很多人已经感觉到，进入2020年以来，成都住宅市场的“豪宅化”趋势越发明显。那么，今年上半年成都高端住宅市场究竟表现如何？与过去相比变化究竟有多大？“数字”比“感觉”更直观，今天锐理君就为各位盘一盘上半年的高端住宅市场。
当然，所谓豪宅，其评判标准不仅仅是价格，还有产品、资源等等。但为方便统计，本篇文章仅以价格为参考——2020年上半年，成都主城区商品住宅成交均价21029元/㎡，套均总价约290万，那么以此为基础，本文锐理君对“高端住宅”的界定主要参考两个标准：一是预售单价25000元/㎡以上（即“高单价住宅”），二是套均总价400万元以上（即“高总价住宅”）。
看点抢先知
2020年上半年成都单价25000元/㎡以上住宅的备案量已经超过2019年全年水平；
主城区每卖出5套住宅，就有约1套的单价高于25000元/㎡；
郊区总价400万以上住宅成交占比回到4年前，远郊回落速度尤快；
高端住宅中，高层产品的成交量有优势。
Tips.
2020年上半年：2020年1月1日-6月30日
数据来源：锐理数据RAP系统
统计范围：商品住宅相关数据均为备案口径。所有数据信息仅供参考，不作为官方口径发布，统计物业类型不含保障房及人才公寓，统计区域暂不包括简阳市场数据。
总量【单价25000元/㎡+】
2020年上半年，大成都已发放的住宅预售许可证中，预售均价达25000元/㎡以上的有23张，涉及项目20个，其中2月份受疫情影响供应“腰斩”，下半年“按惯例”房企为冲业绩还会寻机大量出货；而2019年上半年，预售均价25000元/㎡以上的只有10个项目，仅为今年同期半数。
成交端的表现更加明显。2020年上半年，大成都已备案住宅中，单价25000元/㎡以上的有3380套，成交总面积61.91万方，已经远超2019年全年数据——去年全年高单价住宅共成交2956套，合计48.58万方。
此外，这一类住宅的套均面积也有了大幅度的提升：2019年，已成交高单价住宅套均面积164.4㎡，2020年上半年套均面积为183.2㎡，增长了近20㎡。
【套均总价400万元+】
2020年上半年，获取预售的住宅中，有23批次房源的套均总价达400万元以上，涉及房源4258套；2019年上半年，共有21批次预售房源套均总价达400万元以上，合计2527套，不及今年同期的6成。
2018年之后，大成都总价400万以上住宅的成交总量有了质的提升：2016-2018年这三年间，总价400万以上的住宅年度备案套数分别是2302套、1931套和1541套，而2019年全年，大成都共备案总价400万以上的住宅5068套，其中上半年备案1321套。
2020年高总价住宅爆发的趋势不减，仅上半年就备案了3793套，近去年同期的3倍，同时在大成都住宅备案总量中的占比也由2016年的0.16%上升到了如今的3.81%。
区域
主城区：全面高端化
统计显示，2016年至今，主城区的住宅备案套数持续递减，从最初近10万套的总成交量变为2019年的不到3万套，从今年上半年15667套的备案量来看，今年的大趋势不变。
但其中高单价的住宅占比却迅速走高——2016年仅占0.52%，2018年占2.03%，2019年跃升至8.54%，2020年上半年主城区备案的住宅中，17.24%的房源单价达25000元/㎡以上，也就是说，如今主城区每卖出5套房子，就有约1套的单价在25000元/㎡以上。
今年上半年，主城六区中，高单价住宅成交的是锦江区，以610套居首。但占比的是青羊区，1-6月青羊区仅备案住宅656套，是主城一个成交量未破千的区域，其中高单价项目有400套，约占60.98%。2019年，主城中高单价住宅占比的是武侯新城所在的武侯区，约30.68%。
天府新区：豪宅市场崛起
一直到2018年，主城区都牢牢掌握着高端住宅话语权，大成都成交的高单价住宅中，9成以上在主城区，此后占比逐渐下降。2019年，成都备案单价25000元/㎡以上的住宅中，主城区占85.2%，今年上半年主城区占79.9%。
而涨幅最明显的当属天府新区。2017年成交的高单价住宅，仅1.15%位于天府新区，其占比甚至不及近郊的2.41%；2018年降至0.76%，低于近郊和远郊，居末位；2019年，天府新区多个高端项目出货，其高单价住宅成交量在全市的占比迅速拉升至7.71%，超越郊区；今年上半年，占比至14.67%，496套的成交量高于主城中的金牛区、青羊区和武侯区。
从总价段来看依旧如此。
近5年中，天府新区的成交低位是2017年，当年大成都总价400万以上的住宅共成交1931套，天府新区仅221套，占11.44%；2019年天府新区高总价住宅成交1392套，首次破千，占比27.47%；今年表现依旧“能打”，半年成交1025套，约占全市的27.02%。
郊区：高光之后有回落之势
天府新区高单价住宅增加的同时，郊区亦然，但增量并不明显。2016年，全市成交的高单价住宅中，近郊“贡献率”为0，2019年和今年上半年的占比分别是6.7%和5.41%，远郊高单价住宅在全市的占比更是只有2018年突破过1%。
高总价产品在郊区的表现则更有意思。
2016年，大成都共成交总价400万以上住宅2302套，其中7.78%在郊区（179套）。
2017年，在上下“涨声一片”的大背景下，成都房地产市场也不断摸高，郊区热度迅速上涨，当年郊区高总价住宅占比18.49%，2018年占比23.75%，同期天府新区占比仅15.44%。
2019年，郊区高总价住宅占比回落至12.75%，今年上半年更是只占7.59%，不及2016年水平。其中，远郊区域回落的速度尤快，2018年之时远郊高总价住宅在全市的占比达到了7.07%，而今年上半年，仅0.58%（22套）位于远郊。
整体来看，如今成都高端住宅越发向核心城区聚集，无论是高单价产品还是高总价产品，主城区和天府新区的总成交量都占到了全市总量的9成左右。
产品
2018年（含）以前，无论是高单价住宅还是高总价住宅，全年成交量靠前的除了雷打不动的高层和超高层，就是联排别墅和花园洋房。但2019年和2020年上半年，中高层、叠拼别墅和小高层产品的成交量异军突起，独栋、联排等低密低容产品的占比逐渐缩小。
就今年上半年而言，高层住宅的成交量占优势，这一点从新增预售可见端倪：预售单价25000元/㎡以上的23批次房源中，仅6批次为纯别墅（含独栋。叠拼和联排别墅）产品，更多的则是高层住宅（含超高层、中高层、高层和小高层），而2019年同期的21批次高单价房源中，有11批次房源为纯别墅产品。
写在最后
高端住宅与高价地紧密相关，今年上半年，大成都共诞生万元住宅用地19宗，加上7月2日20700元/㎡成交的高新区地块，新增万元地块已有20宗，且多个地块刷新了区域/大成都的楼面地价。结合这一土地市场现状，下半年乃至明年，高单价住宅供应持续增加是大概率事件。
文|66出品|锐理数据总部新媒体中心----END----
▼
锐理数据2020-07-21 20:13:39
