2015年，90㎡以下户型销量占比为43%，今年1-9月，该面积段仅销售147万方，占总量8.8%，其销售面积不到2015年的十五分之一。另一方面，大成都90㎡以上房源销量逐渐攀升，主力销售面积上限刷新：2015年-2016年，大成都销售面积的产品面积段是70-90㎡，2017年-2018年上升到90-110㎡，而到2019年，这一数据提到了110-130㎡。

170-200㎡

是各区域的主力销售面积高线

具体到各区域，90㎡以下户型逐渐“让出C位”：首先，1-9月，统计成都主城+近郊各面积段销售情况锐理君发现，已经没有主攻90㎡以下房源的区域；其次，主力销售面积段高线达到了170-200㎡，创下这个成绩的是豪宅扎堆的武侯区，之后是成华区的150-170㎡，就算是相对较低的温江、郫都、龙泉驿，也都在90㎡以上。(1-9月各区域主力销售面积段分布 来源：锐理数据）

三圣乡

是90㎡以下户型存量的版块

那市面上就没有90㎡以下的房源了吗？也不尽然。数据显示，截至2019年9月30日，大成都90㎡以下房源存量还有337.5万方（46408套）。缩小范围，主城+近郊也有245万方（33460套），按照目前的去化速度，还可支撑28.5个月。剩下的疑问是，它们都分布在哪儿？锐理数据显示，主城+近郊里，郫都90㎡以下户型存量有39万方，位居，其次是锦江区，36.7万方。主城里，金牛区（25.8万方）和高新区（21.6万方）存量相对丰富。细化到版块，主城+近郊里，三圣乡、红星路、郫都老城区，三个版块存量领先，值得购房者重点关注。

9424元/㎡

是90㎡以下户型均价

数据显示，1-9月，主城+近郊，90㎡以下房源整体均价为9424元/㎡，犀浦销量。其中，单价前三的版块是海椒市片区（46887元/㎡）、天府广场片区（21621元/㎡）、东大街片区（20264元/㎡），主城里的版块是外光华片区（8218元/㎡）。看来，小面积也不一定是刚需，也可以做“阿玛尼式”的顶豪。

第四季度

是房企在降面积的边缘疯狂试探

第四季度，房企“业绩大考”所剩时间不多，市场上部分高端项目新推批次降低了产品面积：如金茂府新推二期产品，主力户型面积段131-305㎡，绿城·诚园即将取证的明礼苑，面积低至110、125㎡，均低于前批次。其主要目的是控总价，加速出货，缓解年底业绩考核和资金压力。但结合整体土地价格、三降两提，以及成品房的建设要求，锐理君认为未来高货值的改善产品仍是市场供应的主流。未来推出的小面积，尤其是90㎡以下的产品，可能只能担当“绿叶”，作为房企“差异化竞争”、“控总价”的策略产物。

人才公寓

是90㎡以下户型的“另辟蹊径”

那么，未来90㎡以下房源的供应大头在哪里？锐理君梳理发现，成都主城出让文件里规划有90㎡以下产品的人才公寓用地达到23宗，是未来刚需产品供应的一大力量。除此之外，贝壳指数显示，大成都90㎡以下二手房源约6万套，高于新房整体存量。把刚性需求挤压到二手房市场、人才公寓市场，也有助于市场构建完整闭环。（部分人才公寓用地90㎡以下房源配建比例 来源：锐理数据）

总结起来

1、成都90㎡以下房源不论存量、销量，确实“大不如前”。

2、对购房者来说，90㎡以下房源，郫都、锦江、金牛存货较多；三圣乡、红星路、郫都老城区，存货较多，看准了找。

3、二手房和人才公寓或为未来90㎡以下房源供应主力。

4、小面积不等于刚需房，但总价优势始终存在。

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