论「新川熄火」

北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

【本文约2800字，预计阅读时间3分钟】

新川熄火了吗？在成都房地产市场的版图中，新川板块近年来的表现引发了诸多关注与讨论：

不少人心中嘀咕：大源风起云涌，金融城三期不可一世，就连琉璃场都一涨再涨，新川板块太低调了，新川板块什么时候重新启动呢？

看地价

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新川地价： 18500 （2024 年成交）；

大源地价：31700；

金融城三期：41200；

新川地价比大源低了1.3w；

新川比金三低了2.2w；

新川土地市场热度明显降温，曾经激烈的 “抢地大战” 场景已许久未曾出现。

F2·论：新川土地的卖相

北京、成都、杭州地王频出，很重要一个原因是这些土地「卖相好」，地块的位置好，地块大，容积率低，地块方正。在城市发展进程中，土地供应模式对板块发展有着至关重要的影响。

当金融城三期、大源等地凭借优质地块和连片开发不断提升区域价值、拉高土地价格时，新川却因可出让用地呈现 “碎片化” 供应，陷入了发展僵局。

不过，近期新川核心区的调规为板块发展带来了新的契机。此次调规参照大源南和金融城的成功经验，致力于让新川的土地规模更大、推出更有卖相的土地，只要能看湖，100亩左右的方正土地，但凡这样推出土地，必将创出土地价新高。

3月31日，新川之心公园旁核心区域启动整体性规划调整:紧邻新川之心的6、7#纯住宅地块，摇身一变，调整为住兼商用地，2#地块从混合商业用地变为纯住宅地块。

另外3、4#地则被合并为1宗纯住宅用地，值得注意的还有8、9#地块，改变了原来的用地属性，同样合并成了1宗纯住宅用地。

F3·AB学区该变了

F4·跳涨透支了房价

就像下图的两只可爱的小狗:新川的地价，有”抬头“的迹象;新川的二手房还在”躺平睡觉“、不动不躁。新川房价在过去几年经历了如同 “过山车” 般的起伏。从 2017 年的 1.3 万元 /㎡一路飙升至 2023 年的 3 万元 /㎡，而后，市场进入深度调整阶段,当前，新川新房市场呈现出 “高端稀缺、刚改内卷” 的两极化态势。

这种断层式的价格体系，暴露出改善客群对于区域内教育、商业配套的担忧。当金融城三期凭借 300㎡+ 的大户型产品承接城市高端客群需求时，新川由于小地块众多，城市界面存在割裂感，土地规划犹如一场复杂的 “拼图游戏”。

在新川，30 - 50 亩的小地块占比超过 80%。例如招商新川臻境、华发新川印等项目，占地面积均不足 50 亩。与大源西、金融城东通过百亩地块打造出的极具影响力的 “城市封面” 项目相比，新川在项目打造的规模和整体性上明显受限，这在一定程度上影响了其市场竞争力与价值提升空间。

写在最后

新川板块目前所呈现出的发展停滞状态，本质上是成都楼市从过去依赖 “土地红利” 向注重 “品质红利” 转变的一个缩影。若想实现破局发展，新川板块必须直面并解决三大核心矛盾。

在金融城三期地价突破 4 万、大源南豪宅市场崛起的当下市场环境中，我们有理由相信，新川能够抓住城市更新所带来的窗口期，通过不断优化自身发展策略，在土地规划、教育资源、商业交通等方面持续发力，有望成功跻身成都价值第一梯队，迎来新的发展高峰，再次成为成都房地产市场中的耀眼板块。

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