在成都发布的《成都市中优“十四五”规划》中，明确了天府锦城、交子金融城2个城市主中心，东安新城、北部新城、青羊新城、武侯新城、杨柳湖中心、香城中心、八里庄中心7个城市副中心。
近期，小全全已梳理了香城中心、八里庄中心、青羊新城、北部新城、东安新城等五个新晋的“城市副中心”。今天，我们就来看以“豪宅”出圈的武侯新城。
武侯新城诞生于2010年。从2000年起，该片区经历了从武侯科技园到中国女鞋之都，再到武侯工业园的产业发展历程，为此后武侯新城的产业发展奠定了基础。2010年，武侯新城正式起步。西部智谷交付首批办公楼宇，以电子信息产业发展为主，进行了一波产业优化升级。
武侯科技园
在产业发展的同时，武侯新城也吸引来了一批实力开发商。
2011年建成的武海中华锦绣、2015年后出现的保利花园等项目，均是武侯新城早期改善型项目的典型代表。这些项目不止在住宅市场有着较大的影响力，也将武侯新城片区的知名度大大提升。近几年，中国铁建·西派城、金茂府、龙湖·天宸原著、金科·博翠府等高端项目的扎堆，则推动了武侯新城“豪宅第三极”的IP诞生。
而如今，城市副中心的官宣，俨然让武侯新城又迎来了全新的转折点。
城市机遇和区域机遇叠加，
武侯新城又“变身”
根据武侯区的“十四五”规划，在武侯区“三水环抱、三轴支撑、三心引领”空间结构里，武侯新城中心不仅处于支撑发展的武青路发展轴上，还是整个武侯区三大中心之一。
而整个武侯新城的范围，则处于西三环至四环之间，北侧至青羊区交界处，南侧至成双大道，包括了悦湖、机投、白佛、双凤金凤、工业园、家具城六个单元。
结合上面的武侯区空间结构图以及武侯新城片区范围来看，可以看到武侯新城中心基本就位于六大单元中的工业园和双凤金凤单元（集中在武侯大道以北、武青西四路以南）。再从目前武侯新城的发展现状以及土地规划来看，工业园和双凤金凤单元也正是商业、产业楼宇最为集中的区域。而在这一中心区域的南、北两侧，则是已开发及待开发的住区。
在武侯大道以南的南片区，已经聚集了金茂府、龙湖·天宸原著、中国铁建·西派城等高端品质住宅。商业、教育配套也较为完善，居住氛围趋于成熟。
南住区城市界面
而在武青四路以北的北片区，机投单元已聚集了中南华宇·君启、绿城·桂语朝阳、德商石榴·春和天骄等不少在建项目，同时也还有大片老旧房屋，亟待拆迁实现城市更新；在北片区的悦湖、白佛单元，则都还有大片待开发土地。
北住区在建项目
机投桥附近老旧房屋
整体来看，武侯新城由南至北的发展脉络是比较清晰的。那么“半熟”的武侯新城为什么能够一跃成为城市副中心呢？
三大TOD+环城生态区，
武侯新城“下半场”或更有看点
作为城市副中心，武侯新城的交通、商业等城市配套，确已辐射至周边区域，实现了城西与城南、四环外与市中心的连接。
在交通上，武侯新城目前已有地铁3号线、9号线、10号线、17号线4条已通车地铁线路贯穿，是拥有已通车地铁线路的城市副中心。此外，区域内还有在建的地铁13号线，远景规划中还有地铁29号线和33号线。
从近期来看，武侯新城即将拥有5条地铁线路。再加上三环、四环两条环线和武青路、武侯大道、永康路等城市主干道，武侯新城实现了与两大城市主中心的联动，且到火车站、双流机场的通勤距离大大缩短。而从区域的交通辐射来看，则直接拉近了温江、青羊与金融城的通勤距离，也拉近了双流与市中心的距离。
在商业配套方面，武侯新城聚集着武侯万达广场、龙湖星悦荟、吾悦广场等商业综合体，联动三环内侧的成都大悦城、龙湖·金楠天街，极大地提升了区域活力和宜居属性。
从部分购物中心的销售额来看，也能真切地感受到武侯新城居民强大的消费力。据四川省连锁商业协会发布的“2020年成都主要商业项目全年业绩”来看，大悦城和龙湖金楠天街分别以18亿元、11.3亿元的位列排行榜的第8位和第18位，武侯吾悦广场也有5亿元的销售额。
