又到了年底冲刺的关键阶段。

近期，成都主城六区放地节奏加快。据统计，从发稿之日起至12月8日，除去今日成交的2宗TOD用地之外，主城区还有10宗涉宅地块待拍，其中8宗集中于成华区和锦江区。

△11.23-12.8主城区待出让宗地一览

这一轮供地，玩法多样，看点丰富：

＞＞＞成都起拍价：预计于12月1日出让的锦江区2宗地，起拍楼面地价均为16800元／㎡，这是目前大成都的起拍楼面地价。＞＞＞成都首批“双限地”：预计于11月25日出让的成华区地块及新都区地块，在“限价＋竞配建”的基础上，新增了“限定商品住房清水销售均价”的规则，成为成都首批既限房价又限地价的“双限”地块。＞＞＞设置底价：预计于12月1日出让的两宗锦江区宅地，在“限价＋竞配建”的基础上，设有底价。＞＞＞主城少见的百亩宅地：在待出让的这10宗地中，半数地块净用地面积超50亩，其中2宗地面积超百亩，在袖珍地块越来越多的主城区很有竞争力。

基于此，锐理君也对部分重点地块及其周边进行了一番“打探”。今天，我们抢先来品品预计于11月26日和12月1日出让的锦江区3宗纯住宅用地，其中2宗地位于三圣乡板块，1宗地位于东湖板块。

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01

宗地扫描

锦江区这3宗地一入市，就引起了非常广泛的关注，讨论的核心则在于其突破“天花板”的起拍楼面地价。这3宗地的起拍楼面地价分别达到了15800元／㎡和16800元／㎡，而在此之前，大成都土地市场起始楼面地价为15600元／㎡。也就是说，短短一周，该纪录被两度刷新。

三圣乡板块

2宗地

△11.26＆12.1三圣乡板块待出让宗地信息

这两宗地均位于三圣乡板块，白桦林路南侧。其中宗地一位于白桦林路与紫檀街交汇处，宗地二位于椿树街与石榴街之间，两宗地相距仅约500米，分别位于华西第二医院锦江院区的西南向及东南方向。

△三圣乡两宗地相对位置

目前，宗地一、二均已实施打围，宗地内无未拆除的建（构）筑物，杂树杂草、土方建渣由竞得人自行清理，宗地周边规划道路部分形成，宗地一东侧、南侧及宗地二南侧未形成的道路均由锦江区政府负责建成。

△两宗地实景

【建设要求】出让文件显示，宗地一的竞得者须代建宗地周边4宗共计约51.22亩的国有建设用地（未纳入出让范围），包括小区绿地、市政道路、服务设施用地和广场用地，配建的服务设施包括再生资源回收站、环卫休息站、社区卫生服务中心和社区服务中心。宗地二设有底价，竞得者须配建开闭所配套设施1处（含配电房），代建宗地周边2宗合计18.69亩的国有建设用地（未纳入出让范围），含小区绿地和市政道路。

两宗地共享周边日渐成熟的居住氛围。

医疗配套是这里有竞争力的资源。两宗地与华西二院锦江院区仅一街之隔，邻近的还有华西口腔医院，均已投入使用。

优质的教育资源也是三圣乡板块的一张“”。距离地块最近的是位于华西二院锦江院区西侧的三圣小学，以及同样位于银木街相距约400米的成都七中育才学校银杏校区。另外，地块周边一公里范围内还有锦江区银杏小学，驸马小学，稍远处还有盐道街小学528分校、卓锦分校以及树德中学外国语校区等等。

商业短板已经成为三圣乡的过去式。近年来，随着卓锦曼购、华熙528商业中心和伊藤洋华堂等开门迎客，这里的消费场景也逐渐丰富。

两宗地不临城市主要干道，受车流的影响更小，300米外可接驳连接三环娇子立交与四环成龙立交的成龙大道。轨交方面，地铁13号线（建设中）沿成龙大道而建。

周边生态环境相当不错，除了邻近的幸福梅林，还有白鹭湾湿地公园、天鹅湖环城生态区等。

△三圣乡地块周边配套示意

这是三圣乡板块2020年首批入市宅地。今年上半年，区域内挂牌成交了4宗产业项目用地，其中3宗地与即将出让的宅地相距不到2公里，用于建设花卉市场，以及现代传媒业、数字设计业、数字娱乐业等为主导的产业功能区。

