距离成都明确将建立住房参考价格机制已经过去了8个月有余，距离第三批次二手房小区成交参考价出台也已4个月有余。从二手房市场的表现来看，在部分中介持续几个月“零开单”后，近期终于有了一定的起色，不少二手房中介从业者也表示，近期“回暖”明显。那么，当前的成都二手房市场，到底是真回暖还是仅仅是数据上的“反弹”？
数据反馈:成交量触底反弹，价格“稳中有跌”
自去年下半年开始，多轮调控政策的出台，让成都的二手房市场热度变化起伏较大。
从成交量来看，自去年10月到今年10月，成都二手房的成交量在今年3月达到了峰值。根据成都住建官方公示数据，3月全市二手房共成交了4542套，环比上涨了约76.39%。
4月成交量开始回落，但市场热度下降并不明显。单月近4200套的成交量，仍远高于2020年10月-2021年2月这段时间的月均成交量。
自5月首批二手房成交参考价出台以后，市场成交量快速下跌，而成交量的下跌一直持续到了10月。10月二手房2111套的年内月成交量，相较于今年3月，下跌幅度超过50%。
数据来源：成都住建官方发布
单从成交量数据来看，11月二手房市场似乎迎来了明显的“触底反弹”。数据显示，11月全市二手住宅成交达5674套，环比上涨约168.78%，甚至比二手市场最火爆3月还高出了约25%。
当然，由于二手房网签量相对签订购买合同有着一定的滞后性。所以，11月的这一成交数据，必然包含了部分10月份甚至更早时间里的部分实际成交房源。也就是说，全市二手房市场成交量，可能从10月就已开始渐渐回暖。
一面是成交量的上涨，另一面则是房东对价格的逐渐妥协。
从成交价格来看，来自于贝壳研究院的数据显示，自今年4月起，成都二手房成交价格同比涨幅不断收窄。到8月份，也就是成都第三批次二手房小区指导价发布后，全市二手房成交均价同比首次为负。
图源贝壳研究院
而来自于冰山大数找房的数据也显示，自今年5月起，全市二手房成交量环比开始下跌。而自8月以后，直至成交量“回暖”的11月，全市二手房成交价格虽然整体“横盘”，但基本是稳中微跌的趋势。
数据来源：冰山大数找房
除了成交房源的价格下跌，从新增挂牌房源的价格走势来看，则可以看到房东对房价心理预期的不断走低。
虽然由于二手房指导价的发布，让部分小区的二手房房源一时间“消失”无数，但从各平台所挂牌展示的二手房房源来看，成都全市二手房挂牌均价自今年6月开始就不断下降。截至11月，二手房挂牌均价已来到近一年的位。
近一年成都二手房挂牌价走势，图源诸葛找房
近期，小全全就注意到部分二手房价格“被指导”了的小区，有相当一部分的“特殊”房源，挂牌价格已经降价至指导价左右。
例如武侯区红牌楼区域，有部分流通性较差的套一户型，目前挂牌价都已经在指导价之下了。以海铂香庭和新界五期的房源为例，目前这两套房源的价格都在指导价以下，但要知道，在今年年初，海铂香庭该房源的挂牌价还在1.95万元/㎡左右，而新界五期的房源挂牌价则在2.35万元/㎡左右。
图源：链家网
此外，在龙潭寺、茶店子、大源、府南等区域的部分“特殊”房源，同样也调低了价格预期。
以大源板块的合能璞丽和南湖板块的南湖国际社区的两套房源为例，合能璞丽251㎡的套五户型，挂牌价格已经在指导价附近徘徊，而今年4月份时，与该房源同户型的挂牌总价还在700万元左右；而南湖国际社区的套一，挂牌单价则比指导价还要低3700元/㎡。
部分降价房源（图源链家网）
这些挂牌价格明显下降的房源，加上总价可控，自然就更利于购房者“捡漏”了。不过，对于部分价格依然坚挺的房源，最近的一些类似于“只要评估价过了，可不按指导价放款”的未经核实的消息，似乎也助推了部分二手房源的成交。
实际上，同样的消息近期也出现在了广州。二手房价格同样“被指导”了的广州，二手房市场进入了量价齐跌，近日就有相关媒体报道，二手房只要评估价能过审，可不按指导价放款。关于这个消息，媒体采访建行某支行的房贷经理透露道：“现在银行对指导价这个放松了很多了， 事实上很多银行都是可以按正常评估价放贷，但也不能偏离指导价太多。”
