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存量住房仅1个安置房项目,洪河片区还要被“遗忘”多久?

地产全说 2022-01-14 14:41:58

近日,成都市规划和自然资源局官网公布了成都市(中心城区)最新的存量住宅用地信息。成都市住宅存量项目总数为679宗,存量住宅用地总面积为3298公顷。其中未动工土地面积1464公顷,已动工未竣工土地面积1834公顷。

根据具体存量住宅用地信息显示,各区域的存量住宅用地宗数如下表所示。其中,天府新区成为了“5+2”区域内存量宗数最多的区域,存量总数为79宗;龙泉驿区则成为了二圈层中存量宗数最多的区域,存量总数为64宗。

作为近两年全城供应土地最多的区域,天府新区存量住宅用地宗数居“5+2”区域之首,似乎一点也不意外。而龙泉驿则因为“东进”、大运会等发展契机,顺势加快了多个片区的发展建设进程。在存量住宅用地的位置分布图中,就包括了十陵、西河、大面、行政学院TOD、东安新城、柏合、阳光城、洛带等区域。但唯独洪河片区没有存量的商品住宅用地,只有一个廉租住房项目——玉石苑安置房(据悉,该项目拟安置7800户)。

地处成华、锦江、龙泉驿三区交界处,洪河是龙泉驿距离市中心与金融城综合距离最近的片区。但该区域不仅没有存量的商品住宅项目用地,且从龙泉驿对外释放的信息来看,短期内也没有进一步的土地出让计划。而从区域的发展现状来看,这个片区在被遗忘了近10年后,仍未完全跳脱出“三不管”的窘境。

深地处“三不管”,区域面貌跨了“世纪”

由于地处三区交界的位置,洪河属于典型的“三不管地带”。早前其规划权属一直属于成都市政府,直到2017年龙泉驿区被纳入中心城区后,才收回了对洪河的管辖权。不过,虽然该片区的规划权属如今已经明确,且处于“东进”“中优”“大运会”等多项城市发展机遇的叠加下,但其现今的城市面貌,并未像其北侧同属龙泉驿的十陵,东侧及南侧同属龙泉驿的东安新城大面、及行政学院TOD片区,逆势崛起甚至一飞冲天。与西侧发展成熟的成渝立交以及南侧的三圣乡相较,则更有着“跨世纪”的戏剧效果。

隔了一条驿都大道,南侧是高楼大厦遍布的新晋高端居住区,北侧则是满地杂草,低矮破旧的老房子、拥挤狭窄的道路以及更多的乡间小路。片区内的常住人口并不少,但除了东原晴天见一个商业住宅项目外,其他基本都是老旧小区,烟火气息很是浓厚。

“想要富,先修路”。洪河片区也试图通过修路寻求更多的改变,但进度着实有些“着急”。比如,洪河大道上的洪河立交BRT项目,桥梁主体工程于2016年10月即已开始建设,到如今整个工期已接近五年,仍未完工通车。由于中间的高压线没下地,还形成了断头桥的状况。不仅导致上下班时间交通堵塞,还让居民过街都提心吊胆。

又比如原计划向西延长到洪河大道的桃都大道,西侧的断头路至今仍未打通。原公告于2019年开建的桃都大道西延线,如今又因为与十陵火车站选址存在冲突而暂缓了施工。

道路通达度不够,这也导致该片区内不少居住小区,与通车的地铁2号线站点,虽然直线距离很近,但却有着“近在咫尺,远在天边”的感觉。同时,也让“火三轮”成为惠王陵、洪河地铁站口及区域内最为亮丽的风景线。

城市更新进行时,未来交通利好已现

道路修得慢,区域面貌变化不大,但近两年该片区也确实有了不少新的利好消息。修建了5年还未通车的洪河立交BRT项目,实施建设的成都兴城集团,近期回复市民称“洪河立交部分受丽阳嘉苑、恋日家园土地产权争议影响,在建成后无法实现立交桥的整体交通转换功能。2021年8月16日,属地政府将土地移交我公司实施建设,我公司正组织项目参建单位加快实施,力争2022年1月底前完成该部分建设内容并开放社会交通。”虽然“力争”的结果还未知,但从现场来看,施工也确实很忙碌。

往前追溯,早在2020年,片区即备案了龙泉驿区《东洪片区城市有机更新项目》。公示信息显示,东洪片区城市有机更新项目占地面积约629亩,总共约419333平方米,总投资额45.68亿元,属于改建项目。按照规划,项目将采用“留、改、建”方式,对已经成型的梵木创艺区保留原貌,保留建筑面积约51000㎡;对部分地块进行微改造,改造建筑面积约47000㎡;街道改造提升实施面积约50000㎡;新建总建筑面积约585166㎡。

项目于2021年5月开工,拟建成时间在2025年10月。其中,保留原貌的梵木创艺区,作为成都打造西部文创中心重点项目之一,以“创意设计+音乐产业”双产业链的定位,汇集了音乐、电影、动漫、设计等各种年轻文化元素。现已入驻文创类团队近50家,入驻音乐产业类企业30余家,且梵木创艺区二期的建设落地正在积极推动中。

这让洪河未来的产业发展方向基本确定,同时也正好契合了龙泉驿“十四五规划”中大面文化创业产业片区的规划。按照规划,大面文化创业产业片区位置正是洪河片区地理范围。

▲大面文化创意产业片区:位于四环路以西、成渝高速以南。依托梵木文化产业园、TOD等载体,围绕文创产业、新经济等核心优势重塑产业生态,注重景观和地表建筑塑造,建设高颜值城区。

而就在龙泉驿最新发布的2022年工作安排中,也提出了要有序推进城市更新,就包括推进洪河区域的有机更新。而从最新的更新进度来看,除了部分道路的挖掘建设外,洪河已完成了二手市场的拆迁,算是最大的进展。当然,该片区的发展并不止于城市更新这一个大项目。

在2020成都对日开放合作推介活动上,龙泉驿区发布了TOD综合开发合作项目。其中就提到了拟近期实施的地铁洪河站、惠王陵站TOD项目,规划用地面积84公顷,规划总建筑面积183万平方米,涵盖商业、住宅、教育、医疗等各个领域,计划投资113亿元。不过,截至目前,洪河站、惠王陵站TOD项目并无最新进展的消息释放。但地铁30号线确已投入建设中。

该条地铁线路不仅与地铁二号线交汇于惠王陵站,还从洪河片区中部穿过,设置了共4个站点。可以预想到,待该条线路通车时,洪河片区的交通便捷度将发生本质的改变。

而除此之外,根据官方的公开回复,与桃都大道西延线施工冲突了的十陵(南站)火车站的选址,就位于龙泉驿大面街道绕城高速与西大道之间,即大致就在地铁30号线与地铁2号线交汇的龙泉站附近。十陵南站作为成渝中线高铁工程建设的站点之一,该项目的可研性研究报告已于2021年8月17日获国家发改委批复,且成渝中线高铁工程现已开工。从这一铁路站点的规划选址来看,未来还将提升洪河片区的出行便捷度以及同其他区域的紧密度。当然,这都还需要时间等待。

紧挨着成华和锦江,此前看着成渝立交和三圣乡的繁华热闹,如今又眼看着行政学院TOD的平地而起。洪河似乎已经习惯了被“遗忘”,但谁又甘心被“遗忘”呢?看着间接性的规划释放,该片区的基底其实已经有了,就等土地释放的那一天了。而现在的洪河,大概只有在玉石湿地公园找找风景安慰自我了。

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