对于任何购房者，无论是初入行的新手还久经市场洗礼的是老将，2021年的房地产市场均难以驾驭。
根据一些专家的定义，“今年，[房地产市场发展] 明显领先于经济，以至于我们看到了这个令人难以置信的过热市场，其特点是大量的多重报价、不确定性因素豁免、价格上涨变更条款，以及创纪录的价格。” Realtor.com 的高级经济学家 George Ratiu 告诉《财富》杂志。
事实上，2021 年的房价一直在飞涨，市场竞争比以往任何时候都更加激烈，而且房屋供应不足导致许多购房者一直（并且仍然）支付高溢价，而抵押贷款利率则接近历史点。虽然楼市依然火热，但根据Zillow 8 月 23 日的月度报告，有迹象表明楼市开始降温趋于理性，房屋库存（市场上可售房屋数量）开始“实质性的恢复增长”。其意味着市场上更多的待售房屋，同时意味着买家有更多的选择，而且每套房屋的竞价可能会趋缓。
“未来的购房者将会面对一个更加趋于理性的正常市场。”Ratiu 表示。随着一些指标开始对买家有利，他们对 2022 年的房地产市场有何期待？《财富》杂志咨询了房地产专家，他们认为潜在的购房者应该了解哪些市场趋势。
敬请期待：一个（略微）对买家更友好的理性市场
据一些专家称今年一直是卖方市场，不过抵押贷款初创公司的高级董事兼首席经济学家，前Zillow 经济学家Skylar Olsen则说到，“我会犹豫是否将这未来十年市场称为‘买方市场’” 。
但随着库存从低点回升，买家可能会有更多选择——而且不会有那么多竞价竞争。用Olsen的话来说，住房专家看到趋势正在转变，市场对买家变得“更加友好”。
Zillow 的经济数据分析师Nicole Bachaud表示，这并不意味着其不会继续保持是一个“强劲”的卖方市场，但她表示，明年它将“稍微平衡一些”。
根据 Ratiu 的说法，“总体而言，抵押贷款利率和融资仍将有利于买家，再加上库存有所改善，我认为市场更倾向于买家。”
敬请期待：市场选择将增加
对买家而言好消息是：在购买下一个住所时，您可能会有更多房屋可供选择。
Olsen说，今年的房地产市场的特点是“竞争过度”，库存持续处于历史低位。但是在过去的三个月里（根据 realtor.com 的数据，从5 月到 7 月），库存持续恢复—“这是我们很长时间没有遇见过的情况。这表明随着随时时间的推移，市场开始逐渐趋于平衡，”Zillow 的 Bachaud 说。所有这一切都符合Ratiu 和其他人预期明年将出现一个更“理性的市场”的主题—买家可能不会为所在街区的最后一套房子而竭尽全力。
Bachaud 表示：“明年买家的压力可能会小一些，因为有更多选择”。“今年我们听到的所有这些奇闻轶事将不会出现，比如不会再有一套挂牌房屋收到50份报价。”
不过，专家并不预期库存的上涨将压低房价，房价上涨趋势预期仍将维持。
不要指望：价格会下降
不幸的是，潜在的购房者明年可能仍会为房屋支付高价。
Zillow 的 Bachaud 表示，对于房价，“我们认为仍然有非常强劲的增长趋势，非常高的增长率，而且实际情况是房价仍在上涨，但在上涨过程中，上涨速度只是开始放缓一点点。”
最近的诸多预测，像CoreLogic预测住宅价格同比将增长3.2％，明年六月与今年同期相比。Zillow的Bachaud 则预测到 2022 年7月，房价将同比增长 12%。
不过，关键专家指出，价格的上涨速度将比我们今年放缓（好消息，当你考虑到今年6 月全美房屋价格同比上涨18.6% 时，这是一则好消息，数据来源于标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 全美房价指数）。Bachaud 表示：“房价上涨可能会达到顶峰，然后开始逐渐回归理性并回落至正常水平。”
事实上，Ratiu 已经指出，根据 realtor.com 的测算，与今年早些时候所经历的市场两位数增长相比，我们最近看到了市场数周的较高个位数价格增长（在 8% 到 9% 的范围内）。“对我来说，这很重要，”他说，“因为这向买家表明，一方面是在住房方面获得更多选择，二是价格增长最终从我们所看到的炙手可热的水平趋于理性。”
敬请期待：更“正常”的报价流程
