成都2021年首轮集中抢地“大战”将于下周展开，竞拍规则升级为“限地价＋限清水房价＋竞自持”，留给房企的“操作空间”越来越少，拿地难度越来越大。在这样的大环境下，预计房企在近郊拿地的意愿会进一步增强，一是相对主城区来说近郊土地成本更可控，二是供应量远超主城区，拿地机会更多。比如即将集中拍卖的3449亩地中，约1865亩地位于近郊，占比过半。
近郊五区中，除了一贯热门的龙泉驿、双流之外，锐理君认为，新都区也值得房企重点关注。统计显示，2020年，新都区的纯住宅用地成交量居近郊第二，溢价率则居于首位，房企在此拿地意愿强烈。
今年首批次集中供地中，虽然新都区仅供应了1宗位于新都新城的纯住宅用地，但根据此前公布的2021年供地计划来看，全年新都区涉宅类用地（纯住宅、住兼商、商兼住用地）的拟供应量达到了195.5327公顷，约2933亩，预计下半年的供应量非常可观。
△新都区待出让住宅用地及周边重点配套
以近几年的房地产市场数据为参考，目前新都几个主要的板块中（包括大丰、城区、斑竹园、北部商贸城以及石板滩等），除了与金牛区相接地理位置优势明显的大丰外，表现最为活跃的就是即将拍地的新都城区（含新城和老城区域）。这里，一场商业变局正在有序上演。
早些年，市场对于城北绕城外新都城区的印象是模糊且固化的，最突出的标签莫过于“北改主阵地”以及“现代商贸物流产业基地”等。
2017年，新都区被正式划入成都中心城区，进入“中优”范围，新的城市定位将新都推到了区域面貌提档升级的重要风口。其中，属于新都城区的这场变局，是围绕“公园城市”这一内核而展开的。从“工业城市”转变为“公园城市”，新都城区进行了大刀阔斧的改革。
此前，大量仓储物流、公路港落地新都三河，随之也带来了扬尘、货运噪音、破坏城市面貌等一系列问题。基于此，新都区决定对现有产业转型升级，特别是对区域交通、城市环境影响较大的产业将逐步搬迁或整体迁出。目前，三河原物流园区东区范围内，传化物流已搬至工业东区。现物流东区的仓储用地已调为居住、商业、服务设施等用地，用地性质将逐步转变。从中可见新都区打造公园城市的决心。
△新都区官方关于“传化物流搬迁”的相关回复
二是对新都各片区的城市定位进行优化，加速布局现代城市配套。
于蓉都大道西侧的新都老城而言，关键在于“复兴”，借助宝光寺、桂湖的文化ID，打造特色街区；对于蓉都大道东侧的新城区，则将以泥巴沱城市森林公园为核心，融合生态、生活、生产等功能，建设生态、文化、产业、宜居四位一体的城市新中心。
△泥巴沱森林公园周边配套规划
在这个过程中，城市配套的加速落地是最直接的体现，比如沿蓉都大道北上的地铁3号线，成为了连接新都城区与成都主城最便捷、最迅速的媒介。另外，经过两年多的建设，新城区的毗河绿道·泥巴沱森林公园也已于2020年亮相，为新都城区居民提供了全新的娱乐休闲去处。
△毗河绿道·泥巴沱森林公园（图源四川在线）
锐理数据统计显示，2016年至今，新都区几大主流板块共成交土地42宗（仅拍卖口径），其中12宗合计约1005亩地位于新都城区，仅次于大丰板块。成交量只是一方面。拿地的房企中，不乏旭辉、万科、大发、正荣等，这些品牌房企正是以更高的产品力推动新都城区居住环境升级的中坚。
△“新都城区”含老城与新城
另外，从2021年拟供应地块的区域分布来看，最集中的当属新都街道，也就是新都新城区域，因此，接下来这里也将是房企拿地竞逐的重点区域。
△2021年新都区拟供应经营性建设用地位置示意图
除此之外，锐理君认为，就房地产的角度而言，推动城市化进程，商业是前导性和拉动性的行业力量之一。新都城区城市定位与城市面貌的更新，必然离不开区域商业格局的变革与升级。新都缺不缺商业？事实上，与同为二圈层却商业奇缺的龙泉驿大面、十陵等板块相比，新都城区的商业面貌显然好得多。从早期依托住宅区而兴起的社区零售底商，到遍地开花的商业街区，再到近几年数个“昙花一现”的小型盒子商业，新都的消费场景着实不能算少。
但是，这并不代表新都现有的商业格局可以适应未来的“新都速度”。一是消费需求持续涌入。近日，第七次人口普查结果出炉，2020年成都市的常住人口首次突破2千万，各经济区中，新都区以155.8万的常住人口居于首位，而2010年，新都区常住人口在大成都的占比还排在第五位。
二是购买力的变化。结合2018年和2019年的统计数据来看，成都二圈层中，新都区的社会消费品零售总额仅次于双流区，且随着区域GDP的增长以及消费观念的变化，未来新都区居民的购买力有望进一步提升，这就要求区域商业需要有“质”的变化。
