除了“网红”川发,锦江生态带还有一串项目在路上了

自2019年年底以来，该项目已先后开盘推售了四批次，住宅单价基本都在1.2-1.4万元/㎡左右，成为了锦江生态西岸带过去两年新房住宅的供应主力。基于超高性价比，从此前的“万人摇”，逐渐变成了“刚一”的红利盘。可以说，它以一己之力，让锦江生态带西岸持续活跃在购房者的视野里。

实际上，过去两年，除了川发天府上城外，锦江生态带西岸也还有阳光城未来悦、首钢蓉璟城等项目推售了住宅房源。但基于房源量都不多，以及与二手房对比下的价格优势，项目基本都开盘售罄，这让市场热度难以延续。而这背后，正与整个锦江生态带的土地供应节奏不无相关。

天府新区成熟的居住区

住宅产品逐渐改善化

锦江生态带包括天府新区锦江两岸的区域，北起牧华路，南至成昆铁路货运外绕线，西至剑南大道，东至绵州路，紧邻南湖、怡心湖和麓湖板块。

在恒大、万科、德商、中海、首创、优品道、中粮等房企先后入驻后，经过多年发展，如今锦江生态带沈阳路以北的区域，生活氛围已趋于成熟。而沈阳路以南虽也打造了部分项目，但仍有大面积土地待开发。

自2017年以来，锦江生态带通过拍卖方式共出让成交了14宗住宅类用地。其中，共有3宗地位于东岸片区，均在2019-2020年集中出让。而正是自2018年7月以后，截至2020年9月的两年时间内，西岸片区的住宅类用地出现了“断供”。直到2020年9月锦江生态带西岸的土地，才开启了新一轮的集中供应。

也正是基于近几年区域土地供应节奏的变化，以及土地出让规则、成交地价的变化，锦江生态带西岸在2020-2021年鲜有新项目入市，而东岸则迎来了高端改善项目的集中亮相。

其中，德信麓湖云庄除无偿移交租赁房源外，对外销售房源均为叠拼，户型建面约177-292㎡，总价门槛在600万左右。其首批房源已率先与去年4月入市销售，目前项目全部房源已进入清盘阶段。

信达麓湖左岸原名三盛麓湖左岸，于去年7月引入了信达地产，三盛完全退出。项目除无偿移交租赁房源外，对外销售房源也均是叠拼产品，建面约180-300㎡。目前售楼部已开放，首批房源待入市。

没有任何配建住宅的人居麓湖林语，规划了叠拼和板式小高层。今年1月，共437套建面约138-198㎡的小高层已取证入市，总价约302-453万，最终登记摇号人数超过了房源总套数的三倍。除了小高层外，项目建面约185-282㎡的叠拼产品则待推售。

多品牌房企齐发

锦江生态带西岸住宅供应将再爆发

随着2021年锦江生态带西岸土地新一轮的集中出让，今明两年，片区内的新房住宅预计也将迎来新一轮的集中供应。

而从多个项目的打造进度来看，除了近期预计将加推住宅房源的“网红”项目川发天府上城外，建发、华润、绿城等地块，都有了进展，预计今年入市的机率较大。

①绿城地块建筑规划已公布

于去年9月出让成交的绿城地块，在小全全本周发布的稿件<龙湖、绿城等6大“双限盘”规划公布，涉天府新区4大板块>中，已透露了项目的建筑规划。而在项目地块现场，工地施工处于挖地基阶段。

根据土地出让条件，除了限定了清水销售均价为17700元/㎡（成品房交付，普通装修标准不高于3000元/㎡），还须建设计容总建面26%比例的销售型人才公寓比例。根据已公布的建筑工程规划，项目共规划了6栋11F的板式小高层，呈围合式布局，形成长约115米，宽约40米的中庭。同时，90㎡以下的住宅共53套，占总套数的20.23%。

虽然政策限定了90㎡以下小户型的比例，但基于纯板式小高层的产品设计以及整体规划布局，预计项目的改善性可接受度较高。

②建发地块已引入华润置地共同开发

于去年12月出让成交的建发地块，也有了大动作。

在去年三批次集中供地中，建发斩获土地不少。除了锦江生态带的这宗78亩住兼商用地外，还有麓湖156亩纯住宅地块以及锦江区白鹭湾经济功能区82亩住兼商用地，每宗地都是大宗地块。而位于锦江生态带的78亩地块，如今已率先引入了华润置地共同开发。从项目地块现场来看，地块围挡上已标注着“华润置地&建发房产 联袂呈现”。

根据土地出让条件，该地块项目限定了清水销售均价为21114元/㎡（成品房交付，普通装修标准不高于3000元/㎡），且须建设计容总建面34%比例的销售型人才公寓比例，90㎡以下的住宅套数不低于总套数的20%。