在这一点上，大多数准房主可能都听说过这样的轶事：买家以远高于要价的价格购买房屋，疯狂地试图出价高于其他多个报价，甚至放弃一些房屋检查以确保可以购买到房屋。但是像realtor.com的Ratiu则认为2022年的情况会变得更加温和。
“我会说，预计 2022 年将面对一个更加平衡、正常的市场，”他建议道。买家还可以期望能够“再次讨价还价，这是过去房产市场所经历的一部分，这是一个正常的市场。”
目前的事实是，大约三分之一购房者付出比起预期更高的购房成本，Bachaud指出，“有三分之二的房屋以挂牌价格或低于挂牌价格销售，所以就算现在市场仍有买家的机会，而不陷入竞价战或面临巨大压力而购得房屋”。
这是 Bachaud 和 Ratiu 预计明年市场将继续持续的趋势，尤其是在潜在买家可以获得更多选择的情况下。
不要指望：抵押贷款利率将保持在低位
2020 年和 2021 年房地产市场的狂热部分是源于抵押贷款利率创历史新低，这诱使许多潜在的买家在获得良好的情况下抓住机会获得再融资。
虽然专家预计利率不会就此飙升，但他们的确预期抵押贷款利率将在2022 年逐步上升。”Bachaud说到。目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在2.9%左右。根据房地美的预测，到明年年底，抵押贷款利率可能会达到近 4%，而 realtor.com 的 Ratiu 预计 2022 年的利率将徘徊在 3.6% 左右。
除了通胀上升之外，随着美联储暗示可能会在今年年底前开始缩减资产购买规模，“更重要的是，抵押贷款支持证券是造成这些令人难以置信的低利率的主要因素。因此，我确实认为，随着美联储开始削减其中一些MBS购买，抵押贷款利率将呈上升趋势，”Ratiu 表示。
对于购房者来说，考虑明年很重要，因为这将意味着月供的上涨。
敬请期待：市郊房市仍将维持火热
在疫情大流行期间，许多房主将居家办公作为迁移到市郊和远离高价城市中心的机会。目前许多人仍然居家办公，据住房专家称，市郊房产明年仍然是热门商品。
这方面的一个重要组成部分，同样是人口统计重要的一部分：即千禧一代已经步入成家立业购房的主力年龄段。
“千禧一代现在正在大量步入30-40岁阶段，在仅今年这一数字即达480万，另外明后两年也将达480万，”根据realtor.com的Ratiu预测。“到目前为止，随着千禧一代的成长，他们成家有了孩子，他们在寻找更高质量的生活和学校，而市郊则是最吸引人的地方，”他说。
“2022 年市郊将继续吸引大量买家，”Ratiu 预测。Bachaud 建议，无论他们在哪里购买，市场上大量的千禧一代买家将会持续保持强劲的需求。
不要指望：购房可负担性更高
尽管明年价格上涨的步伐应该会有所放缓，但专家们并不一定预测到 2022 年买房可负担行会更高。
“当我观察人们的收入时，尤其是从过去 10 年、20 年的角度来看，他们并没有跟上房价的增长速度，”Ratiu 指出。“如果工资增长没有显着回升，我认为负担能力仍然是一个挑战。”
根据 Bachaud 的估计，“为首付存钱会困难得多，特别是对于首次购房者，因为价格继续快速上涨。如果明年抵押贷款利率确实上涨，那会给每月还款带来压力，”她指出。她对购房者应对挑战的建议？评估您的财务状况，与值得信赖的当地房地产经纪人交谈以了解您当地的市场，当然，还可以获得抵押贷款的预先批准。
然而，Ratiu 表示，更多价格更亲民的房屋可能会继续上市，这可能会让那些在 2021 年无法负担大部分库存的买家松一口气。“我们的月度库存数据显示，面积较小的房屋正在大量挂牌上市。，”Ratiu 说，“这意味着市场上有可负担性更高的房屋库存。”
这应该会给不同价位的买家提供更多选择，“这对于可能不一定买得起中档或豪宅的首次购房者来说非常棒，这是我们过去一年半经常看到的。”Bachaud 说。
对于明年关注市场的购房者来说，的收获是：趋势正朝着对你有利的方向逐渐转变，但不要期望可以如在公园散步一样轻松自由。
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智选海外房产2021-09-26 15:10:28
