40宗、均“限房价+竞地价” 成都首批集中供地来了

成都集中供地，千呼万唤始出来。

5月8日，成都市公共资源交易服务中心发布了2021年成都批集中供地公告。

公告明确，成都市“12+2”区域住宅用地三批次集中供应时序分别为2021年5月、7-8月、10-11月，每批次拟供地规模约3500亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。

6月7日-6月11日，将有共40宗土地走上拍卖席，总出让面积超过3400亩。

（成都批次集中供地信息）

1、考虑到下一次供地得再等一段时间，成都各区域都拿出了“压箱底”的好地，房企的研判工作也会异常忙碌。不过据锐理君了解，前期很多房企已经介入过相关地块的研判，应该说接下来的工作难度系数不会太大。

2、拍卖以增价方式自由竞价，拍卖宗地均采取“设置可售商品住房清水销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

3、从供地整体分布来看，成都主城六区共有14宗，天府新区共有5宗，郊区共有21宗。

4、细分区域来看，天府新区（5宗）和高新区（4宗）出人意料地成为此次供应的主力军，成华（3宗）、武侯（2宗）、金牛（2宗）、青羊（2宗）等紧随其后，锦江（1宗）数量。

5、郊区区域，郫都（5宗）、青白江（4宗）、温江（4宗）供应宗数排名前列，新津（3宗）、双流（2宗）、龙泉驿（2宗）紧随其后，新都仅1宗。

6、批次待出让的40宗地中，有2宗20亩及以下的小地块（天府新区秦皇寺1宗，金牛区交通巷1宗），有5宗规模在20亩与30亩之间。统计显示，2016年至2020年，成都中心城区有4宗用地面积不足10亩（7.53亩）成交。小地块是不是中小房企的机会？（详情点击）

7、从前期其它城市的反馈来看，如果拍卖时间过于集中，很容易造成企业现场的盲目追涨，思考转圜的余地也不大。成都此次的集中拍卖的时间跨度相对较长（共5天），应该说给房企留有相对充足的举牌空间。

 “两集中”已是离弦之箭，其给投资带来的影响，锐理君此前在多个场合已有分析，此处简单回顾。

>>>调控升级，房企挑战势头不减。

从2020年8月“三道红线”政策提出开始，房地产调控政策不断加码。2021年3月，土地“两集中”政策出台，房地产行业已经形成了从房企、银行到地方政府调控的闭环，融资红利及土地红利时代结束。

>>>土地“两集中”塑造新周期，精准拿地越来越重要。

推行“集中供地”的初衷是通过稳定地价来平抑房价。“两集中”之下，大型房企短期内筹融资难度加大，不能同时参与多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。中小房企能有选择的余地，避开与大房企直接竞争而获得土地开发机会。

不过从近期沿海一线城市和重庆的集中供地态势来看，不少重点房企依然可以凭借强大的资金实力，在土拍市场纵横捭阖。对于这样的企业来说，“指哪打哪”才是真谛。中小房企未来的生存空间，更多还是在核心城市的远郊区域。

成都的轮集中供地阵容强大，或总体降低房企在非热点地块的参拍率，部分地块将具有一定的捡漏机会。但由于年度供应次数锁定，房企势必加大对热点地块的争夺。

>>>行业从高速增长时代转向高质量发展时代，企业投资“优中择优”。

政策之下，房企有限的资金将投入到更有价值的城市、区域及土地，将对投资进行层层筛选精判，拿地模式也需要多元化，对投资要求进一步提高。另外，一年三次供地，房企的恐慌和压力依次叠加，次拍不到，第二次更激进的可能性将增加。所以，很多房企在批次遇到合适的地块，尽量选择了多拿。

从来看，广州（共有48宗土地入市，成功出让42宗，流拍6宗）、重庆（主城区46宗涉宅地全部成功出让）、长春（16宗地中成功出让10宗）等城市批次供地已相继结束拍卖，热度居高不下。

疑问1：“限房价+限地价+竞配建”全面实行，将产生多大影响？

2020年土拍规则较为主流的方式“限地价+竞配建”已覆盖所有区域，“限房价+限地价+竞配建”的“双限”模式也已开启。锐理数据RAP系统显示，2020年至今大成都已成交了13宗“双限地”，其中武侯区3宗，金牛区和成华区、龙泉驿区各2宗，青羊区、双流区、新都区、天府新区各1宗。这之中，可售的商品住房清水销售均价为24112元/㎡。

“12+2”区首批次地块全部采取“设置可售商品住房清水销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖，对后续市场将产生多大影响是关注的重点。

从此次供地情况来看，可售的商品住房清水销售均价达到28150元/㎡，为天府新区正兴街道10.5亩地块。

（2020年至今大成都已成交的13宗“双限地”）

疑问2：土地出让条件会如何限定清水or精装？

在2020年第四季度新供应地块中，“成品房建设比例达100%”的要求比之前明显减少，取而代之的是“全装修成品住宅建设比例为0”或“不做强行要求”，意味着清水房供应增多成为可能，2021年供应的地块是否会延续这种趋势？具体的细则还会有哪些新规则出现？后续，锐理君会持续关注并分析。

疑问3：哪些房企会入局厮杀？谁又会笑到最后？

这是一个老生常谈却很受关注的问题。从前期广州、重庆、杭州等地的“两集中”拍卖来看有几个典型特征：

疑问4：各城市“两集中”土拍相继开锣，后市怎么走？

土拍“两集中”的出发点，既要提高土拍的透明度，又要形成集中供应态势，扩大市场容量。按照政策预设，“赢家通吃”的局面将得到有效遏制，中小房企也会有捡漏之机。

但从前期广州、重庆、杭州乃至北京等城市的土拍或报名情况来看，虽然房企集中报名数量庞大，竞争强度大，但最终成交的楼面价、溢价率甚至竞自持比例并不低，而且有资金实力的房企大手笔揽货的趋势十分明显。例如广州，地块的溢价率达到45%；重庆46宗地，平均溢价率超过40%，而且产生了新的楼面单价王；杭州，在溢价率控制在30%以内的情况下，20%甚至30%以上的自持比例不乏少数，更有不少房企不计代价出手。

祝大家好运！