近一个月，深圳、上海的房地产市场风云变幻。在火爆的行情之下，楼市调控的补丁迅速跟上。春节假期前夕，深圳出台了二手房价格指导的调控政策，而上海在继1月21日楼市调控新政“沪十条”出台后，1月25日再度将法拍房也明确纳入了限购范围内。
法拍房限购在一线城市早就是标配：北京早在2017年3月就将法拍房纳入了限购，而上海则是此前一线城市中一个法拍房不限购的城市。当然，2021年1月25日之后，上海“法拍房不限购”的这个漏也补上了。
法拍房限购政策出台的背后，是市场高热度所造成的高价，比如此前上海的多数法拍房，成交均价都远超周边二手房。那么在法拍房仍未实施限购的成都，市场状况又如何呢？此前有着“捡漏”之称的购房渠道，现在还适用吗？
Part 1
核心地段很热闹，大源一法拍房成交价达4.8万元/㎡
近日，小全全在阿里司法拍卖网上，看到了成都的法拍住宅，也有不少“亮眼”的拍卖结果。
比如下面这套来自天悦府小区的法拍房。起拍价约235万，60人报名参与竞拍，经过188轮竞价，成交价格达到了约653万。这套建面约135.57㎡的高层住宅，成交均价达到了约4.8万元/㎡！
单就天悦府这个小区所在的地段位置，大源天府一街完全可以说得上是城市核心地段了。从小区的品质上看，建成于2015年、房龄仅5年，园林等内部品质都较好，小学划片对口成都蒙彼利埃小学，初中对口成都石室天府中学（锦城湖校区），是不少家长追逐的“”。
但我们从贝壳网的二手房成交记录来看，天悦府现在的参考均价在3.5万元/㎡左右，同面积段的二手房成交记录今年1月的成交价约3.8万元/㎡。相当于法拍房的成交价比二手房价格足足高出了1万元/㎡！其4.8万元/㎡价格，基本上相当于买了一套金融城的豪宅！
在如今成都被看好的高新区，一套来自中海翠屏湾小区的法拍房，同样是受到了热捧。
在2021年2月的天，中海翠屏湾一套建面117.2㎡的高层住宅，在起拍价约213万、市场评估价约304万的基础上，经过27人报名、155轮竞价后，最终以约423万的总价成交！成交单价达到了约3.6万元/㎡！
虽然2020年高新区的小升初多校划片试点之后，小区中海翠屏湾对口的小学为芳草小学（南区），对口的初中则是如今大火的“高五”片区中的成都市第七中学初中学校（天环校区），成都市第七中学初中学校（锦城校区），成都市石室天府中学（交子校区），其二手房价格在2020年成为了成都上涨幅度的小区之一，但其一月的成交价也只在2.7-3万元/㎡，成交价的一套住宅约3.35万元/㎡。也就是说，这套同样带有学区价值的法拍房，即便是一个偏刚需的小区，竞价者也愿意以高出市场价超5000元/㎡的价格购买。
在青羊区人民公园旁西府少城小区的一套建面约83.04㎡的法拍房，在起拍价约160万的情况下，最终成交价直接翻了倍达到了约332万，成交单价约4万元/㎡！
西府少城这个小区划片对口石室联合中学蜀华分校，是青羊区所9年制学校，由于“5+4”学制以及近两年出口的成绩大放异彩，开始成为不少家长追逐的优质学区。但贝壳网上的数据显示，西府少城在1月的二手房成交单价也才3.2万元/㎡左右，2月成交的这套法拍房也是直接高出了约8000元/㎡！
除此之外，小全全注意到，在近两个月的成交记录中，还有不少主城区的法拍房，如果房龄不老，即便没有好的“学区”价值加持，其最终的成交价都要高于正常的二手房价格：
青羊区恒大翡翠华庭小区一套刚需户型法拍房成交单价近2.7万元/㎡，而同面积段二手房成交价约2.2-2.5万元/㎡左右；
武侯区华宇蓉国府小区一套改善户型法拍房成交单价近3.3万元/㎡，而正常二手房成交价约3万元/㎡；
天府新区海伦天麓小区一套法拍洋房成交单价近2.9万元/平方米，而同面积段户型的二手房成交价约2.5万元/㎡；
高新区天鹅湖花园小区一套高层法拍房，成交单价近2.1万元/㎡，而二手房成交价则在1.7-1.9万元/㎡左右。
看着这些溢价成交、部分房源甚至是高溢价成交的法拍房，似乎曾经作为“捡漏”的购房渠道，已经不是从前的意义了。那么，成都的法拍房市场真的就无漏可捡了吗？
Part 2
大部分法拍房的市场际遇：成交价远低于市场评估价