三圣乡的土地出让节奏比较稳定，2016年至今这近5年间，板块内成交了8宗涉宅用地，涉及龙湖天璞、融创玖樾台、德商锦江天玺、人居锦城峰荟、华熙528艺术村等项目。目前板块内的成交楼面地价是13168元／㎡，竞移交比例为32％。

△2016.1.1-2020.11.19锦江区三圣乡板块成交涉宅用地

过去12个月间，宗地周边2公里范围内的商品住宅新增备案来自于华熙528艺术村和德商锦江天玺，二者的备案均价分别为17287元／㎡和32034元／㎡。

截至11月19日，2020年三圣乡板块新增商品住宅8.29万㎡，成交12.16万㎡，供销比约0.68，供应紧缺。

东湖板块

1宗地

△12.1东湖板块待出让宗地信息

宗地三位于东湖板块琉璃路以西、琉璃西路以南，与前两宗地相比，占地不到20亩的宗地三堪称“袖珍”，地块呈L形。目前地块已打围，周边规划道路均已形成，内部的杂树杂草、土方建渣需由竞得人自行清理。

与同日出让的三圣乡地块一样，该宗地起拍楼面地价也是16800元／㎡，不过该宗地容积率高达4.0。

△1201待出让地块及其周边环境

宗地虽小，居住氛围却非常成熟——

？地块近二环但不临二环，受噪音影响小；？周边1公里范围内，有盐道街小学东湖分校、成师附小华润分校和龙舟路小学等教育资源；？地块北侧的华润广场有部分底商，向东500米可到锦华万达，西近府河及东湖公园；

？宗地紧邻即将通车的地铁8号线（东湖公园站D出口），自驾和公共交通都很方便。

作为成都老牌的居住板块，东湖板块及其周边区域的开发已经非常成熟。

2016年至今，宗地周边2公里范围内，仅2018年以15940元／㎡成交了一宗地，即阳光城檀悦，过去一年间该项目住宅备案均价约31342元／㎡；另外，同范围内的蓝润泷门所在地块成交于2015年，成交楼面地价7900元／㎡，目前项目还未开售。

东湖板块内的土地供应更是早已停止。2010年以来，板块内仅2015年出让了一宗地，即二环路内瑞升望江橡树林所在地块。

过去12个月间，宗地周边住宅备案的是人居东湖长岛，备案均价23721元／㎡，其次是阳光城檀悦，住宅备案均价31342元／㎡。此外，阿玛尼公寓（53868元／㎡）、中港ccpark（16561元／㎡）等项目亦有少量备案。

截至11月19日，今年东湖板块商品住宅的新增供应量仍为0，已成交了23.18万㎡，供应缺口已经非常大。

02

锦江区市场回顾

今日之前，2020年锦江区共供应了6宗土地（含招拍挂），是主城各区中新增土地面积的区域，达517.3亩，平均起始楼面地价为12492元／㎡。期间仅拍出1宗土地，即成交于4月2日的建发地块（项目名：建发央玺），楼面地价高达19800元／㎡，目前居大成都第二。

截至目前，大成都起始楼面地价10地块中，前四席被锦江区包揽。同时，成交楼面地价10的门槛为17200元／㎡，为20700元／㎡，其中3宗地位于锦江区。

截至11月19日，2020年锦江区的商品住宅面积供销比仅约0.5，剩余住宅去化周期约11个月，在主城六区中，锦江区的住宅供销关系最紧张，去化周期也最短。

△截至2020.11.19主城各区商品住宅去化周期＆面积供销比

有奖竞猜

本文的三宗地均设有限价，假定！假定！这三宗地都在溢价15％时达到限价，那么你认为三宗地最终成交时的竞移交比例（X）能达到多少？

＜补充说明＞

宗地一（三圣乡109.36亩宅地）溢价15％时，楼面地价18170元／㎡。

宗地二（三圣乡55.96亩宅地）溢价15％时，楼面地价19320元／㎡。

宗地三（东湖19.91亩宅地）溢价15％时，楼面地价19320元／㎡。