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7月6日，成都市规划和自然资源局官网公布了《成都市中优“十四五”规划》（以下简称《规划》）。
本次所谓“中优”区域，即五环路以内区域（龙泉驿区部分以车城大道为界），面积约1264平方公里。
根据《规划》，在“十四五”时期，“中优”区域将以场景营造和片区开发为牵引，加快推进城市有机更新，积极发展都市工业和现代服务业，打造高品质高能级生活城区。
此次《规划》的亮点在于明确了：天府锦城、交子金融城的城市「主中心」地位，同时确定了：东安新城、北部新城、 青羊新城、武侯新城、杨柳湖中心、香城中心、八里庄中心的「副中心」地位。
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九大城市“中心”位置示意
那么，过去数年间这九个城市“主次中心”片区的土地及住宅市场有着怎样的发展轨迹？未来的房地产市场中，谁的竞争优势更明显？且听锐理君将一一道来。
本文所统计的地理范围，与《规划》所示城市中心范围并不完全重合，数据仅供参考；
本文仅讨论城市主中心及副中心，共分上下两篇，此为上篇，仅涉及成都绕城以内的五大城市中心，绕城以外的四大城市中心下回分解；
土地市场数据统计含招拍挂的住宅类及商业类用地，住宅数据统计自备案口径，时间统计截止时间为2021年6月30日。
天府锦城即两江环抱区域，包括皇城片区、少城片区及大城片区，总体布局“八街九坊十景”，占地约13.6平方公里。承担着老城区复兴的天府锦城未来将建设成为：体现“老成都、蜀都味、国际范”的天府文化传承区、文商旅体融合发展创新区和老城“中优”转型示范区。
天府锦城位于成都一环内，整个片区开发已经非常成熟，可供应土地较少，每年土地供应量均在百亩以内。据统计，2016年至今，天府锦城共供应12宗合计230亩，成交9宗合计167亩，其中住宅类仅供应3宗合计66亩，全部成交，且均为30亩以下的小地块，拿地房企包括金地、建银置地等。由于土地供应较少，片区内住宅供应自然跟不上。近三年内，仅在2019年第1季度、2020年第4季度与2021年第2季度有新增供应。在2018年第4季度，片区的住宅均价就已迈上20000元/㎡的大关，目前片区内在售项目有城投置地文园（参考价格：18620-21880元/㎡）。从2009年开发至今，交子金融城已成长为成都乃至西部的金融商务区“名片”。目前，区域内已汇聚了2700余家金融及配套服务机构。
交子金融城片区开发高热度时代已经成为过去式了，追溯区域内上一次住宅类成交时间，还在2013年。
2016年至今，交子金融城片区共供应土地9宗合计323亩，成交7宗合计230亩，均为商业用地。土地市场方面，如今的参考意义不大。不过，片区内存量项目较多，所以住宅供应仍能持续保持。近一年，片区内取证项目有山河玖璋（参考价格：15527元/㎡）、万科公园5号（参考价格：22297-25833元/㎡）等。经过近几年发展，青羊新城目前呈现度已经非常高了，片区内地铁4号线与9号线已开通，商业、教育等配套也一应俱全。除此以外，青羊总部经济区也位于板块内，目前已经引入了四川铁投集团广润投资发展有限公司、中国电子信息集团文思海辉有限公司、华润医药集团四川医药有限公司、夏尔创造等世界500强或行业龙头企业。