武侯万达广场
不过，这些商业体几乎都集中在了武侯新城南片区，北片区以及整个武侯新城的商业能级提升，压轴戏还是三大TOD综合开发项目。
整个武侯新城，有双凤桥、白佛桥和机投桥三大TOD综合开发项目，其中机投桥TOD和白佛桥TOD均位于北片区的永康路，与南片区的双凤桥TOD构成“金三角”，覆盖武侯新城中心区域。除了双凤桥TOD已进入开发建设阶段，北片区两个TOD项目的一体化设计方案也已出炉。
双凤桥站TOD项目规划业态以商业商办为主，同时包含会务酒店、生态公园、绿色住宅等。将依托政务、产业、居住、自然环境等核心地缘资源，通过整体运营打造，形成“人城境业”和谐统一的TOD活力生活圈。
就在近期，沃尔玛租下了双凤桥TOD地块近2万方的物业，业内猜测将引入山姆会员店，若属实则将进一步补充区域内的商业配套。
双凤桥TOD效果图
根据白佛桥站点TOD项目的一体化设计方案，该项目设计范围约907亩，拟重点打造“一心两轴一环”，将沿永康路布局主要商办项目，塑造城市形象；同时利用智远大道绿带形成生态景观轴，完善片区绿化体系，建立集商业、住宅、公服全业态的综合TOD社区。据了解，白佛桥TOD一期项目拟开工时间为2021年9月，拟建成时间为2023年5月。
白佛桥TOD效果图
机投桥TOD的一体化设计方案显示，该项目将围绕站点形成高强度立体开发，规划有西北、西南两块商业商务混合用地及东南条形商业用地，东南侧则布局公共服务设施用地，东北侧着力打造黄河堰沿线绿地公园。
机投桥TOD效果图
可以预见，未来三大TOD不仅能让人们能够尝试集购物、旅行、休闲于一体的新型购物体验，还将形成全新能级的商圈，推动区域面貌及消费升级。
除了商业与交通的融合，武侯新城还将有着商业与生态资源的融合。
从去年成都规划和自然资源局发布的《成都市环城生态区总体规划优化提升（公示版）》的文件来看，武侯新城位于西南向环城生态区的内侧，不仅享有大面积的生态资源，且有部分区域纳入到了环城生态区的规划之中。
同时，环城生态区将与内外城园互动，形成9大消费片区，实现高品位商业消费场景与公园的共生融合。其中，武侯新城的“武侯电子商务创新片区”即是9大片区之一，生态价值、商业价值以及生活价值将高度融合。
近期，成都规划和自然资源局密集发布了武侯区环城生态带的土地调规公告，无疑是在为武侯段的环城生态区打造做准备。
在这些土地调规中，最值得关注的是悦湖片区的规划。据悉该片区将打造悦湖高端新材料转化基地，构建形成的电子信息材料产业生态圈，建设包括商业中心、学校、住宅、公建配套等设施，预计投资额为125亿元。
2021年7月版
该片区的环城生态带，沿着江安河，还有总面积600余亩的水韵天府文化旅游街区和规划面积2160亩的永康森林公园。这两个公园正好一南一北分布在武侯新城南片区和北片区，可满足周边居民休闲。
跳出商业看教育。武侯新城南片区有成都市武侯区第十八幼儿园、四川大学附属实验小学南区学校、北京第二外国语学校、成都市龙江路小学武侯新城分校、成都石室佳兴外国语学校等学校。
北片区机投桥附近则正在建设武青西一路小学、武青西三路小学、武青西三路中学（学校均为暂时名称）等公立学校。从现场建设情况来看，距离建成投用也不远了。
机投桥附近在建学校
在医疗资源上，武侯新城有武侯区第二人民医院、武侯第三人民医院（二级甲等）、武侯第五人民医院（二级乙等）、四川现代医院（武侯院区）、成都武侯西南医院等综合性医院，整体来看，医院数量较多，且分布较为均匀，但缺少医疗水平较高的三甲医院。
整体看来，武侯新城的城市配套较为完善但目前主要集中在南片区，北片区还亟待发展。好在武侯新城发展的“下半场”，还有众多大项目，可补充区域内的商业、教育、生态等城市资源，以提升区域的生活品质。
