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一年28宗 谁是联合竞买的主力选手?

锐理数据 2022-01-12 22:02:38

  • 统计范围:大成都(暂未统计简阳与东部新区)住宅类用地(含纯住宅、住兼商、商兼住)。

  • 人工梳理,如有遗漏,欢迎查漏补缺。



“联合拿地”,是2021年土拍市场的高频词汇。

“双集中”供地,对房企资金实力提出了更高要求,为在有限的资金池与规划框架内提升竞拍实力,提高拿地成功率,“联合拿地”成为众多房企的拿地策略。

有数据显示,北京首轮集中供地出让的30宗地中,有14宗均被房企联合体买走;而在成都,联合拿地同样成为普遍现象。


去年多少地是被房企联合买走的?


根据锐理君梳理,2021年成都共拍出214宗住宅类用地,其中28宗是被“房企组合”拿下
 
在这28宗地中,有19宗出自“双集中”拍地——一批次10宗、二批次8宗、三批次1宗;有20宗为“双限地”,其中10宗住宅清水限定房价在20000元/㎡之上,最高为24508元/㎡;从区域分布看,一二三圈层均有,数量最多的是天府新区,共有5宗,其次是金牛区、温江区、都江,各有3宗。
 


增强竞买实力是房企“结盟”的主要动力,从而可以放手去搏更优质的地块因此,房企联合竞拍下的地块中,很多都来自热门地段,譬如万安南、麓山、科学城、红牌楼、二仙桥、海椒市等;这之中还有不少连襟或相邻地块,同时拿下,可以进行联合开发,增厚项目规模。
 
同时,对于要求更高的地块,房企联合体也更敢出手,譬如,2021年成都成交13宗现房销售地块,有6宗都是被房企联合体收入囊中。值得一提的是,目前华发在成都共拿下5宗地,有4宗均是与锦江统建合作,且其中3宗均要求现房销售。
 

(2021年房企“联合体”竞得地块中,含“现房销售”要求地块)


谁是联合竞买的主力选手?


2021年出现在参拍名单中的“房企CP”有很多,但有几家无疑是常客。

根据梳理,上述28宗地分别被19组房企联合体分食,包括电建&交投、人居&上海泰丘、锦江统建&华发、龙湖&恒邦双林、德商&电建、中铁建&大悦城、德信&美的、大发+高宇等,其中龙湖、电建、人居高频出现

(2021年部分高频出现的房企联合体拿地情况)
 
上榜频率最高的当属中国电建。2017年以来,电建在成都公开市场共竞得9宗住宅类用地,其中6宗皆来自去年“双集中”供地,且全部为联合拿地——成华区地块合作对象为德商,金牛区地块与武侯区地块合作对象为交投。
 
电建这6宗地呈现出明显的特征:一是全部位于主城,包括成华区2宗(二仙桥)、武侯区2宗(红牌楼)、金牛区2宗(金泉街道);二是全部为两两相邻地块,适合成体系打造产品;三是开发要求较高,其中3宗皆要求现房销售,很考验资金实力。
 
头部房企龙湖也是房企联合拿地的重要参与力量。2021年龙湖通过成都公开市场共收获土储10宗,合计面积约645亩,是2021年成都斩获住宅用地最多的房企之一。这些地块半数为联合拿地,“合伙人”包括江苏汤和、恒邦双林等。
 
10宗、约643亩住宅类用地入账,本土房企代表人居也是去年成都收获土储最丰的房企之一。这10宗地中同样有5宗为联合竞得,其中与上海泰丘合作次数多达4次,包括温江街道的3宗连襟地,合计面积约275亩,未来又一妥妥的大盘。
 

拿到地≠万事大吉


当然,“结盟”拿地只是第一步,后续故事中,还有合作开发。

据锐理君不完全统计,目前这28宗地已有对应的8个项目案名出炉,不过除鼎仁投资&宜宾德福汽车销售集团合作的天府麓城与北京城建&成都交子现代都市工业发展的国誉府外,其他皆位于三圈层,比如龙湖与汤和合作的龙湖芳树晴川(都江堰)。
 
不过,案名未正式对外公布≠没有新动作。譬如,电建&交投共同竞得的金牛区两宗地已于日前取得建设工程规划许可证。


规划文件显示,这两宗地的建设单位为成都交投洺悦国宾善成实业有限公司(交投持股51%、电建持股49%),其中须现房销售的18亩地块将打造2栋中高层住宅(16-17F),另一宗80亩地块则规划了17栋小/中高层住宅(9栋11F、1栋16F、6栋17F、1栋18F)。

值得一提的是,这两宗地旁边的“邻居”是电建地产洺悦玺、交投电建洺悦珑庭。其中洺悦珑庭同样是电建与交投合作开发,住宅清水最高销售均价为21731元/㎡,去年7月项目首发产品入市,主打产品为10-17F小/中高层,备案均价约22846元/㎡。对电建&交投而言,多个项目集结,无疑拥有更多“主场”优势。


(电建&交投18亩地块规划图)

(电建&交投80亩地块规划图)

 
联合拿地、合作开发,有效的“结盟”无疑是如虎添翼,尤其是在当下生存难度陡增的市场环境中,合作既能优势互补,又能共摊风险,因此,不少房企选择在集团层面达成了进行战略合作。


电建与交投就是典型例子。去年10月,电建地产集团与成都交投集团在北京总部举行了战略合作协议签订仪式,目前双方合作已涉及工程建设、资本运作以及房地产开发等各个领域并且成效显著,后续将继续保持。

放眼全国,这样的例子还有很多。有资料显示,自去年4月以来,越秀就分别与滨江集团、龙光集团、仁恒置地以及紫薇地产达成战略合作;金科与华远、金茂与武汉城建、富力与粤海控股……也都纷纷达成战略合作。


有选择继续走下去的,自然也有分道扬镳的。

无论是联合拿地还是合作开发,“结盟”不仅考验双方默契、实力,也关乎双方开发理念、发展预期等多维度,因此,最终因各种“不合适”而选择“分手”的例子也不少。

2021年6月9日新希望与美的联合竞得龙泉驿大面108亩地块,随后的7月新希望退出该地块建设开发,联合开发者变更为德信+美的;

去年6月10日德商联手德信于拿下青白江64.4亩地块,7月德商退出,东原接棒进场,目前项目名为德信东原印江宸;

去年5月圣桦联合华宇兴宸竞得邛崃市25.9亩纯住宅用地,圣桦已退出该地块开发;

更早的2017年,大悦城控股与金茂联手拍得武侯新城157亩地块,拿地后金茂减持该地块股份,最终退出开发,而地块也由大悦城控股独立开发为中粮瑞府……


显然,“联合拿地”是一把双刃剑,既能够合作共赢,但也常常带来更多风险,最后一地鸡毛,譬如去年年中宋都股份发布公告称,放弃竞得的杭州8号地块的土地使用权,缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还,成为集中供地后的首例退地。而宋都退地,很可能在于此前的合作方变卦,拿下的地算不过账。

因此,联合拿地可以实现“1+1>2”的效果,也不排除出现等于零甚至负数的可能,“抱团取暖”可以,但也应当提前做好“功课”。
 


|小白龙
出品|锐理数据总部新媒体中心

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