房企“找钱”更容易，成都土地市场挺忙

疫情之下，好多房企一边高喊资金压力大，一边拿地热情不减，究竟凭什么？

近期，亿翰智库发布研究报告称，2020年房企将到期的信用债总额有7468.6亿元，另据克而瑞不完全统计，3月房企到期债券总量预计达330亿元以上，因此3月算是一个集中偿债期。

债务压力巨大，房企在营销端口自然是使尽浑身解数，但新增销售回款仍是杯水车薪，很多房企2月的销售业绩均被拦腰砍断。

一边是债务危机，一边是货值无法及时变现。此时，习惯了高周转的房企，真有点儿“进退两难”。但即便这样，面对优质地块，该拿还得拿，绝不手软！

打折促销收效不甚理想，购房需求滞后释放，又是什么支撑着房企拿地的信心？融资成本的降低，在此间起到了很大的作用。2020年开年以来，房企融资的成本已经有了较明显的降低。

2020年境内外融资成本降低

为了应对3月的集中偿债小高潮，前两个月，房企境内、境外融资同比大幅增长。自复工以来，万科、碧桂园、龙湖、绿城等多个房企发起融资，用于偿还旧债和维系企业正常现金流需求。

1、境外融资

从2020年前两个月房企的境外融资情况看，多数房企发布的以美元为主的境外债融资计划，利率多在4%-7.5%之间。

1月6日，龙湖宣布发行总额6.5亿美元优先票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%，4亿美元为12年期，票息3.85%，创下了国内民营房企“最长年期”和“票息”双纪录。

2月6日，新城控股发行3.5亿美元无抵押债券，利率6.8%；

2月13日，禹洲地产发行4亿美元优先票据，票面利率7.7%；

2月20日，正荣地产宣布发行2亿美元2021年到期的美元优先票据，利率5.6%；

2月24日，瑞安房地产向亚洲及欧洲投资者发行4亿元5年期美元优先票据，利率5.5%……

据了解，2019年境外债券融资的平均利率为8.13%，而今年多数房企的融资利率明显低于这一水平线。另外，即便是当前融资成本相对较高的禹洲地产、正荣地产等房企，融资利率也较2019年动辄8.5%以上的年息降低了不少。

今年境外融资成本降低，对大型房企来说，是一大利好，也是多数房企选择境外发债的原因之一。

2、境内融资

除了房企境外债券融资难度、融资成本有所降低，国内对于房地产市场的融资利好政策，也在释放，境内融资同样有所松动。

一方面，3月1日，证监会、发改委发布通知，企业债发行全面施行注册制，并明确企业债的发行条件。通知宣布对原来公司债公开发行的某些限制条件，做出删减和调整。

这一通知也意味着，企业债发行条件较此前变得更宽松，另外，企业债发行核准制变成注册制后，周期缩短、流程简化，有利于提高资本市场的资源配置效率，提高企业发债的积极性。

另一方面，受疫情影响，为了稳定社会经济的发展，2月17日，央行投放3000亿，其中包括2000 亿元期限为1年、利率为3.15%的中期借贷便利 ( MLF ) 操作，和1000亿元 7天期逆回购操作。

央行一次性投放3000亿，增大了资本市场的资金流动量，利率较此前的3.25%降低了10个基点，企业融资成本的确有所下降。

2月27日，绿城房地产集团有限公司成功发行2020年度期中期票据。本期债券实际发行金额20亿元，债券分为两个品种，品种一发行金额15亿元，票面利率3.3%，发行期限为3年期，品种二发行金额5亿元，票面利率3.86%，发行期限为5年期，主要用于偿还已发行的债务融资工具，这是典型的低息债偿还高息债，以降低企业总体融资成本的操作。

3月2日，华发集团合计12亿元的超短期融资券完成发行，利率2.63%。

3月4日，上海世茂发布公告称，公开发行的2020年公司债券（期）最终票面利率确定为3.60%，发行规模不超过25亿元（含25亿元），期限为3年期。

2020年以来，多家房企均有发行短期、中期债券，票面利率2%-4%不等，较2019年的国内平均融资成本5.21%,有较大幅度的下降，可见2020年国内融资环境相对2019年确实更为宽松。

随着MLF的下降，LPR也实现联动下降。

2月20日，银行间同业拆借中心和央行公布1年期和5年期的LPR报价，其中1年期LPR由4.15%下调至4.05%，下降10个基点，5年期LPR由4.8%下调至4.75%，下调5个基点。贷款利率下调，同样起到的是降低企业融资成本，稳定经济发展的作用。

此外，LPR的下调更意味着房贷利率的下调，在刺激消费者购房需求的同时，也更加坚定了房企在疫情下拿地的决心。

不论是从国内还是国外的融资环境看，2020房企“找钱”都变得比2019年更容易，房企在负债可控的情况下，能够较为顺利地加大融资规模，这也是疫情影响下不少房企仍能坚持拿地的重要原因。

成都土地市场表现平稳健康

2月28日，成都市规划和自然资源局发布《关于印发疫情防控期间规划和自然资源保障工作措施的通知》，重点提及，对拟上市宗地分期付款的，应明确 1 个月内缴纳不低于全部土地出让价款的50%，后续各期可结合疫情防控要求，延长至9 个月内缴纳，涉及特殊情况的最长可延长至 12 个月内缴纳，不计收利息。

延缓部分土地出让款的缴纳时间，在缓解房企资金压力的同时，亦能推动土地资源有序出让，维持市场的稳定运行。而房企此时也正好抓住这些政策利好，实现土地储备的合理增长，为后期销售业绩的增长打下良好基础。

当然，疫情影响之下，不少房企的投资容错空间也自然而然地收窄，投资战线适度收缩，更多的目光聚焦到了一线、强二线城市拥有优质地段和配套的优质地块。而成都作为新一线城市，也是房企土地储备重点关注区域。

自成都复工以来，开发商对土地市场推出的多宗土地，表现出较强拿地意愿，土地市场也维持着正常的热度。

成都多宗涉宅地块适度溢价成交。2月24日，双流区2宗涉宅地块拍卖出让，其中一宗位于华阳街道的86亩宅地，由华兴以楼面地价13700元/㎡、较高溢价率竞得；2月28日，龙泉驿区2宗涉宅地块拍卖出让，其中位于大面街道的32亩宅地，吸引了34家开发商参拍，最终由隆基泰和拿下，成交楼面价为11000元/㎡。

进入3月份，成都土地市场率先唱起主旋律的，是天府新区一批重大投资项目地块的出让。这一批涉及TOD项目、天府中央商务区总部基地建设等产业条件的土地出让，表明疫情影响之下，成都市政府在土地出让方面，积极鼓励企业参与重大投资项目、城市建设重点工程项目的导向，引导社会投资积极参与到城市基础设施建设和重点产业项目建设之中。

在接下来的时间，大成都范围内还有14宗土地将陆续登上拍卖席，大家赶紧关注起来吧。

即将入市土地