其实通过上面小全全列出的溢价成交的法拍房例子，可以看到这些房源基本都是位于主城较好的城市地段，要么是楼龄在10年内的次新房，要么就附加了好的学区价值，而房产的居住品质越高，最终的成交溢价力就越高。
但是，在阿里司法拍卖网上所展示的近2万套法拍房中，绝大部分房源都不是主城核心地段的优质房产。在这部分法拍房中，除了主城区域的老破小、老破大，还有近郊、远郊区域的老房子和次新房。
从这些房子最终的成交概况来看，除了少量的房源能与市场评估价差不多的价格成交，大部分房源的成交价都低于市场评估价。
其实，法拍房这样的成交行情，正是与购房者的购房心理以及当下成都的二手房市场行情相契合的。
首先，购房者大都是在既定的预算之下，追求更加优质的房产。占据着主城好地段，房龄越新、占据的配套价值更多，房产也就越有价值。而地理位置较为偏远的刚需小户，尤其是老破小，几乎只有自住的刚需会纳入考虑，而这一部分购房者通常又是溢价支付能力有限的那一部分购房者。所以，无论是投资还是自住，主城地段的学区次新房，溢价率都是的。
其次，在当前成都普通的二手房市场，核心地段的好呈现出愈发稀缺且不断增值的态势，就算是拥有这类房子购房资格的购房者，都难以在预算之内买到心仪的房子，所以对于没有购房资格的那些购房者，想要拥有这类房产，只有在法拍市场上通过更高的溢价才能获得了。当然，这类购房者愿意花高于市场价的代价竞得法拍房，除了个别对特定房源有着特别的情感因素外，大部分购房者还是对这些房子后市的价值持续看好。
所以，在当下成都法拍房不限购的现状下，如果真的是想“捡漏”的、刚需自住的购房者，看看近郊区的法拍房，还是有不少机会的。
Part 3
不限购？购买法拍房仍需谨慎
因为成都不少法拍房都不执行成都市“单身无房限购1套住宅、家庭限购2套住宅”的限购政策，且拍卖价都远低于市场价，所以很多购房者尤其是被限购了的购房者，都愿意通过法拍房市场的渠道买房。但基于法拍房的特殊性，小全全还是要提醒购房者购买法拍房需谨慎，尤其要做好背景调查和风险规避。
首先，并非所有法拍房都不限购。比如，不少拍品所有人为公司所有，都要求竞买人应当符合当地限购政策规定的条件。所以，在缴纳保证金参与竞拍前，一定要确保自己有竞买资格，否则竞价成交后，缴纳的保证金也可能打水漂。
其次，法拍房之所以通过法院拍卖，往往都是有债务、抵押等问题，才会走上法院拍卖的路。所以，在参与报名竞拍前，要认真阅读拍卖公告及做好房屋的背景调查，规避后期的交易风险。比如，拍卖公告一般会明确房屋的租赁情况、产权证、装修情况、是否腾空等。
当然，拍卖公告只能初步规避风险，要真正规避风险，是到房产交易中心进行产权调查，明确房屋的土地性质，是否有产权证、税费、抵押等情况。划拨用地的房子，可能不能过户，且存在高额的税费与高额的土地出让金，而有关联抵押（联合抵押）物的房屋，后期房屋产权的办理速度就会拉垮。
要规避风险，还要到房屋实地看样，现场明确是否租赁、是否腾空、房屋本身瑕疵等，到物业核查房屋水电、物业、维修基金等欠费情况。若是，还要到对口学校确认学位是否被占用。
确定要参与房屋的竞拍，关于竞拍的保证金也有着不少知识点。
①保证金一般是起拍价的10%（不同房源可能有所差别），一般情况下，保证金都是几十万；
②缴纳保证金时，谁买房就用谁的身份证，竞拍成功后的首付、尾款都必须用实名制账户缴纳；
③若拍卖成功，保证金会抵到房款里，若拍卖失败，保证金会在3-7个工作日退回原账户；若成交后买受人悔拍，缴纳的保证金不予退还。
最后，因为法拍房的个别属性及拍卖细则不同，可能会有高昂的税费，导致竞得的购房者可能最终悔拍，除了上面提到的划拨用地的房子，建议以下几类房子也尽量别碰：
①开发商破产的房子，买受人承担的税费可能包括开发商的多项税费，税费高且可能税费核算时间长，拉长过户周期；
②异地法院上拍税费各付的，且拍卖公告中没有明确说是买方先行垫付，后由法院退税的。因为高价拍下来后，法院有可能找不到原房主，最终只能自己承担全部税费；
③公司名下的，权利人是公司的法拍房，税费要比个人的高很多；
④没有拿到权证的合同房，可能会涉及到两次契税、全额的增值税、个税。
地产全说2021-02-19 13:45:48
