土地审批权下放，对三类企业是绝对利好

日前，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定（国发〔2020〕4号）》（以下简称《决定》），要求各省级单位政府要严格审查涉及基本农田等特殊用地的占用，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，主要把两项用地审批权“下放”：一是将基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区；二是将基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域，包括北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等，试点期限一年。

这一政策的出台，备受各界关注。一直以来，土地政策是中国的根本政策之一，涉及到经济生活的方方面面。另一方面，土地政策与当前作为中国经济发展的重要产业——房地产业有着密不可分的关系。在此次《决定》颁布后，房地产行业对政策将产生的多方面影响，有非常多的猜测、推断。“是否能有效增加土地供应”、“是否有利于地价平抑”、“是否有利于房价保持平稳”等问题受到广泛关注，市场上甚至出现“土地供应将进入‘大宽松’时代”、“这是为房地产用地松绑”等言论。不过也有人说《决定》并未对建设用地规模“松绑”，目的是提高“效率”，而非建设用地规模“增量”。针对这一重磅政策的内容及其对房地产行业将带来的影响，睿合泰机构产城发展研究院院长薛峰作出了深入分析。

观点一：有利于各地土地供给更及时地匹配城市发展需要

《决定》的印发向我们释放出一定的积极信号，“下放”是我国用地制度改革向前迈出的一大步。对于中国这样一个国土面积960万平方公里的国家而言，原来土地审批权集中在中央，这就较难实现土地资源的优化配置——国土面积那么大，各个地方用地需求和用地条件各不相同，仅仅依靠中央某个部门来决策，难免会出现反应滞后、政策与地区实际情况不符等不利局面。放权给地方政府，一方面审批流程可以加快，土地供给能够更加及时地匹配城市发展的需要；另一方面，各省可以结合自身实际需要来流转农业用地，一省一策、一市一策，因地制宜，这样就更加贴近省情、市情，更好地为城市发展而服务。

观点二：放权不会导致土地价格大幅波动和房地产市场再次升温

这次审批权的下放，是在建设用地总量不变的前提下给予地方政府更高的土地流转和审批自主权。其目的，还是在于因地制宜的配置土地资源和提高土地使用效率。地方政府会根据城市发展需要来审批和供应土地。因此，睿合泰产城研究院分析认为，这次放权不会出现外界误读的“土地价格大幅波动”和“房地产市场再次升温”等情况，而是更加有利于房地产市场一城一策的实施。地方政府可以根据市场变化来调整土地供应，更好地让房地产市场平稳发展，避免大起大落。

观点三：减少企业拿地不确定性，对三类企业是利好

这个政策对于房地产企业而言，主要的利好在于土地审批流程的简化和拿地过程中不确定性的减少。此外，随着更多农业用地转为建设用地，城市，特别是一二线大城市，郊区的土地供应会相对充足和更加稳定，土地价格的波动也会有所减缓。对于那些专注于新区开发、旅游地产和产城融合的地产企业而言，是个的利好。

观点四：地方政府应重点通过转变土地利用方式，促进城市转型发展

未来在各级国土空间规划、土地供应计划、空间用途管制的约束下，建设用地供应的关注重点仍然是挖存量、控增量。因此各地区政府应当在落实相应具体措施的同时，在严格引导规范和督查监管的基础上，合理运用土地资源，协助区域产业发展的落地实施，通过转变土地利用方式促进城市发展转型。