目前主流的城市商业形态包括点状商业（零售底商），线状商业（商业街），带状商业（购物中心和城市商业综合体）和块状商业（如旅游消费场景），当前在新都占据主流的仍是商业街。但随着未来城市建设以及消费需求的变化，定位更高、体验更好、对城市单位空间利用率更高的大型城市级商业综合体，将会是以后数十年里新都区进也最主流的商业形态。
目前新都城区有数个大大小小的商业综合体在建，这些“预备役”中，预计于今年年底开业的旭辉广场，必然不可忽视。
2019年4月，旭辉首入新都，大手笔拿下一宗位于新都街道、近124亩的商兼住地块，打造为如今的旭辉广场，项目位于新都区工业大道与育英路交汇处，产品业态包括商品住宅、写字楼和约9万方的自持商业MALL，此前其商品住宅部分已售，自持的商业综合体预计于今年12月下旬正式开放。
△新都旭辉广场意境图
作为新都的城市新中心，旭辉广场所在的新都新城显然还需要源源不断的商业力量来推动区域经济的活跃，而旭辉广场并不是区域内个也不会是的大型城市商业综合体。在这样的情况下，旭辉广场被看好的“底气”是什么？
旭辉广场位于新都新城腹地，在锐理君看来，这是旭辉广场的“制胜点”：作为一个大型的城市综合体，其所面临的最关键一问是：能为其长期“供血”的客流从何而来？旭辉广场的位置优势为其解决了这个难题。
这要从新都城区现有的城市格局说起。
当前新都城区的发展中心已经转移到新城区域，根据规划，新都新城将以泥巴沱森林公园为核心展开建设，由此新城区域也形成了两大住宅聚集片区，一是泥巴沱森林公园以北至西南石油大学成都校区，二是泥巴沱森林公园以南的五龙山片区，新城的教育、生态、文化、政务等资源则向两大片区的中心位置聚集，包括新都区政务服务中心、房管局、泥巴沱森林公园、香城小学、毗河初中、川音、新都区人民医院和疾控中心等。
△泥巴沱森林公园周边已呈现及规划中的城市配套示意
旭辉广场就位于泥巴沱森林公园北侧，与新都区政务服务中心相邻，是新都新城最中心的位置，这也为旭辉广场的客流提供了两大支撑——
有庞大的客群基础。旭辉广场周边有着丰富的客群，包括周边住宅小区的常住居民，有较高的消费能力和购物欲望的川音师生，以及从更远的地方来周边办事或者休闲的流动性客流。
△旭辉广场周边住宅小区密集
有可预见的高消费频次。正因为身处腹地，旭辉广场拥有更广的“步行可达”覆盖范围，这是未来客流高频次光顾的重要条件。
除了客流量之外，旭辉广场还需要思考：目前新都大量客群仍然更愿意选择前往金牛万达甚至春熙路，未来如何进一步提高客户黏性？旭辉给出的答案是，采取差异化战略，提升新都当地消费场景的档次与购物体验，让新都的消费力留在新都。
新都不仅缺大型的消费目的地，更缺定位高、体验好的消费目的地，这是新都消费客群外流的一大主因。旭辉广场要做的，就是打造一个身份特征突出、竞品难以模仿、新都别无二家的购物中心，基于此，旭辉广场设置了“爱乐之城”的主题定位。
打造“爱乐之城”主题，的优势在于，旭辉广场与四川音乐学院紧密相邻，如何高效利用这一资源？旭辉广场将通过在内部打造音乐主题中庭、音乐花园、音乐直播间等音乐空间，同步引入音乐KTV、儿童泛音乐教培集群、音乐餐酒吧、乐器售卖等音乐业态，线下借力川音的音乐社团等资源，线上介入音乐流媒体平台，形成全要素的音乐主题购物中心。
△旭辉广场音乐业态布局（意向）这样的购物中心能为新都乃至成都人民提供什么呢？比如，未来这里可以举办城市级的音乐盛典活动，举办音乐地标主题活动，成为音乐素人孵化基地，也成为年轻客群的打卡圣地，为新都带来独特、创新、潮流的消费体验。
同时，背靠众多优质合作品牌，旭辉广场还将打造区域内规模的主次力店业态集群，目前基本确定的主次力店包括永辉、中影、奇迹健身、音乐派KTV等。
当然，大型商业综合体考验的不仅仅是地段、客流，更考验开发商的规划水平、资源调配能力、运营经验以及品牌号召力。作为第三座旭辉广场，旭辉专业的商管运营经验，是降低未来运营风险的重要保障。
目前，除了由旭辉自持的9万方购物中心之外，旭辉广场还有街区商铺、SOHO及层高4.2米的LOFT产品在售，公寓产品面积段37-83㎡，灵活多变的空间可以满足多种功能需求。
整体而言，对于新都，旭辉广场不仅仅是打造了一个高定位、高颜值、高水准的消费目的地，更是为未来的新都城市中心打造了一个地标，为新都居民提供了一种全新的消费体验，借助于此，我们可以期待区域商业进一步的变革与活跃，进而推动这座城市发展。
锐理数据2021-06-05 01:03:16
