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累计15宗!成都“现房销售”地块分布图来了

锐理数据 2022-01-13 21:02:20
2022年1月7日,北京发布了2022年度第一批次商品住宅用地出让公告,共计18宗地块,其中50%的地块设置了现房销售面积环节。
“现房销售”已然是房地产市场的热点议题,存在感越来越高,成都亦不例外。
2019年7月,位于青羊区瑞联路的29.37亩住兼商地块与位于锦江区林家坡的31.5亩纯住宅地块同时完成出让,为成都“现房销售”拉开了序幕。2021年成都“3.22新政”出炉,明确提及“鼓励成品住宅现房销售”,为接下来的“两集中”供地中现房销售地块激增写下伏笔。
如今,成都现房销售已不再是个例,随着更多项目加入到现房销售队伍,是时候来盘一盘了。

成都有多少地块带有“现房销售”标签?

根据梳理,2021年成都共诞生13宗现房销售地块——第一轮集中供地“贡献”5宗,第二轮集中供地“贡献”8宗,加上2019年吃螃蟹的2宗——龙湖融信卓越青云阙与华发统建锦江首府用地,目前成都现房销售地块已累计至15宗

(2021年成都成交的要求“现房销售”地块)

成都现房销售地块都分布在哪里?

“5+2”区域是集中“孵化地”。
梳理来看,这15宗地分别来自6个区域,其中锦江区、青羊区、天府新区、金牛区各3宗,武侯区2宗,高新区1宗;海椒市、红牌楼、天府总部商务区、锦江生态带、麓山……现房销售地块的地段位置往往也都比较出挑。

“小而精”是“现房销售”的共性?

是的。
现房销售将回款周期拉长,对现金流提出更高的要求,体量小更容易实现周转腾挪。这15宗地,最大用地面积约39亩(电建&交投红牌楼地块),其次是约31.5亩(锦江首府),剩下的13宗地用地面积全部控制在30亩以下,最小面积仅约11亩,即永利融天府总部商务区地块。

房地价差|6955元/㎡~13500元/㎡

2021年成交的13宗现房销售地块,土地成交楼面价(不含移交与自持成本)10700元/㎡~16800元/㎡,住宅清水限价为17055元/㎡~28150元/㎡,房地价差为6955元/㎡~13500元/㎡,其中有5宗房地价差在10000元/㎡之上。
房地价差最小的地块为龙湖麓山29亩地块,房地价差最大的是金牛区国投荷花池24亩地块,不过该地块为商兼住用地,带产业性质,有自持要求。
此外,已清盘的青云阙用地成交楼面价为14300元,最终备案均价约32578元/㎡(含精装),主打2梯2户配置的12-14F大平层产品;锦江首府用地成交楼面价为19800元/㎡,预售均价为32998元/㎡(含精装),由6栋16-30F建筑围合而成,主力户型为建面约148-235㎡。

(青云阙实景图来源卓越集团微信公众号)

“现房销售”地块都被谁拿走了?

拿地者共涉及9家开发企业。
根据锐理君梳理,这15宗地分别被电建&交投(3宗)、华发&锦江统建(3宗)、龙湖(2宗)、绿城(1宗)、万科(1宗)、融信(1宗)、高投(1宗)、永利融(1宗)、成都国投(1宗)、金牛区国投(1宗)收入囊中。

电建&交投>>>

2021年电建共入账6宗住宅类用地,有4宗合作对象均为交投,其中3宗要求“现房销售”,分别位于武侯区华兴街道与金牛区金泉街道,目前金牛区18亩地块已取得建筑工程规划许可证,规划打造2栋中高层住宅(16-17F)。

华发&锦江统建>>>

自2019年入蓉,华发在成都共拿了5宗地,4宗均是与锦江统建合作拿地开发,其中就囊括了3宗现房销售地块,已拿证入市的锦江首府就是其中之一。

龙湖>>>

青云阙是成都首个面市的“现房销售”项目,优越的地段+高品质产品+现房实景呈现,从拿地到清盘不过一年多时间,叫好又叫座。因此,对于天府新区麓山这宗同样要求“现房销售”的29亩地,龙湖显然已有成功经验在身。

绿城>>>

入蓉四年多的绿城在成都已打造多个项目,而锦江生态带这24亩现房销售地块则是绿城布局天府新区的第一子。

永利融>>>

成立于2013年的成都永利融投资有限公司是一家民营投资控股集团,去年拿下的总部商务区11亩地,既是其在成都的首子,也是天府新区出厂的第一宗现房销售地块。目前该项目案名已呈现为卓越永利云翠,为永利融与卓越合作开发。这宗地既是现房销售地块中占地面积最小(11亩)的,也是住宅清水限价最高(28150元/㎡)的地块。

融信>>>

此前已与龙湖合作开发了青云阙,根据建筑工程规划许可证,其青羊区23亩地块由9栋住宅呈排列式布局,地块北侧西端的9#为20F,为自持租赁住房,其余为8栋4F-7F的多层住宅。

“现房销售”会成为普遍现象么?

“现房销售”是一种趋势,从政策端到土地端都在逐步推进。
2020年3月,海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,其中一条便是“改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。”
2021年3月,成都提出“鼓励成品住宅现房销售”,现房销售地块一年增加13宗;
同年11月,石家庄发布《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》,明确“2021年11月8日后出让的房地产开发项目,传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶”;
北京2022年度第一次供地,半数地块设置了竞现房销售面积环节……
对购房者而言,现房销售可以规避购房的多种“不确定性”,更安全可靠,同时也节约时间成本,自然是好事一件。
但要实现全面铺开现房销售,短时间内显然不可能。
2016年8月南京出台政策,当地块竞价达到最高限价90%时要求现房销售,2016年至2018年,规则执行的两年时间,南京共出现了67幅现房销售地块。
2017年杭州曾实施过当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售,此后半年杭州土地出让,主城区共出让十宗涉宅地块,其中有九宗必须现房销售。
2017年5月,重庆调整土拍政策,土地溢价率超过50%(含50%),开发商必须现房销售,规则执行一年后调整,现房销售被竞配建无偿移交公有租赁住房面积取代。
……
近几年,多个城市都有尝试将“现房销售”纳入土拍玩法,不过根据市场表现,部分城市后续进行了调整,“现房销售”出现过又消失。
房地产是典型的资金密集型行业,现房销售势必将拉长开发与销售周期,没有购房者的预售款作为滚动开发的周转资金,开发商只能通过其他渠道融资,相应的成本大幅提升,考验与压力随之升级。
因此,锐理君认为:

“小而精”的地块仍是现房销售的实践主力,成都这15宗地就是现成的例子。

合作开发是主流选择,如青云阙是由龙湖拿地,再与融信、卓越一起完成开发,永利融地块也拉来了卓越“入伙”,华发&锦江统建、电建&交投更是固定搭档。

目前成都“现房销售”针对的是整个项目,而其他城市已有“竞现房销售面积”,未来“现房销售”的出现形式会更多样化。

在现房销售地块供应时,需要考虑区域同期供应,避免“旱涝不均”。

“现房销售”地块与项目会逐步增加,更加常态化,但要完全取代预售制很难。

 

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