武侯政务中心“坐镇”，
电商产业功能区迎来飞速发展
相比城市配套的不尽完善，作为城市副中心，产业则成为武侯新城的一大“杀手锏”。
在新的发展阶段下，根据武侯区“十四五”的规划，武侯新城片区规划了武侯电商产业功能区，聚焦于电商赋能科技成果转化应用，以数字电商、新材料、生物医药、城市应急等领域为重点，打造国家电子商务示范基地和都市工业总部基地。
目前，武侯新城的西部智谷、武侯科技信息园、联邦财富中心、中鼎大厦、华日大厦、神州智慧天地等产业园区或办公写字楼，聚集了京东西南总部、铜道电子商务西南总部、古羌科技等龙头电商企业的集团总部及众多的电商产业链企业。
近期，总建筑面积约为25万平方米的京东集团西南总部大厦已正式投入使用，可容纳数万人办公。
京东集团西南总部大厦
值得一提的是，武侯区新政务中心于2015年迁入武侯新城，政务资源的倾斜便捷了企业发展。而在政府中心周围，城市颜值较高，地标性的产业园区扎堆，也加快了区域产业发展速度。
武侯政务中心
据了解，2019年武侯电商产业功能区电商交易额突破1400亿元，实物型和服务型网络零售额均位列成都市位。2020年，武侯区电子商务交易额达到2710.82亿元，带动就业人数20.35万人。
根据规划，武侯新城还将加快建设“西部电商云谷”高品质科创空间、高端新材料科技城、机投都市楼宇工业谷。到2025年力争建成京东城、电商云谷、西部智谷三个千亿级电商产业集群，成为中心城区中最亮眼的产业新城。
武侯新城北片区迎来集中开发，
片区成熟再加速
从武侯新城的土地市场来看，2019年至今出让的涉宅用地集中在北片区，共计有10宗，包括去年出让的3宗双限地。南片区主要出让的为双凤桥TOD用地。
武侯新城2019年至今出让的涉宅用地分布
在不考虑无偿移交住房部分折算的情况下，武侯新城有6宗土地成交楼面地价超过了15000元/㎡，且吸引了绿城、人居、保利、中南、德商等品牌开发商拿地，可见该区域的土地价值已经得到了众多实力房企的认可。
2019年至今武侯新城出让的涉宅用地
更值一提的是，近年来武侯新城出让的土地几乎都是容积率为1.5和2.0的低密地块，且均为纯宅地，大多数地块集中分布在机投桥TOD与白佛桥TOD之间，有利于形成纯粹低密住区。
其中，德商地块和三聚亿地块的项目清水销售均价为23300元/㎡，正荣地块的项目清水销售均价为23500元/㎡。这也为武侯新城北住区的商品房房价格“定了调”。
目前德商石榴春和天骄已经取证，小高层清水价格约16200-24000元/㎡，清水叠拼价格约为19800-28000元/㎡，房源价差较大。
除了双限地项目，武侯新城还有中南、龙湖、中粮等项目已经入市。这些新房项目也延续着“高端改善基因”，小高层房源价格约在25000元/㎡左右，叠拼产品价格则达到了29999元/㎡。
从武侯区2021年拟定上市的土地资源来看，无论商业用地还是住宅用地，武侯新城都是供地大户，这也意味着武侯新城未来还将是备受关注的置业热土。
位于西南向的三环外的武侯新城，近年来区域产业发展提速和“豪宅”扎堆带来的“名气”，让其逐渐出圈。不过，作为城市副中心，我们更应该看到它所占据的城市区位，以及它能为周边区域发展所带去的辐射力。
目前来看，武侯新城仍旧有道路破烂、飞机噪音等颇为尴尬的弊端。但在新的起点上，武侯新城的发展思路已颇为清晰，兼具城市有机更新与新城开发两种模式的“武侯新城中心”即便撇开“豪宅”这一因素，客观上也具有居住人口基数大、辐射与串联意义重大的战略性区位价值高、产业成长前景好、城市规划科学合理等优势。其发展前景、价值增长潜力，始终值得看好。
地产全说2021-08-30 10:42:56
