本周，成都“5月豪华土拍大餐”将迎来新一轮高潮——5月19日至5月21日三天，将分别有来自于成华区、天府新区和高新区的“硬菜”上桌。其中，位于成华区的三宗宅地将于5月19日率先登场。
（拟于5月19日拍卖的成华区地块）
（锐理数据此前的推文已经对将于5月21日拍卖的新川地块进行了比较详细的解析，详情请点击《“古墓群”带新川上热搜 三宗候场好地赶紧关注起来》了解）。
成华区是成都主城区的“供地担当”。2019年主城各区中，成华区以28宗/1780亩的供应面积、24宗/1549亩的成交面积居供销榜之首（含招拍挂）。今年也不例外，截至锐理君发稿时，主城各区中，成华区与高新区的供地规模，各供应土地4宗。
即将拍卖的三宗地均位于三环内，出让面积合计约111亩，这是成华区2020年首拍。今天，锐理君先给大家理一理三宗地的看点。
一号宗地
三环内理工大旁，铁路线网+变电站
一号宗地位于成华区龙潭街道丛树社区11组、圣灯街道东华社区8组、东华社区集体，为纯住宅用地，出让面积约68.8亩，容积率2.0，起拍楼面地价9200元/㎡。
一号宗地位置
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宗地采用“设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖，竞得人还需出资建设位于宗地南侧的一所幼儿园（幼儿园地块用地面积约5.5亩，建议建设规模不小于9个班，建成后将无偿移交给相关接收主体）。现场来看，宗地位于成都理工大和东三环之间，北侧临民兴路，东侧临东三环，南侧的朱家岭三路和西侧的民兴南二路也已呈现。目前宗地已打围，内有杂树杂草、土方建渣。
（宗地一现状，图中可见理工东苑、正成东区一号等住宅小区）
市场情况
一号宗地所在的龙潭街道，是2019年成华区的供地主力：成交的16宗住宅类用地中，有7宗地位于龙潭街道，占比近半，其中绝大多数位于三环外。至今为止，龙潭街道已拍出的住宅类地块中，“万元地”仅2宗，分别是三环外侧10900元/㎡的金融街地块和三环内侧10400元/㎡的同森地块，均成交于2019年底。宗地北侧的住宅小区包括正成东区一号、电建地产美立方和蓝润V客尚东，目前二手房价格约16000元/㎡；新房市场中，距离较近的成都奥山澎湃城，过去12个月的住宅备案均价为17000+元/㎡。
一号宗地的优势与制约因素都比较明显。
【宗地优势】
作为一宗三环内的纯住宅用地，68.8亩的占地面积有一定的规模与开发空间；
- 宗地周边的教育资源比较丰富，已经呈现的有北侧的二十六幼儿明星分园（公立）、北大培文幼儿园（私立）和福莱尔幼儿园（私立），沿民兴路向西跨过铁路线就是成都理工大学；另外此次配建幼儿园地块的南侧，还预留了近13000㎡的中小学用地（小学）。
【制约因素】
地块西北角，预留有一宗7042㎡的供电用地，用于修建220KV的变电站。需要注意的是，该变电站为前期规划，后期是否建设，怎么建设都没有具体定论，这也是影响很多企业决策的一个非常重要因素；
- 宗地的西侧和南侧都有铁路线网，西侧为成渝线和成绵路城际铁路，距离较近，南侧是遂成铁路，距离相对远一些，交汇的铁路线网在一定程度上制约了区域的发展，各项配套尤其是商业、公共交通就稍显不足。
（宗地一周边情况一览制图|锐理数据）
二号宗地
新华公园，12900元/㎡，返迁安置房
二号宗地位于成华区双林北横路127、129号，为纯住宅用地，净用地面积34.2亩，容积率3.0，起拍楼面地价12900元/㎡。
二号宗地位置
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二号宗地同样采用“设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖，竞得人还需在宗地内建设计容建面不少于13640㎡的返迁安置房（商品住宅，其中160㎡户型31套，100㎡户型62套，80㎡户型31套，全装修），建成后无偿移交给指定单位。宗地已打围，内部有杂树杂草、土方建渣，但没有未拆除的建（构）筑物，其西侧临小龙桥路，南侧和东侧还未形成的道路将由成华区人民政府负责建成。
