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成都二批次供地4大看点:首现“竞销售型人才公寓”......

地产全说2021-08-28 08:02:38

8月24晚，成都市公共资源交易服务中心公告了成都第二批集中供地的拍卖公告，当天小全全已经就本批次供应的土地规模等做了跟进（详情可点击成都二批次75宗土地集中放出，规模占全年计划量54%）。而随着这些土地出让文件的出炉，成都二批次集中供地也出现了更多的看点。

Part 01

土地限价首度被明确公告

在成都既往的土地拍卖中，自实行土地限价以来，只有在拍卖现场当应价达到限价时，具体的限价才被揭晓，有点“拆盲盒”的味道。而在8月24日成都市公共资源交易服务中心官网发布的土地公告中，首次直接将“土地限价”这一项公示在了宗地基本情况中。

从公示的土地起拍价和限价来看，已严格控制了所有土地的溢价率。即便在竞拍现场应价达限价，溢价率也在10%及以内，严格遵循了自然资源部“810土拍新规”中的“单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率”。

Part 02

首度出现“竞销售型人才公寓面积”规则

此前，成都涉及人才公寓的土地，要么是100%修建人才公寓的人才公寓用地，要么是配建并无偿移交人才公寓面积比例。而在该批次75宗土地中，除了4宗明确的人才公寓用地外，有约65宗土地明确要求“若拍卖应价达到限价，竞得人须以续竞销售型一类人才公寓面积比例的方式竞得宗地”。

值得注意的是，除了竞销售型人才公寓面积外，还出现了“一类人才公寓”和“二类人才公寓”两种不同的人才公寓。根据相关政策文件，销售型的一类人才公寓优先销售给《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A/B/C/D类人才，销售型的二类人才公寓将优先销售给各区政府或市级相关部门认定的符合相关标准的人才。此外，一类人才公寓在人才可享受政策性优惠面积内，可享受购房款15%的优惠，二类人才公寓无政策优惠。

根据具体的出让文件，在65宗“竞销售型人才公寓面积比例”土地中，有约19宗土地明确限定了一类人才公寓面积的起始比例，以及固定的比的二类人才公寓面积比例。

“土地限价”和“限定房价”的设定，让开发利润空间基本已被锁定。而从竞“无偿移交”到“可销售型人才公寓”的规则转变，则让土地的实际地价并不会无限增加，且将保障人才公寓住房的供应，利于人才安居。

Part 03

占地30亩以下的小地块，均要求现房销售

成都并不是首次试点要求“现房销售”，早在2019年7月，成都有两宗土地的出让就明确要求要现房销售，也诞生了成都个现房销售项目龙湖青云阙。

在2021年首批次集中供地中，40宗土地也有土地要求现房销售，但相关的土地指标并不明晰。而本批次75宗土地，有11宗土地明确要求了“现房销售，且一次性完成开发”。而从这些土地的位置来看，分布在包括锦江、金牛、青羊、成华、高新、天府新区、龙泉驿等区域，土地面积则均在30亩以下。

从这一趋势来看，试点“现房销售”正在从局部推广到更大范围的小地块。相比面积庞大的地块，在30亩以下的小地块上实行现房销售，可化保障房屋质量，也能减轻开发企业的资金压力。

Part 04

要求建设90㎡以下户型占比在20%以上

这也不是成都首次明确要求土地项目建设建筑面积90平方米以下套型的的住房套数比例。今年1月出让的4宗主城宅地，就要求“建筑面积90平方米以下套型，不得低于住房总套数比例的20%”，但这一建设要求条件并未全面推广。

而在本批次供应的75宗土地中，有69宗土地都明确了90㎡以下户型的占比。其中，66宗土地要求“建面90㎡以下户型的套数占比不低于宗地总套数20%”，高新区金融城、新川3宗土地则要求这一比例不低于50%、30%。

这一条件限制，是不是颇有当年“7090”政策的味道（套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上）？但现在这一比例已经从70%下降至20%了，这不止是改善置业趋势的演变，也能看出在房子越建越大的市场现状下，政策对于部分刚需人群的保障。

在这些看点之外，成都二批次供地还有不少规则设定，比如有超60宗土地都明确要求成品住宅比例，同时规定了装修价格标准，让成品房逐渐普及又不至于通过装修大幅溢价。

供地规模扩增、竞销售型人才公寓面积这些条件，给予了开发企业更多的拿地空间。同时，在限房价等规则限定下，“稳房价”的预期已经很明朗。在保障房地产市场“平稳健康”的运行上，如何平衡开发企业与购房者，这的确不是个小工程

作者｜胖小六

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