而在成都市场，当时发布二手房指导价时，政策就明确了二手房贷款将按照“指导价、评估价、网签价孰低原则”发放，故二手房的贷款发放，从政策上就并不一定是按指导价放款。当然，我们仍然要提醒二手房市场的参与者尤其是购房者，一定要遵守当前的各项调控政策，否则可能遭至更大的损失。
真实行情:房东预期逐步降低+信贷适度宽松促二手房市场回暖
从“量价齐跌”，到近期“价跌量涨”，成都二手房市场的这一变化，与金融政策的转变及新房市场的风向不无关系。
首先是房贷的审批、放贷速度加快，让交易周期缩短，提升了换房置业群体“适度降价”卖房的积极性。
10月下旬，央行和银保监会的多轮表态信贷放松后，11月初成都的房贷放款速度就明显加快。目前据中介透露，二手房贷款放款周期大多在一个月左右，放贷周期相较于今年年中6-8个月的平均放款周期大大缩短。
从中央到地方，就在11月24日，成都住建又推出12条措施。在最后一条中明确指出，将“协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求”。
房贷放款的周期大大缩短，对于需卖房置换的房东来说，无疑加大了卖房的意愿。此前“只卖全款客户”的房源，现在也自然能接受贷款客户了。
此外，来自新房市场的“降价风潮”，也让整体市场的“降价”预期已经形成，进一步倒逼了房东适度降价出售。不同于此前部分远郊县项目的降价促销，成都新房市场的这一轮促销活动，成为了较为普遍的现象，不仅限于近郊、远郊，主城都有不少楼盘加入其中。
虽然年底促销是开发商回款的常用手段，但是今年房企年底的“目标任务”显然更艰巨，也就难免大范围搞活动了。
当然，从购房端口来看，即便现在有大量的新房项目降价促销，但基于新房项目的产品户型普遍偏大，总价门槛并不低。这也就导致了预算有限的部分购房者，仍然只有选择二手房。
如果说房东解除观望心态，愿意降价出售房源是市场破冰的前奏。那么选择空间有限的情况下，房贷利率的下降，则进一步促进了购房者共同唱响这一出“双重奏”。
10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞曾在国新办举行的新闻发布会上表示，“保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。”
10月底，多地房贷利率开始下调。广州多个银行房贷利率下降，光大银行首套房利率下降至5.60%，直接下降了40BP；郑州房贷利率已经从9月份的首套利率6.37%，二套6.76%，降到现在的首套5.785%，二套5.88%。
而成都，目前也有多家银行的首套房房贷利率已从6.13%普遍调整到了5.64%。甚至有部分购房者称，自己办理的首套房贷利率低至5.39%。这对于刚需置业者来说，无疑是成为了促进购房的关键。毕竟即使只有100万的贷款，利率下降后，三十年也可以省下十多万的利息。
所以，在房贷放款速度加快的政策利好下，加上市场的“降价”预期，让房东更愿意卖房。而预算不足的购房者，面对利率下降的政策利好，能够清楚地认知到自己的购房需求，及时在二手房市场出手，就共同促进了二手房市场的“价跌量涨”。
从目前成都针对房地产市场的信贷政策来看，已基本恢复至去年上半年的行情。但部分中介或媒体，就借此渲染“上涨”预期，显然“居心不良”。
“保障刚需群体信贷需求”的信贷政策，的确为刚需购房者提供了更好的“上车”机会，二手市场的成交量也因此受益，出现回暖迹象。实际上，二手房成交量的回升，也将进一步加快“换房”置业者的换房进程。但从成交量的短暂回暖，到影响新房市场的整体走势，还需要一个时间周期来传导。
别忘了，“房住不炒”的大基调仍在，当下确实是刚需好好选房的好时机！
地产全说2021-12-07 10:44:32