（宗地二现状，左下为小龙桥路，远处高层为恒大雲门）
市场情况
“
12900元/㎡是什么水平？
”从供应端来看，这是截至目前成华区第二高的起始楼面地价，仅次于位于水碾河路、12928元/㎡起拍的卓越地块。需要注意的是，此次出让的二号宗地与卓越此前在水碾河路拿下的地块直线距离约1公里。从成交端来看，目前成华区已成交土地中，成交楼面地价14000元/㎡，上文提及的卓越水碾河路地块以13500元/㎡居第四，而居第五的成交楼面地价就是12900元/㎡。就是说，即便二号宗地底价成交，也已经挤进成华区楼面地价top5了。
（成华区招拍挂土地起拍/成交楼面地价top5，统计截至2020.5.16）
跳出成华区，二号宗地周边两公里范围内，已经有很多大名鼎鼎的“邻居”——
土地方面，除了前文提到的卓越地块（项目名：卓越融信云门望古），还有12600元/㎡成交的合信地块、11381元/㎡的同森地块（项目名：同森锦逸），另外以19800元/㎡成交的广州华发地块，与二号宗地的距离也不到2公里。种种迹象表明，二号宗地所在的片区，是成都土拍成交楼面地价纪录的创造地之一。
（宗地二周边2公里内，部分已成交土地分布及价格）住宅方面，周边除了恒大中央广场、华润二十四城、龙湖梵城外，还有新希望D10天府，另外攀成钢的多个高端项目如环球汇天誉、乐天圣苑等也都在二号宗地两公里范围内。过去12个月，周边商品住宅的备案均价从15000元/㎡到34000元/㎡不等。与这样的价位相匹配的，一是“二环内”这样的稀缺地段，二是新华公园——万年场两大版块的成熟配套。邻近的除了万象城、恒大中央广场等商业配套和新华公园外，教育资源尤其出挑：包括列五中学（高中部）、成都石室中学初中（东区）、成都市成华小学、第十三幼儿园等在内的多所高质量学校，与二号宗地的距离都在1公里之内。
（宗地二周边部分配套，左上起：万象城、列五中学、新华公园、幼儿园）
三号宗地
新北天地，袖珍地，城市界面更新
三号宗地位于成华区昭觉寺横路，是一宗占地8.07亩的商兼住用地，容积率约3.0，可兼容35%~45%的计容住宅，起拍楼面地价8700元/㎡。
三号宗地位置
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三号宗地位于新北天地商圈，临昭觉寺横路和昭晖路，背靠昭觉寺汽车站和成都动物园。目前宗地已打围，内部杂树杂草等需要竞得人自行清理，周边的规划道路已全部形成。三号宗地虽袖珍，但区域优势仍不可忽视。关于新北天地、关于昭觉寺动物园区域，此前锐理君已多次解读，详情可点击下方链接：
>>>锐理土拍|成交楼面价9770元/㎡ 金地商置拿下东中环108亩地
>>>土拍前瞻|中环百亩地块8605元/㎡起拍 又是一场龙争虎战？与此前相比，随着地块对面的泛悦城市广场人气渐起，邻近的大陆潮里开售（此前两次精装住宅取证单价约14000-17000元/㎡），金地与弘阳联手打造的梵锦108动工，这里的城市界面已经被迅速更新。
（宗地三周边道路与项目分布）最后剧透一把，据说已经有10几家大牌房企意向角逐明天的三宗地，他们会不会再次改写成华土地市场的格局，答案就在明天揭晓。文|66出品|锐理数据总部新媒体中心声明|本稿件/报告为锐理数据原创，未经本司授权，任何企业、媒体、网站或个人均不得转载、链接、转贴或以其它方式复制发布、发表。本司授权使用的，不应超越授权范围，不得曲解和修改本稿件/报告所发布的内容，须注明"来源:锐理数据"。否则，本司均将依法追究其相关责任。----END----
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锐理数据2020-05-19 16:17:32