作为城西重点开发板块，青羊新城是目前青羊区的土地供应与成交的主力担当。锐理数据RAP系统显示，2016年至今，片区内供应土地27宗合计2023亩，成交24宗合计1935亩。论品牌，这里大牌云集，绿城、龙湖、德商、中国铁建等均已入驻；论性质，TOD、人才公寓用地等均有涉及；论价格，住宅类用地楼面地价10000元/㎡以上的地块有12宗，其中合信以18400元/㎡拿下的地块，是目前片区内成交楼面价的top1。近三年，片区内新增商品住宅66.6万方，成交61.6万方，供销比为1.08，供应充足。绿城、龙湖、首创、五矿、新力等品牌房企先后在此推出其品牌系产品，可以说，区域高端改善产品“百家争鸣”。商品住宅成交均价也从2018年第1季度的16303元/㎡，来到了2021年2季度的约26641元/㎡。目前片区内在售的项目有城投绿城凤起蘭庭、五矿西棠、龙湖西府琅悦等。
武侯新城作为成都市中心城区内的电子商务产业功能区以及国家电子商务示范基地，片区内分布着西部智谷、武侯科技信息园、联邦财富中心、中鼎大厦、华日大厦、神州智慧天地等产业园区或办公写字楼。目前，已聚集了京东西南总部、铜道电子商务西南总部、古羌科技等龙头电商企业以及成都彩虹电器集团总部、华日通讯、川大智胜、神州数码等知名企业。
自2015年中国铁建在武侯新城拿地后，新希望、龙湖、保利等开发商相继入驻，板块也进入了开发热潮期。据统计，2016年至今，该板块内共计供应土地35宗合计2300亩，成交土地共计30宗合计1764亩。值得注意的是，片区的开发重心已由聚集了金茂府、中粮瑞府等一众高端项目的南片区转移到了北片区。虽然同处于武侯新城，但是北片区目前还处于发展初期，无论是城市界面还是生活配套都“不尽人意”。不过，从去年开始，该片区供地明显加量，根据2021年武侯区释放的2021年土地资源清单中，武侯新城北片区也是重点供应区域之一，叠加片区提升改造，区域发展预期不断走高。住宅市场方面，在2019年，因武侯金茂府、保利大国璟、当代璞誉等多个单价2w+甚至3w+的项目入市，板块内的住宅成交均价逐步走高，并在当年第3季度突破20000元/㎡。但受整体城市界面不佳、大型商业配套影响力弱、航线噪音污染等不利因素影响，目前板块内存量高企，按照2020年去化速度，还需35个月。该片区位于二环和三环之间，地段优势明显，周边配套成熟，也是成都三环内为数不多拥有大规模、成片可开发土地的城市板块。
片区以文化创意产业集聚发展为主导，强力推进商贸商务、信息服务、都市旅游等重点产业统筹协调发展。目前已经有“完美世界”、“华策集团”等30强文创企业落户。
近几年，八里庄的热度持续攀升，很大原因是有地有房。据统计，2016年至今，该板块共计成交土地9宗合计566亩，目前板块内已有万科、朗诗、铁投等房企入驻。成交楼面地价突破10000元/㎡的共计有4宗土地，其中楼面价为14000元/㎡（朗诗乐府地块）。由于2019年土地大量土地供应，从2019年第4季度起，这里的住宅就开始大量上货，成交价格也保持稳定上升趋势，目前在售的项目有朗诗乐府、首钢璟辰里等。随着中优《规划》出炉，城市“主次中心”将成为下一阶段中心城区发展重点。本文涉及的五个“中心”在房地产市场表现各有千秋，很难去讲谁更胜一筹。整个片区开发已经非常成熟，可供应土地较少，剩余的未开发土地体量较小，未来普通类地块用地面积都不会太大，小地块大概率会更多，后续的开发与销售都面临不小挑战。片区城市配套成熟，区域关注高，不过后续的开发空间较少。有一定的市场基础，各项城市配套丰富且完善，目前的住宅供应充足，产品多以高端改善为主，适合有改善需求且想在城西置业的购房者关注。武侯新城南片区已进入开发尾声，北片区还处于发展初期，配套与城市界面有待改善，虽然可供应土地面积较多，具备成片开发优势，但拆迁进度会影响短期和中期居住感受。成都三环内为数不多拥有大规模、成片可开发土地的城市片区；周边配套成熟，城市界面处于改善提升阶段，值得“主城党”购房者关注。
锐理数据2021-07-14 19:33:11