在“双限”的条件限制下，近两年在成都打出了中式高端产品的建发，据悉也将在该项目设计中式风格的产品，而项目操盘则由华润置地负责。

③华润置地独立开发天府新区1号作品

与华润置地&建发房产联合打造的78亩地块一街之隔，即为华润置地40亩地块。两宗土地不仅同一天成交，且限定房价一样。不过，该地块须建设的销售型人才公寓比例占总计容建面的比例略低，为23%。

作为城市投资开发运营商，华润置地在成都多个区域打造开发了多个大城作品。而该宗40亩地块，竟是华润置地首进天府新区。地块现场围挡上的“华润置地 天府新区1号作品”字样，也足以看出华润置地对于该项目的重视。

④成都产业投资集团地块引入了中铁建

2020年9月，成都产业投资集团子公司成都天府新城置业有限公司，以底价拿下的116亩住兼商用地。虽然楼面地价看似很低，但该地块的出让条件并不低。其要求竞得人须在天府前湾91亩土地上配建不少于12.6万方的拆迁安置房以及1516个地下标准车位，总投资不低于8.4亿元；且安置房建设方案过审后商品住房方可开始施工，安置房竣工验收前，商品住房对外销售不得超过60%。

先建设天府前湾的安置房，锦江生态带的116亩地块，一年多却迟迟没有动静。不过，最近该地块现场已动工挖地基了。

而1月底，成都天府新城置业有限公司对天府融城项目（锦江生态带116亩项目）“房地产全过程开发管理服务”进行了招标，中铁房地产集团西南有限公司成为中标候选人。

据了解，中标人将负责项目建设周期内的全过程开发管理工作。而随着中铁建的入局，今年锦江生态带的住宅市场，又多了几分看点。

当然，有进度快的地块项目，也就有进度相对缓慢的地块。

比如去年3月成交的佳兆业地块，呈现的项目佳兆业·印月，成为了区域内2021年亮相的新项目。不过，目前该项目工地已停工，何时开盘入市暂时成为了未知数。

去年9月成交的合信地块，目前工地现场在挖地基阶段，暂无相关规划及进展消息释放。不过，从合信在青羊、成华地块的打造速度来看，预计该地块后期会对地下空间的利用较为，且呈现也不会太快。

锦江生态带

两岸产品改善化分层

从当前锦江生态带的新房住宅存量来看，购房者今年在东西两岸的选择空间都较大。但一条锦江的两岸，从区位、人居氛围、配套现状、土地条件限制等方面来看，锦江生态带东岸与西岸新项目的产品定位走向其实已经注定。虽然都是偏向改善化，改善圈层实质上已经分化。

首先，城市区位上看，锦江生态带西岸则北接南湖、西临怡心湖。而锦江生态带东岸东接麓湖、天府中央商务区，与成都纯粹的高端居住区，实现了区域的无缝衔接，区位优势更明显。

其次，从片区内已呈现的住宅项目来看，锦江生态带东岸背靠高端神盘麓湖生态城，且区域内的融创九棠府、麓湖半山均奠定了高端低密住区的基础，整体高端居住圈层已现。而相较之下，锦江生态带西岸则是刚需+首改项目聚集的置业区。中海锦江城、万科翡翠公园、德商学府天骄、优品道锦绣等项目，让区域走向了改善化，但距离高端改善仍有一定距离。

此外，从存量住宅项目的土地出让条件来看，基于土地成本，锦江生态带东岸的新项目注定只有通过高端改善实现溢价。锦江生态带西岸的佳兆业·印月，也是高价地下的叠拼产物项目。而2021年锦江生态带西岸出让的双限地，由于房价的限定、土地成本对利润的挤压，后期的产品定位，大概率又将回到与片区内此前的改善化项目一个段位上来。所以，从成交土地来看，锦江生态带西岸后期产品可实现的改善度，距离高端改善也将有一定距离。

当然，从现有城市配套的呈现来看，锦江生态带西岸的生活氛围是更为成熟的。

聚集了三所小学、一所中学，中海天府环宇宥、万科生活广场、红星美凯龙等商业，还有在建的富森美以及医疗配套泰康西南医养中心。虽然目前只有地铁5号线一条地铁线路，且距离新建住宅项目区域较远，但区域内远期规划了地铁16号线、26号线等线路，未来区域轨道交通便捷度有望改善。

所以，随着这一轮多个新房项目的逐步亮相，锦江生态带东西两岸居住属性的分化或将更加明显。

综合来看，从区域的区位价值以及已有的城市基底，锦江生态带西岸都更适合首改群体。而高端改善，看向东岸区域，圈层将更加纯粹。